Vastgoed beleggen in privé, BV of vastgoedfonds?

Advertorial

• Vastgoed beleggen kan in 2026 in privé in box 3, via een eigen BV met vennootschapsbelasting of collectief via een vastgoedfonds.

• Een BV kan fiscaal voordeel bieden bij grotere portefeuilles, maar brengt oprichtingskosten, administratie en een verplicht DGA loon met zich mee.

• Vastgoedfondsen bieden laagdrempelige instap, spreiding en professioneel beheer, maar kennen beperkte liquiditeit en kosten bij uitstappen.

Vastgoed beleggen blijft onverminderd populair onder Nederlandse beleggers die op zoek zijn naar passief inkomen en bescherming tegen inflatie. Huurinkomsten, waardestijging van panden en fiscale optimalisatie vormen samen een aantrekkelijk perspectief. Tegelijkertijd wordt de drempel om zelf panden aan te kopen steeds hoger. Stijgende vastgoedprijzen, strengere financieringseisen en fiscale druk en onzekerheid in box 3 zorgen ervoor dat veel particuliere beleggers zich afvragen of zij een vastgoed BV moeten oprichten om rendement te optimaliseren.

De huizenprijs stijgingen in Nederland gedurende 2025:

Bron: CBS

De gedachte is logisch. In een BV betaal je vennootschapsbelasting over de werkelijke winst in plaats van belasting over een fictief rendement in box 3. Bovendien biedt een BV bescherming van privévermogen en meer strategische flexibiliteit bij groei. Toch blijkt in de praktijk dat een BV niet voor iedereen de ideale route is. De oprichtingskosten, de verplichting tot een DGA loon van minimaal 56.000 euro in 2025, administratieve lasten en mogelijke overdrachtsbelasting bij inbreng van bestaand vastgoed maken het plaatje complexer dan het op het eerste gezicht lijkt.

Vastgoed beleggen in privé, via een BV of via een vastgoedfonds

Wie vastgoed in privé bezit, valt ook in 2026 in box 3. De Belastingdienst rekent voor dat jaar met een definitief vastgesteld forfaitair rendement van 6,00 procent over de waarde van het vastgoed (de categorie 'overige bezittingen'), waarover 36 procent belasting wordt geheven.

Schulden zijn aftrekbaar, maar slechts tegen een voorlopig forfait van circa 2,70 procent (het definitieve percentage volgt begin 2027).

Daardoor betaal je vaak belasting over een hoger verondersteld rendement dan je daadwerkelijk behaalt. Neem een portefeuille van 800.000 euro met 500.000 euro schuld en 48.000 euro huurinkomsten. In box 3 komt de belastingdruk in 2026 uit op ongeveer 10.500 euro per jaar, ongeacht je werkelijke rente en onderhoudskosten, wel is dit afhankelijk van persoonlijke omstandigheden.

Lees ook: Met weinig geld beleggen in vastgoed, zo bouw je een vastgoedportefeuille

In een BV werkt het anders. Daar betaal je belasting over de echte winst, wanneer winst wordt uitgekeerd aan de aandeelhouder, is daarbovenop nog box 2 belasting verschuldigd.

Trek je van 48.000 euro huur bijvoorbeeld 35.000 euro aan kosten af, dan blijft 13.000 euro winst over. Over dat bedrag betaal je 19 procent vennootschapsbelasting (binnen de BV), oftewel 2.470 euro. Het verschil met privé beleggen kan in dit voorbeeld oplopen tot ruim 8.000 euro per jaar als je het in de BV houd.

Toch is een BV niet automatisch de beste keuze. Je krijgt te maken met oprichtingskosten, administratiekosten van al snel 1.200 tot 3.000 euro per jaar en mogelijk 10,4 procent overdrachtsbelasting bij inbreng van bestaand vastgoed. Voor grotere portefeuilles en een lange termijn strategie kan een BV fiscaal aantrekkelijk zijn, maar voor kleinere beleggers kunnen de vaste lasten het voordeel tenietdoen.

Een vastgoedfonds vormt een derde route. Je investeert dan niet zelf in een pand, maar in een gespreide portefeuille die professioneel wordt beheerd. Instappen kan vaak met een lager bedrag en zonder notaris, eigen boekhouding of huurdersbeheer. Daar staat tegenover dat je minder controle hebt en rekening moet houden met kosten en beperkte verhandelbaarheid. Fiscaal vallen participaties meestal in box 3, tenzij je ze via een BV aanhoudt.

