Dit Warren Buffett aandeel kan de komende jaren verdubbelen

In het kort:

• De Amerikaanse huizenmarkt kampt met een structureel tekort van miljoenen woningen, wat zorgt voor blijvende druk op de prijzen en grote kansen voor bouwers als Lennar.

• Dalende hypotheekrentes maken huizen betaalbaarder en kunnen het vastzittende lock-in effect doorbreken, waardoor de vraag naar nieuwbouwhuizen flink kan aantrekken.

• Lennar combineert sterke cijfers, een flexibel bedrijfsmodel en een lage waardering, en krijgt bovendien steun van Warren Buffett.

  
  

Als Warren Buffett ergens in stapt, letten beleggers goed op. De 95-jarige investeerder staat bekend om zijn scherpe gevoel voor bedrijven met toekomst. De laatste tijd richtte hij zich verrassend genoeg op de Amerikaanse huizenbouw. Via Berkshire Hathaway kocht hij bijvoorbeeld aandelen in Lennar en D.R. Horton. Daarmee kiest Buffett voor een sector die lange tijd weinig aandacht kreeg, maar nu zomaar aan het begin van een nieuwe groeifase kan staan.

Een structureel woningtekort als kans

De Amerikaanse huizenmarkt heeft de afgelopen jaren flinke tegenwind gekend. Toen de rente in 2022 fors opliep, kelderde de verkoop van bestaande woningen. Waar vóór de pandemie jaarlijks nog ruim 6 miljoen huizen van eigenaar wisselden, ligt dat aantal inmiddels rond de 4 miljoen. Dat is een daling van ongeveer 30 procent.

Toch betekent die terugval allerminst dat de vraag naar woningen verdwenen is. Integendeel: er gaapt een structureel tekort dat in de miljoenen loopt. Volgens de Amerikaanse Kamer van Koophandel bedraagt dat tekort ongeveer 4 miljoen woningen. Dat cijfer is niet zomaar een statistiek: het vertaalt zich in hogere prijzen, langere wachttijden en een steeds grotere kloof tussen vraag en aanbod.

Het probleem kan simpelweg niet opgelost worden door bestaande woningen door te verkopen. Er moeten daadwerkelijk nieuwe huizen uit de grond worden gestampt. Juist in dat gat springen bedrijven als Lennar, die de capaciteit en expertise hebben om op grote schaal te bouwen.

Waarom de timing gunstig is

Naast het tekort speelt de rente een doorslaggevende rol. Hypotheekrentes stegen de afgelopen jaren naar niveaus boven de 7 procent, wat voor veel starters en doorstromers een bijna onneembare drempel was. Met zulke rentes zijn maandlasten in de praktijk vaak honderden dollars hoger, wat koopkracht wegvreet en veel gezinnen buitenspel zet.

Die trend lijkt nu te draaien. De rente is de laatste maanden gedaald naar het laagste punt in drie jaar en de Federal Reserve hint op verdere verlagingen. Goedkopere hypotheken betekenen lagere maandlasten, waardoor huizen voor een grotere groep betaalbaar worden.

Daarnaast speelt het zogenoemde lock-in effect. Miljoenen Amerikanen hebben tijdens de periode van extreem lage rentes een hypotheek afgesloten van rond de 3 procent. Voor hen is verhuizen nu onaantrekkelijk: ze zouden hun goedkope lening moeten inruilen voor een nieuwe hypotheek met dubbele maandlasten. Zolang die kloof groot blijft, zit de doorstroming muurvast. Maar als de rente daalt, wordt die barrière kleiner. Zodra huiseigenaren weer durven te verhuizen, neemt ook de vraag naar nieuwbouwhuizen een vlucht.

Lennar als winnaar

Binnen de sector is Lennar een van de namen waar Warren Buffett vertrouwen in heeft. Het bedrijf richt zich sterk op het betaalbare segment, en dat is belangrijk. Juist dat deel van de markt werd de afgelopen jaren het hardst geraakt door stijgende prijzen en hoge maandlasten. Als de rente daalt, komt er juist daar het meeste herstelpotentieel vrij.

De cijfers geven al een voorproefje. In het afgelopen kwartaal steeg het aantal nieuwe orders met 12 procent tot meer dan 23.000 woningen. De omzet kwam uit op 8,8 miljard dollar en de operationele winst bedroeg 760 miljoen dollar. Voor een sector die volgens velen nog in een dip zat, zijn dat opvallend sterke resultaten.

Wat Lennar extra interessant maakt, is de manier waarop het bedrijf zijn bedrijfsmodel heeft hervormd. Na het afsplitsen van Millrose Properties werkt Lennar met een kapitaal-lichte aanpak. In de praktijk betekent dat dat het minder eigen kapitaal vastzet in grond en veel flexibeler kan bouwen waar en wanneer de vraag zich aandient. Het bedrijf hoeft dus niet te speculeren door jarenlang vooruit grond aan te houden, maar kan zich sneller aanpassen aan omstandigheden. In een cyclische sector als de huizenbouw kan dat het verschil maken tussen een gezonde cashflow en een zware last.

De waardering en het potentieel

Lennar noteert op dit moment tegen een koers-winstverhouding van ongeveer 12. Voor een doorsnee bedrijf zou dat misschien redelijk zijn, maar in de context van de woningbouw en het structurele tekort is het eerder bescheiden te noemen. Veel andere Amerikaanse bedrijven met voorspelbare groei noteren op waarderingen van 20 keer of meer.

Daar komt bij dat Lennar actief zijn eigen aandelen terugkoopt. In het derde kwartaal kocht het voor ruim 500 miljoen dollar aan eigen aandelen in. Dat signaal is belangrijk: als het management zelf vindt dat de koers de onderliggende waarde niet weerspiegelt, kan dat beleggers vertrouwen geven. Het betekent bovendien dat het aantal uitstaande aandelen afneemt, waardoor de winst per aandeel stijgt, zelfs als de totale winst gelijk blijft.

Als de hypotheekrentes verder dalen en de vraag naar woningen herstelt, kan Lennar op meerdere fronten profiteren: hogere volumes, betere marges en mogelijk een hogere waardering door de markt. Voeg daar de steun van Buffett aan toe, en het scenario waarin het aandeel in de komende jaren verdubbelt, is niet onrealistisch.