Vastgoed krijgt uitzonderingspositie in nieuwe box 3
- Redactie
- 12 uur geleden
- 6 minuten om te lezen
In het kort:
Vanaf 1 januari 2028 wordt in box 3 het werkelijke rendement belast, maar vastgoed valt onder een vermogenswinstbelasting.
Het cumulatieve budgettaire belang van deze uitzonderingspositie voor onroerende zaken en startende ondernemingen bedraagt circa 23 miljard euro in tien jaar en 42 miljard euro in dertig jaar.
Vastgoedbeleggers hebben een liquiditeitsvoordeel doordat belasting pas bij verkoop wordt geheven, terwijl de fiscale behandeling politiek gevoelig blijft.
Met het nieuwe box 3 voorstel zet het kabinet een grote stap naar belastingheffing op basis van het werkelijke rendement. Opvallend is dat vastgoed niet onder de strengste vorm van deze nieuwe regels valt. Voor de meeste bezittingen gaat een vermogensaanwasbelasting gelden, maar voor onroerende zaken is gekozen voor een vermogenswinstbelasting. Hierdoor krijgen vastgoedbeleggers te maken met een ander belastingregime dan beleggers in aandelen en obligaties.
Het nieuwe Box 3 voorstel:
Vanaf 1 januari 2028 moet de Wet werkelijk rendement box 3 ingaan. Daarmee verdwijnt het systeem van fictieve rendementen, dat jarenlang tot procedures en uiteindelijk tot ingrijpen van de Hoge Raad heeft geleid. Het nieuwe systeem wil het rendement eerlijker belasten, maar zorgt ook voor nieuwe verschillen tussen soorten beleggingen. Voorlopig lijkt vastgoed hiervan te profiteren.
Werkelijk rendement in box 3, hoofdregel en uitzondering voor vastgoed
De basis van het wetsvoorstel is dat belasting wordt geheven over het daadwerkelijk behaalde rendement. Voor de meeste bezittingen in box 3 betekent dit dat jaarlijkse waardestijgingen worden belast, ook als de belegging nog niet is verkocht. Dit geldt bijvoorbeeld voor beursgenoteerde aandelen en obligaties, waarvan de waarde eenvoudig is vast te stellen.
Voor vastgoed geldt een uitzondering. Onroerende zaken vallen onder een vermogenswinstbelasting. Dat betekent dat waardestijgingen pas worden belast op het moment van verkoop. Tot die tijd blijft de belastingclaim bestaan, maar hoeft er nog niet te worden betaald. Dit verschil is belangrijk voor de kasstroom van vastgoedbeleggers. Bij een vermogensaanwasbelasting zouden zij jaarlijks belasting moeten betalen over papieren winsten. Bij een vermogenswinstbelasting betalen zij pas wanneer er daadwerkelijk geld vrijkomt door verkoop.
Volgens de staatssecretaris is deze keuze gemaakt vanwege de uitvoerbaarheid. Vastgoed is minder makkelijk te waarderen dan beursgenoteerde beleggingen en wordt minder vaak verhandeld. Ook kan belasting over ongerealiseerde waardestijgingen bij vastgoed sneller tot liquiditeitsproblemen leiden. Die redenering klinkt logisch, maar roept onder beleggers direct een nieuwe vraag op: hoe zit het dan met andere illiquide vermogensbestanddelen in box 3?
Denk aan niet beursgenoteerde aandelen van het bedrijf waar je werkt, private equity participaties, achtergestelde leningen aan het mkb, vorderingen binnen familiebedrijven of kunst en verzamelobjecten. Deze beleggingen zijn vaak minstens zo moeilijk te waarderen als vastgoed en worden soms nog minder frequent verhandeld. Toch vallen zij in beginsel onder de hoofdregel van de vermogensaanwasbelasting, waarbij jaarlijkse waardestijgingen in de heffing worden betrokken.
Wie een aanmerkelijk belang van 5% of meer houdt in een vennootschap, valt niet onder box 3 maar onder box 2. In dat geval worden dividenduitkeringen en gerealiseerde verkoopwinsten belast tegen het box 2-tarief en spelen de nieuwe regels rond vermogensaanwas of vermogenswinst in box 3 geen rol. Voor ondernemers en directeur-grootaandeelhouders betekent dit dat hun fiscale positie wezenlijk anders is dan die van particuliere beleggers met kleinere belangen.
Budgettaire impact van 23 miljard tot 42 miljard euro
De keuze om vastgoed niet onder de vermogensaanwasbelasting te laten vallen heeft grote financiële gevolgen voor de schatkist. Eerder werd al aangegeven dat de kosten van een vermogenswinstbelasting voor vastgoed in de eerste jaren kunnen oplopen tot ongeveer één miljard euro per jaar.
Uit recentere berekeningen blijkt dat het totale budgettaire belang van deze keuze voor onroerende zaken en voor aandelen in of winstbewijzen van startende ondernemingen in de eerste tien jaar ongeveer 23 miljard euro bedraagt. Over een periode van dertig jaar loopt dit bedrag op tot circa 42 miljard euro.