De drie opties om in Nederlands vastgoed te beleggen op een rijtje:

Optie	Belasting	Voordelen	Nadelen
Vastgoed in privé	Box 3, forfaitair rendement 6,00% in 2026, 36% belasting	Eenvoudige structuur, geen oprichtingskosten	Belasting over fictief rendement, beperkte schuldaftrek
Vastgoed via een BV	Vennootschapsbelasting 19% tot 200.000 euro winst, 25,8% daarboven	Belasting over werkelijke winst, bescherming privévermogen, herinvesteren mogelijk	Oprichtingskosten, administratie 1.200 tot 3.000 euro per jaar, verplicht DGA loon
Vastgoedfonds	Meestal box 3, tenzij via BV	Lage instap, spreiding, professioneel beheer, weinig tijdsinvestering	Minder controle, beperkte liquiditeit, uitstapkosten mogelijk

Welke structuur het beste past, hangt af van je vermogen, ambitie en risicobereidheid. Wie eenvoud zoekt kan in privé of via een fonds beleggen. Wie wil opschalen en fiscaal optimaliseren, komt eerder uit bij een BV. In alle gevallen bepaalt niet alleen het vastgoed zelf, maar vooral de gekozen structuur het uiteindelijke rendement.

Wat is het plan voor 2028?

Het kabinet wil per 2028 overstappen naar een systeem van belasting op werkelijk rendement. Voor vastgoed betekent dat in grote lijnen:

• Huurinkomsten worden belast als werkelijk rendement.

• Werkelijke kosten, zoals rente, onderhoud en beheer, worden aftrekbaar.

• Waardestijging van vastgoed wordt in principe ook belast, waarschijnlijk bij verkoop of mogelijk jaarlijks via een vermogensaanwas of vermogenswinstbenadering, afhankelijk van de definitieve wetgeving.

De exacte uitwerking is nog onderwerp van politieke besluitvorming en kan dus wijzigen.

SynVest vastgoedfonds, laagdrempelig beleggen in vastgoed

SynVest is zo´n Nederlandse vastgoedfonds, opgericht in 2005, het beheert inmiddels meer dan 820 miljoen euro en telt ruim 13.000 beleggers. Het fonds richt zich op commercieel vastgoed zoals supermarkten, zorglocaties, kantoren en zakelijk vastgoed. Denk aan huurders als Lidl, Aldi, Jumbo en Kruidvat, partijen met doorgaans langdurige huurcontracten en stabiele kasstromen.

Advertorial

Beleggen kan vanaf 100 euro per maand of met een eenmalige inleg vanaf 2.500 euro. Daarmee positioneert SynVest zich nadrukkelijk als toegankelijk alternatief voor wie wil beleggen in vastgoed zonder zelf een pand te kopen of een BV structuur op te zetten. Het Dutch RealEstate Fund behaalde sinds 2020 een gemiddeld fondsrendement van 8,6 procent per jaar.

Daarnaast keert het fonds een maandelijkse voorschotuitkering uit van 6 procent op jaarbasis. Vanaf 5.000 euro kan deze uitkering direct worden uitgekeerd, daaronder wordt zij automatisch herbelegd. Hieronder vindt je een vrijblijvende brochure over SynVest waarin meer informatie staat over het fonds:

Gratis brochure Synvest

Beleggen kent risico´s met zich mee, je kan (een deel van) je inleg kunnen verliezen

SynVest beschikt over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten en valt onder de Europese AIFMD richtlijn. De vastgoedobjecten zijn juridisch ondergebracht in aparte stichtingen, wat beleggersbescherming biedt bij een eventueel faillissement van de beheerder. Daarnaast won het bedrijf in 2025 voor de achtste keer de Cashcow Award voor beste vastgoedbeleggingsproduct aanbieder.

Maandelijkse uitkering en passief inkomen uit vastgoed

Een belangrijk verschil tussen zelf vastgoed aanhouden via een BV of privé en beleggen via een vastgoedfonds is de mate van betrokkenheid. Wie zelf investeert, moet huurders selecteren, onderhoud regelen, financiering organiseren en zorgen voor de fiscale afhandeling. Daar staat volledige controle tegenover, maar ook leegstandsrisico, onverwachte kosten en een flinke tijdsinvestering.

Lees ook: Beste vastgoedfondsen in 2026

Bij een vastgoedfonds worden deze taken uitbesteed aan een professionele beheerder. Het fonds verzorgt de aankoop, verhuur, financiering en het onderhoud van de panden. Beleggers krijgen via een online omgeving inzicht in hun participaties, rapportages en eventuele uitkeringen. Zo blijft het overzicht behouden, zonder dat je zelf operationeel actief hoeft te zijn.

