Dit aandeel betaalt het hoogste dividend van de S&P 500 en verhoogt de uitkering

Een dividendrendement boven 7% klinkt bij veel aandelen eerder als een waarschuwing dan als een buitenkans. Toch verhoogt Vici Properties zijn dividend opnieuw, terwijl de vastgoedonderneming de uitkering voorlopig ruimschoots uit de kasstroom kan betalen. Het kwartaaldividend stijgt met 2,2% naar 0,46 dollar per aandeel, waarmee de jaarlijkse uitkering op 1,84 dollar komt. Bij een koers rond 25,65 dollar levert dat ongeveer 7,2% dividendrendement op, momenteel het hoogste percentage binnen de S&P 500.

Dat hoge rendement is deels ontstaan doordat het aandeel onder druk staat, de recente koers bevindt zich dicht bij de onderkant van de bandbreedte van 25,34 tot 33,65 dollar over de afgelopen 52 weken. Toch is er een belangrijk verschil met veel andere aandelen waarvan het dividendrendement door een dalende koers omhoogschiet. Vici heeft zijn dividend ieder jaar verhoogd sinds de beursgang in 2018. De vraag is daarom vooral hoe houdbaar die ruim 7% daadwerkelijk is.

De aandelenkoers van Vici in de afgelopen 10 jaar

Waarom Vici Properties zoveel dividend kan betalen

Vici Properties is een vastgoedfonds, een zogenoemde REIT, dat zich specialiseert in casino's, hotels en andere vrijetijdslocaties. Het bezit meer dan honderd objecten die worden verhuurd aan zestien huurders. Daar zitten enkele van de bekendste casino's aan de Las Vegas Strip tussen.

Het verdienmodel is relatief eenvoudig. Vici koopt vastgoed en verhuurt dit via lange contracten aan exploitanten die vervolgens zelf verantwoordelijk zijn voor een groot gedeelte van de kosten rond het pand. De gemiddelde resterende looptijd van deze huurcontracten bedraagt bijna veertig jaar. Dat geeft Vici veel meer voorspelbaarheid over toekomstige huurinkomsten dan een traditionele vastgoedeigenaar met korte huurcontracten.

Even tussendoor: als je dit interessant vindt, dit is precies wat we dagelijks doen om jou en andere beleggers te helpen. Als lid krijg je toegang tot aandelentips, trainingen en live inzicht in de transacties van de portefeuille van De Belegger. Profiteer nu van 50% korting met de kortingscode ''INSIDER''

Word lid!

Ook inflatiebescherming speelt een belangrijke rol. Dit jaar bevat ongeveer 45% van de huurcontracten een aan inflatie gekoppelde huurverhoging. Tegen 2035 moet dat percentage volgens het bedrijf oplopen tot 87%. Wanneer prijzen structureel stijgen, kan daardoor uiteindelijk ook een groter gedeelte van de inkomsten meegroeien.

Vici verdient bovendien niet alleen aan vastgoed dat het zelf bezit. Het bedrijf heeft bijna 4,3 miljard dollar aan toezeggingen binnen een portefeuille van leningen die door vastgoed worden gedekt, tegen een gemiddelde rente van ongeveer 9,2%. Die activiteiten brengen eigen kredietrisico's mee, maar leveren tegelijkertijd extra inkomsten op waarmee investeringen en dividend kunnen worden gefinancierd.

Is een dividendrendement van ruim 7% houdbaar?

Voor dividendbeleggers is de belangrijkste maatstaf niet het dividendrendement, maar de verhouding tussen de uitkering en de onderliggende kasstroom. Bij REIT's wordt daarvoor vaak adjusted funds from operations, kortweg AFFO, gebruikt. Dat geeft een beter beeld van de terugkerende financiële prestaties van vastgoedbedrijven dan de gewone nettowinst.

Na de nieuwe dividendverhoging gebruikt Vici naar verwachting ongeveer 75% van zijn AFFO voor dividend, gebaseerd op de onderkant van de eigen verwachting voor 2026. Dat betekent dat ongeveer een kwart beschikbaar blijft voor andere doeleinden. Volgens de huidige ramingen houdt Vici daarmee bijna 700 miljoen dollar aan kasstroom over die opnieuw kan worden geïnvesteerd.

Ook de balans biedt voorlopig ruimte. Vici heeft een investment grade kredietprofiel en de schuldverhouding bevindt zich aan de onderkant van de eigen doelstelling van 5 tot 5,5 keer. Dat is belangrijk omdat vastgoedbedrijven sterk afhankelijk zijn van externe financiering. Een zwakke balans kan een hoog dividend snel veranderen in een probleem wanneer financieringskosten oplopen.

Vici blijft ondertussen investeren. Het bedrijf rondde recent een transactie van 1,2 miljard dollar af waarbij zeven casino's werden gekocht en direct terugverhuurd aan de exploitant. Daarnaast investeerde het 75,5 miljoen dollar in de herontwikkeling van een strandresort. Nieuwe bezittingen kunnen de toekomstige AFFO verhogen en daarmee ruimte creëren voor verdere dividendgroei.

De dividendgroei van Vici

Het grootste risico zit in de huurders

Toch verdient een dividend van ruim 7% altijd extra onderzoek. Bij Vici springt één risico onmiddellijk naar voren: ongeveer 70% van de huurinkomsten komt van slechts twee huurders. De vastgoedportefeuille mag uit meer dan honderd objecten bestaan, economisch gezien is de spreiding dus aanzienlijk kleiner.

Dat hoeft geen probleem te zijn zolang die grote huurders financieel gezond blijven en hun verplichtingen nakomen. De zeer lange huurcontracten geven Vici bovendien veel zichtbaarheid. Maar wanneer één grote exploitant financiële problemen krijgt, kan de impact veel groter zijn dan bij een REIT waarvan de inkomsten over tientallen vergelijkbaar grote klanten zijn verdeeld.

Lees ook: Waarom september beleggers hard kan raken op de beurs

Ook de rente blijft belangrijk. REIT's concurreren voor beleggerskapitaal met obligaties. Wanneer veilige obligatierentes hoog blijven, moet een vastgoedfonds vaak een aantrekkelijker rendement bieden om beleggers te overtuigen. Dat kan verklaren waarom een onderneming met groeiende inkomsten en dividend toch tegen een dividendrendement boven 7% wordt verhandeld.

Juist daardoor vind ik Vici interessanter dan het dividendpercentage alleen suggereert. De uitkering stijgt nu voor het negende opeenvolgende jaar sinds de beursgang, terwijl de payout ratio rond 75% blijft en er honderden miljoenen beschikbaar blijven voor investeringen. De echte test wordt niet of Vici volgend jaar opnieuw enkele procenten dividend kan toevoegen, maar of nieuwe investeringen de AFFO snel genoeg laten groeien om die verhogingen jarenlang vol te houden. Als dat lukt, krijgen beleggers niet alleen het hoogste dividendrendement van de S&P 500, maar ook een inkomstenstroom die vanaf een al uitzonderlijk hoog niveau verder kan groeien.