Belgisch vastgoed kraakt: investeerders zien dit gevaar te laat
- Arne Verheedt
- 10 uur geleden
- 3 minuten om te lezen
In het kort
Vastgoedgroep van Paul Gheysens wist een Poolse obligatie van 57 miljoen euro te herfinancieren.
De hoge schuldenlast blijft wegen en dwingt tot verdere verkopen in België en daarbuiten.
De situatie vergroot de voorzichtigheid op de Belgische markt: Belgisch vastgoed kraakt volgens investeerders.
De Belgische vastgoedgroep Ghelamco, gecontroleerd door ondernemer Paul Gheysens, heeft op het nippertje een aflopende Poolse obligatie van omgerekend 57 miljoen euro herfinancierd. Daarmee vermijdt het bedrijf een nieuwe vertrouwensschok, die de nervositeit rond zijn financiële positie verder had kunnen aanwakkeren. Dat een speler van deze omvang tot vlak voor de vervaldag moet zoeken naar oplossingen, illustreert hoe sterk de omstandigheden op de vastgoedmarkt zijn veranderd. Jarenlang gold Ghelamco als een voorbeeld van expansiedrang en schaalvoordeel, met prestigieuze projecten in binnen en buitenland. Vandaag staat diezelfde schaal onder druk door een zware schuldenlast en een financieringsklimaat dat fundamenteel is verhard.
De herfinanciering geeft Paul Gheysens tijd, maar geen definitieve oplossing. Beleggers en banken kijken voorbij deze ene operatie en focussen op de bredere vraag hoe Ghelamco zijn verplichtingen de komende jaren wil blijven nakomen. Elke vervaldag wordt zo een test voor het vertrouwen in het bedrijf en zijn strategie.
Paul Gheysens, topman en oprichter van vastgoedgroep Ghelamco:
Schuldpositie bepaalt de bewegingsruimte
Ghelamco groeide de voorbije decennia uit tot een van de grootste Belgische vastgoedontwikkelaars, met een portefeuille die reikt van kantoorgebouwen tot grootschalige stadsontwikkelingen. Die groei werd grotendeels gefinancierd met schuld, in een periode waarin rente laag was en herfinanciering vlot verliep. Sinds de scherpe rentestijging is dat model veel minder houdbaar geworden. De financieringskosten zijn opgelopen en de waarderingen van vastgoed, vooral kantoren, staan onder druk.
Om liquiditeit vrij te maken verkocht Ghelamco de afgelopen jaren voor honderden miljoenen euro aan vastgoed. Dat helpt om schulden af te bouwen, maar gebeurt in een markt waar kopers voorzichtig zijn en scherpe prijzen eisen. Het gevolg is dat verkopen niet altijd de gewenste ruimte opleveren en soms gepaard gaan met waardeverminderingen. Tegelijk blijft een aanzienlijk deel van de schuld afhankelijk van herfinanciering, wat de kwetsbaarheid van de groep vergroot.
Ghelamco vangt kleine 100 miljoen euro voor Gentse Blue Towers:
Gevolgen voor de Belgische vastgoedmarkt
De problemen bij Ghelamco blijven niet beperkt tot het bedrijf zelf. Als een van de grootste spelers zet de groep mee de toon op de Belgische vastgoedmarkt. Wanneer Ghelamco activa verkoopt, beïnvloedt dat de prijsverwachtingen van investeerders en taxateurs. Banken en institutionele beleggers kijken nadrukkelijk naar hoe dit dossier evolueert en vertalen hun conclusies naar de rest van de sector.
Voor kleinere ontwikkelaars en investeerders vertaalt deze situatie zich in een merkbaar strenger financieringsklimaat. Banken vragen hogere eigen inbreng, rekenen met conservatievere waarderingen en leggen extra voorwaarden op rond voorverhuur en looptijden. Projecten die enkele jaren geleden nog vlot financierbaar waren, raken vandaag moeilijk van de grond, zeker in de kantorenmarkt. Daar zorgen leegstand, thuiswerk en strengere duurzaamheidsnormen voor extra druk op huurprijzen en rendementen. Dat een speler als Ghelamco zichtbaar moet schipperen, versterkt het besef dat Belgisch vastgoed zich in een overgangsfase bevindt waarin groei niet langer vanzelfsprekend is en risico’s opnieuw scherp worden geprijsd.
Belgisch vastgoed kraakt, investeerders kijken naar Gheysens
Voor Paul Gheysens is vertrouwen de sleutel. Zolang Ghelamco erin slaagt zijn verplichtingen na te komen, blijft het bedrijf operationeel overeind. Dat vertrouwen is echter fragiel en afhankelijk van transparantie, verdere schuldafbouw en het vermogen om stabiele cashflows te genereren. Obligatiehouders en banken volgen elke stap nauwgezet en reageren snel op signalen van verzwakking.
De tijdelijke ademruimte die de herfinanciering biedt, creëert ruimte om keuzes te maken. Hoe die keuzes uitvallen, zal niet alleen bepalend zijn voor de toekomst van Ghelamco, maar ook voor hoe internationale investeerders kijken naar Belgisch vastgoed. In een markt waar goedkoop geld definitief verleden tijd is, worden balansdiscipline en geloofwaardigheid belangrijker dan ooit.
De ontwikkelingen bij Ghelamco tonen hoe bepalend schuld en herfinanciering zijn geworden in vastgoed, en hoe kwetsbaar sterk geleverfde modellen kunnen zijn wanneer de rente stijgt. Ook particuliere beleggers kijken daardoor vaker naar vastgoedvormen met voorspelbare kasstromen en minder afhankelijkheid van doorlopende herfinanciering. Wie stabiliteit en spreiding zoekt, komt al snel uit bij fondsen die focussen op defensieve vastgoedsegmenten.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met nadruk op supermarkten en zorgcentra, sectoren die historisch veerkrachtig zijn in wisselende economische omstandigheden. Het fonds behaalde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd, wat zorgt voor een stabiele inkomstenstroom voor beleggers.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds aansluit bij jouw beleggingsdoelen.