Voor veel beleggers krijgt passief inkomen via vastgoed op deze manier concreet vorm. Uitkeringen, vaak periodiek, kunnen zorgen voor een stabiele cashflow als aanvulling op ander inkomen. Tegelijkertijd blijven deze uitkeringen afhankelijk van de prestaties van het onderliggende vastgoed en zijn ze dus niet gegarandeerd.

Voor beginnende beleggers biedt een vastgoedfonds een toegankelijke instap. Je hebt geen diepgaande vastgoedkennis nodig, hoeft niet te onderhandelen met banken en zet geen eigen juridische structuur op. In plaats daarvan beleg je in een gespreide portefeuille met professioneel beheer, waardoor risico’s worden verdeeld en de praktische drempel aanzienlijk lager ligt dan bij direct vastgoedbezit.

Risico’s, kosten en liquiditeit van vastgoedfondsen

Wie denkt dat beleggen via een vastgoedfonds automatisch minder risico inhoudt dan zelf investeren, doet er goed aan verder te kijken. Vastgoed blijft een lange termijn belegging. Bij bijvoorbeeld SynVest geldt een inkoopbeperking van maximaal 5 procent van het totaal aantal uitstaande certificaten per jaar. Als er meer verkoopverzoeken zijn dan ruimte, kan het zijn dat beleggers moeten wachten. In extreme gevallen kan dit jaren duren.

Daarnaast hanteert het fonds uitstapkosten bij vervroegde beëindiging. In het eerste jaar bedraagt deze 9 procent, in jaar twee 7 procent, in jaar drie 5 procent en daarna 2,5 procent. Deze kosten vloeien terug naar het fonds en niet naar de beheerder, maar ze beperken wel de flexibiliteit. Dit maakt het fonds vooral geschikt voor beleggers met een lange horizon.

Ook macro economische factoren spelen een rol. Stijgende rente kan de waarde van vastgoed onder druk zetten en financieringskosten verhogen. Economische neergang kan leiden tot leegstand of heronderhandeling van huurcontracten. Hoewel huurders als supermarktketens relatief stabiel zijn, is geen enkele sector immuun voor structurele veranderingen.

Daar staat tegenover dat het fonds spreiding biedt over meerdere objecten en huurders. Dat verkleint het risico dat één slecht presterend pand het totale rendement onderuit haalt. Voor particuliere beleggers zonder miljoenenbudget is zo’n spreiding individueel vaak niet haalbaar.

Strategische keuze, zelf ondernemen of collectief investeren

Voor beleggers met een substantiële portefeuille en duidelijke groeiplannen kan een vastgoed BV, eventueel in combinatie met een holdingstructuur, een krachtig instrument zijn. Via constructies zoals de herinvesteringsreserve kan belasting worden uitgesteld en kan winst efficiënter worden ingezet voor nieuwe aankopen. Zeker bij grotere bedragen en actieve uitbreiding biedt een BV fiscale en strategische voordelen, al gaan die gepaard met extra administratie, verplichtingen en kosten.

De keuze: vastgoed beleggen in privé, een BV of via een vastgoedfonds?

Wie één of enkele panden bezit en vooral eenvoud zoekt, kan ervoor kiezen vastgoed in privé aan te houden. Dat betekent minder oprichtingskosten en minder formele verplichtingen dan bij een BV, maar wel belastingheffing in box 3 op basis van een fictief rendement. Voor kleinere portefeuilles kan die eenvoud opwegen tegen het mogelijke fiscale nadeel.

Voor wie start met beperkte middelen of geen behoefte heeft aan operationele rompslomp, vormt een vastgoedfonds een toegankelijk alternatief. Je hebt geen BV nodig, geen notaris en geen eigen boekhouding. Het fonds verzorgt aankoop, beheer en verhuur, terwijl jij participeert in een gespreide portefeuille van bijvoorbeeld supermarkten, zorgvastgoed of kantoren.

De keuze tussen privé beleggen, een vastgoed BV of investeren via een vastgoedfonds is daarmee geen kwestie van goed of fout, maar van schaal, ambitie en risicobereidheid. In een markt waarin fiscale regels veranderen en financiering kritischer wordt beoordeeld, is het essentieel om elke structuur zorgvuldig door te rekenen. Niet alleen het rendement telt, maar ook de belastingdruk, de liquiditeit en de mate van betrokkenheid die je als belegger wilt of kunt dragen, ga bij vragen altijd naar een fiscalist of belastingadviseur gespecialiseerd in vastgoed.