Huis kopen met twee inkomens? Vergeet het maar
- Rens Boukema
- 2 uur geleden
- 6 minuten om te lezen
In het kort
De gemiddelde verkoopprijs van een woning steeg in 25 jaar met 188 procent tot ruim 496.000 euro.
Voor de aankoop van een gemiddelde woning is nu een gezamenlijk jaarinkomen van 103.500 euro vereist.
De bruto maandlasten zijn sinds 2000 met 115 procent gestegen, ondanks een fors lagere hypotheekrente.
Wie anno 2025 met z’n tweeën werkt en samen twee keer modaal verdient, zou denken prima in staat te zijn om een huis te kopen. Toch is dat al lang niet meer de realiteit. Waar een gemiddeld koopstel in 2000 nog moeiteloos een woning kon financieren met een gezamenlijk modaal inkomen, is dat nu ondenkbaar. Met twee modale inkomens van elk 46.500 euro per jaar kom je simpelweg tekort om een huis van gemiddelde waarde te kunnen betalen.
De oorzaken zijn helder, maar tegelijkertijd confronterend. De huizenprijzen zijn de afgelopen 25 jaar met 188 procent gestegen, terwijl het modale inkomen slechts met 86 procent toenam. Deze structurele mismatch tussen loon en vastgoedprijs maakt het vrijwel onmogelijk om nog op eigen kracht toe te treden tot de koopmarkt, tenzij er sprake is van erfkapitaal, een schenking of een fors eigen vermogen. De woningmarkt is daarmee fundamenteel veranderd.
Explosieve stijging huizenprijzen
De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning lag in 2000 op 172.050 euro. Inmiddels bedraagt die prijs 496.000 euro. Dat is een absolute stijging van 323.950 euro, goed voor een procentuele stijging van 188 procent. Ter vergelijking: het modale inkomen steeg in dezelfde periode van 24.958 naar 46.500 euro per jaar, een toename van slechts 86 procent. Huizen zijn dus ruim twee keer zo hard in waarde gestegen als de inkomens.
De stijging van de gemiddelde woningprijs in Nederland:
De prijsontwikkeling op de woningmarkt werd niet alleen gedreven door economische groei, maar vooral ook door structurele tekorten. De beschikbaarheid van bouwgrond nam af, terwijl regelgeving rond bouwkwaliteit en duurzaamheid juist toenam. Bouwkosten stegen door een tekort aan personeel en materialen, en de energietransitie legde extra druk op het netwerk, waardoor sommige nieuwbouwwijken überhaupt niet konden worden aangesloten op het overvolle stroomnet.
Bovendien zijn er demografische factoren die de woningvraag verder hebben aangejaagd. Nederland telt meer alleenstaanden en huishoudens met één verdiener die wél allemaal een zelfstandige woning willen betrekken. Dat heeft de vraag stevig verhoogd, zonder dat het aanbod in hetzelfde tempo meegroeide.
Lagere rente, maar hogere maandlasten
Een vaak gehoord argument is dat de hypotheekrente nu veel lager ligt dan in 2000. Dat klopt. In 2000 bedroeg de gemiddelde rente 6,2 procent voor een tienjaars vaste rente, terwijl huizenkopers in 2025 gemiddeld rond de 3,69 procent betalen. Op het eerste gezicht lijkt dat positief, want een lagere rente zou tot lagere maandlasten moeten leiden.
"Hoewel huizen in 2000 goedkoper waren en de financieringsopties flexibeler waren, lag de hypotheekrente hoger. In 2025 zien we een omgekeerd beeld, nu zijn de huizenprijzen zo sterk gestegen dat steeds meer huishoudens moeite hebben een betaalbare woning te bemachtigen."
Mark de Rijke, commercieel directeur van De Hypotheker
Toch blijkt uit de data van De Hypotheker dat de bruto maandlasten inmiddels ruim verdubbeld zijn. In 2000 kostte een gemiddelde woning je zo’n 1.062 euro per maand. Nu is dat opgelopen tot 2.286 euro, een stijging van 115 procent. Dat betekent dat een gemiddeld stel in 2025 meer dan het dubbele aan woonlasten betaalt, ondanks de halvering van de rente. De oorzaak? De veel hogere hoofdsom van de lening die nodig is voor een gemiddelde woning.
Bovendien zijn de financieringsregels verscherpt. Waar huizenkopers in 2000 nog tot 115 procent van de woningwaarde konden lenen, ligt dat plafond nu op 100 procent. Alle bijkomende kosten: zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en de kosten voor een makelaar, moeten uit eigen zak worden betaald. Daardoor heb je meer spaargeld nodig, en dat sluit veel jonge huishoudens direct uit van de markt.
Van betaalbaar naar onbereikbaar
In 2000 was een stel met een dubbel modaal inkomen prima in staat om een gemiddelde woning te financieren. Met een gezamenlijk inkomen van 45.500 euro kon een hypotheek van 173.000 euro worden afgesloten, ruim voldoende om de gemiddelde verkoopprijs van 172.050 euro te dekken. De woonquote, het percentage van het inkomen dat aan woonlasten werd besteed, lag op 0,91 keer het modale inkomen - goed binnen de normen.