Deze cijfers moeten zorgvuldig worden uitgelegd. Dit betekent niet dat een volledige vermogensaanwasbelasting automatisch 42 miljard euro extra zou opleveren. Het kabinet gaat uit van budgettaire neutraliteit. Dat houdt in dat tarieven of andere onderdelen van het systeem zouden worden aangepast om de totale belastingopbrengst gelijk te houden.
Het verschil zit dus vooral in de timing en de manier van heffen. Toch laten de bedragen zien dat de uitzonderingspositie van vastgoed een groot financieel gewicht heeft binnen het nieuwe stelsel.
Liquiditeitsvoordeel en doelmatigheid voor vastgoedbeleggers
Voor vastgoedbeleggers is het belangrijkste voordeel dat zij pas belasting betalen bij verkoop. In periodes waarin vastgoedprijzen sterk stijgen, kunnen papieren winsten flink oplopen. Als daar jaarlijks belasting over moet worden betaald zonder dat het pand wordt verkocht, kan dat problemen geven met de beschikbare middelen.
De Nederlandse vastgoedprijzen stijgen nog steeds flink, zo ook in Q4 2025:
Door belasting uit te stellen tot het moment van verkoop, wordt voorkomen dat beleggers hun vastgoed moeten verkopen om belasting te kunnen betalen. Volgens het kabinet zorgt deze aanpak voor een betere balans tussen uitvoerbaarheid, rechtvaardigheid en economische realiteit.
Financieel betekent uitstel van belasting ook dat het rendement langer kan worden herbelegd. De nog niet betaalde belasting blijft als het ware beschikbaar binnen de investering. Voor beleggers met een lange horizon kan dit een duidelijk voordeel opleveren.
Daar staat tegenover dat bij verkoop een grotere belastingaanslag kan volgen. Wie na lange tijd verkoopt met een hoge winst, moet rekening houden met een forse afrekening. Het wordt daarom belangrijk om verkoopmomenten en herinvesteringen goed te plannen.
Advertorial
Ook particuliere beleggers kunnen inspelen op de vastgoedmarkt door te kiezen voor vastgoed dat inzet op stabiele huurinkomsten en lange termijnwaarde. Wie zoekt naar voorspelbare kasstromen buiten de dagelijkse beursvolatiliteit, kan kijken naar gespreid Nederlands vastgoed met solide huurders. Daarmee wordt rendement niet alleen bepaald door waardestijging, maar ook door directe inkomsten.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met een focus op supermarkten en zorgcentra, segmenten die ook in economisch wisselvallige tijden veerkrachtig blijken. Het fonds realiseerde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd als directe cashflow voor beleggers.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
Economische verstoring en verschuiving van kapitaal naar vastgoed
Het verschil in fiscale behandeling kan invloed hebben op investeringskeuzes. Belastingen spelen een rol bij de keuze tussen verschillende soorten beleggingen. Als aandelen jaarlijks worden belast over ongerealiseerde winsten en vastgoed niet, kan dit ertoe leiden dat meer kapitaal naar vastgoed stroomt.
Dit kan bijdragen aan verdere prijsstijgingen op de vastgoedmarkt, vooral in een situatie van schaarste en beperkte bouwcapaciteit. Tegelijkertijd kan beleggen in aandelen in box 3 minder aantrekkelijk worden. Vanuit economisch oogpunt kan dit worden gezien als een verstoring, omdat belastingregels de verdeling van kapitaal beïnvloeden. Het kabinet geeft aan dat is gezocht naar een evenwichtige benadering. Toch blijft het nieuwe box 3 stelsel een hybride systeem, waarin politieke keuzes een duidelijke rol spelen. De Tweede Kamer heeft eerder gevraagd om verdere ontwikkeling richting een breder systeem van vermogenswinstbelasting.
Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat het huidige voordeel mogelijk niet blijvend is. Toekomstige aanpassingen zijn niet uitgesloten, zeker als de budgettaire druk toeneemt of als de economische effecten ongewenst blijken.
Strategische implicaties voor vastgoed beleggen in box 3
De nieuwe regels in box 3 maken het noodzakelijk om vastgoedstrategieën opnieuw te bekijken. Beleggers moeten niet alleen letten op huurinkomsten, financiering en waardegroei, maar ook op het fiscale moment van verkoop.
Belangrijke vragen zijn wanneer verkoop fiscaal het meest gunstig is, hoe de waarde per 2028 wordt vastgesteld en hoe de latente belastingclaim zich verhoudt tot andere investeringsmogelijkheden. Het maken van scenarioanalyses wordt steeds belangrijker, vooral voor beleggers met meerdere panden of een lange beleggingshorizon.
Daarnaast blijft het risico bestaan dat de wetgeving opnieuw verandert. Box 3 is de afgelopen jaren sterk in beweging geweest door rechtspraak, politieke keuzes en budgettaire overwegingen. Voor vastgoedbeleggers is het daarom verstandig om niet alleen naar de huidige regels te kijken, maar ook rekening te houden met mogelijke toekomstige wijzigingen.
Dat vastgoed in het nieuwe box 3 voorstel voorlopig niet onder de vermogensaanwasbelasting valt, geeft beleggers ruimte. Tegelijkertijd vraagt dit om een zorgvuldige analyse van de eigen positie, inzicht in latente belastingverplichtingen en een voorbereiding op een stelsel dat nog steeds in ontwikkeling is.