In 2025 is dat beeld volledig veranderd. De gemiddelde woningprijs ligt op 496.000 euro, waarvoor een gezamenlijk inkomen van minstens 103.500 euro nodig is. Dat komt neer op 1,11 keer een modaal inkomen per persoon. Wie twee keer modaal verdient, komt dus tekort. Daarmee is de gemiddelde woning officieel onbereikbaar geworden voor tweeverdieners zonder aanvullende middelen.
Uit cijfers van De Hypotheker blijkt dat het benodigde jaarinkomen voor een gemiddelde woning sinds 2000 met 127 procent is gestegen, veel harder dan de loonontwikkeling. In concrete bedragen vertaalt zich dat naar een inkomensstijging van 45.500 naar 103.500 euro – een verschil van bijna 58.000 euro... Dat maakt het verschil tussen kopen en huren voor veel huishoudens geen keuze, maar een noodzaak.
Minder flexibiliteit, hogere instapeisen
Een andere belangrijke factor is de afgenomen financiële flexibiliteit. In 2000 konden starters relatief eenvoudig meer lenen dan de woning waard was. Dat bood ruimte voor bijkomende kosten én gaf kopers een buffer voor waardestijging. Die ruimte is nu verdwenen. Banken hanteren strikte financieringsnormen, en er is minder coulance voor bijvoorbeeld flexibele arbeid of studieschulden.
Tegelijkertijd zijn woningen duurzamer, moderner en beter geïsoleerd dan vroeger. De kwaliteit is toegenomen, maar daar hangt wel een prijskaartje aan. Vooral bij nieuwbouw zijn de kosten per vierkante meter sterk gestegen. Hoewel dit op termijn lagere energielasten kan betekenen, is het initiële prijsniveau juist een extra drempel voor starters.
Daar komt bij dat de druk op de woningmarkt structureel is. Zelfs tijdens de coronaperiode bleven de prijzen stijgen en in 2022 werd een historisch hoogtepunt bereikt. Hoewel in 2024 sprake was van een tijdelijke dip, zijn de huizenprijzen in 2025 alweer met bijna 10 procent gestegen. Daarmee ligt het prijsniveau nu zelfs boven de piek van 2022.
De politieke uitdaging
De structurele problemen op de woningmarkt vragen om ingrijpende politieke keuzes. Er zijn plannen om meer woningen te bouwen, met specifieke aandacht voor starters en senioren, maar de uitvoering blijft achter. Capaciteitsproblemen bij gemeenten, een overbelast stroomnet en procedures rond vergunningen vertragen de bouwproductie. Zonder snelle en effectieve maatregelen zal het woningtekort eerder groter dan kleiner worden.
D66 beloofde Nederland in de campagne 10 nieuwe steden tegen het woningtekort:
Volgens De Hypotheker is doorstroming essentieel. Senioren zouden moeten kunnen verhuizen naar kleinere, passende woningen, zodat grotere huizen vrijkomen voor jonge gezinnen. Maar ook daarvoor is nieuwbouw nodig, en die stokt op dit moment. Bovendien vereist een goed functionerende woningmarkt fiscale en financiële hervormingen, zoals aanpassing van de hypotheekrenteaftrek, verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters en verruiming van de leenmogelijkheden voor duurzame investeringen.
Wat betekent dit voor de toekomst?
De huidige woningmarkt is geen tijdelijke hapering, maar het resultaat van een kwart eeuw aan structurele trends: stijgende prijzen, stagnerende bouw, strengere financieringsregels en veranderende demografie. Voor veel huishoudens zonder eigen vermogen of hulp van familie is een koopwoning inmiddels buiten bereik geraakt, zelfs met een dubbel modaal inkomen.
De implicaties zijn verstrekkend. De kloof tussen huur en koop wordt groter, de ongelijkheid tussen generaties neemt toe, en het aandeel van particuliere beleggers op de koopmarkt blijft zorgen voor extra druk. Tegelijkertijd biedt dit ook kansen voor alternatieve woonvormen, innovatieve financiering en beleidsvernieuwing.
De vraag is niet langer óf de woningmarkt hervormd moet worden, maar hoe snel en grondig dat zal gebeuren. Want zolang tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van ruim 90.000 euro geen huis kunnen kopen, is er iets fundamenteels mis met het systeem.
De ontwikkelingen op de woningmarkt laten zien hoe moeilijk het is geworden om vermogen op te bouwen via de eigen woning. Voor veel huishoudens verschuift de focus daarom van kopen naar andere manieren om hun geld te laten renderen, bij voorkeur met meer voorspelbaarheid en minder afhankelijkheid van grillige prijzen. Vastgoed kan daarin een rol spelen, zonder zelf een huis te hoeven kopen.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed zoals supermarkten en zorgcentra, segmenten die bekendstaan om hun stabiliteit. Het fonds behaalde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd, wat zorgt voor een regelmatige kasstroom en brede spreiding over solide huurders.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
Opmerkingen