Dit Europese aandeel weigert £13,5 miljard en kan nu hard bewegen
- J. van den Poll
- 2 dagen geleden
- 4 minuten om te lezen
In het kort
Prologis heeft ongeveer £13,5 miljard over voor vastgoedbedrijf SEGRO.
Het grootste deel van het bod wordt niet in contanten, maar in aandelen betaald.
Daardoor kan de werkelijke waarde van het bod nog veranderen voordat een deal wordt afgerond.
Voor beleggers draait de situatie vooral om de verhouding tussen extra koersruimte en het risico dat de overname mislukt.
Maandelijks beleggen maakt je minder afhankelijk van markttiming. Met het ETF Beleggingsplan van Freedom24 beleg je automatisch in ETF’s tegen 0% commissie.
SEGRO heeft opnieuw een overnamevoorstel van Prologis afgewezen. De Amerikaanse vastgoedgroep waardeert het Britse bedrijf op ongeveer 993 pence per aandeel, maar het bestuur vindt dat onvoldoende.
Op het eerste gezicht lijkt dit vooral een strijd over de juiste prijs. Toch zit de interessantste vraag ergens anders. Het voorstel van Prologis is namelijk geen volledig contant bod. Ongeveer vier vijfde van de vergoeding bestaat uit aandelen Prologis.
De genoemde 993 pence is daardoor eerder een momentopname dan een gegarandeerde verkoopprijs.
Koers SEGRO schoot omhoog na overnamevoorstel:
Het bod beweegt mee met Prologis
Bij een volledig contante overname weet een aandeelhouder vooraf welk bedrag hij ontvangt. Bij SEGRO ligt dat anders. Prologis biedt 0,0890 eigen aandeel voor ieder aandeel SEGRO en stelt daarnaast een gedeeltelijk cashalternatief beschikbaar van maximaal £2,7 miljard.
Op basis van de koers van Prologis rond de bekendmaking kwam de theoretische biedwaarde uit op ongeveer 993 pence per SEGRO-aandeel. Die waarde staat echter niet vast. De uiteindelijke opbrengst hangt onder meer af van de koers van Prologis, de wisselkoers tussen de dollar en het pond en de manier waarop het cashalternatief wordt verdeeld.
Als vereenvoudigd rekenvoorbeeld kan worden aangenomen dat 20% van het bod uit contanten bestaat en 80% uit Prologis-aandelen. Bij een theoretische biedwaarde van 993 pence komt dat neer op ongeveer 199 pence cash en 794 pence in aandelen.
Wanneer de koers van Prologis vervolgens 10% daalt en de wisselkoers onveranderd blijft, zakt de theoretische waarde naar ongeveer 914 pence. Bij een koersstijging van 10% loopt deze op tot circa 1.072 pence.
Dit zijn geen definitieve biedprijzen, maar scenario’s die laten zien hoe gevoelig het voorstel is voor de koers van Prologis.
Beleggers krijgen daardoor niet alleen te maken met een mogelijke overnamepremie. Ze worden indirect ook blootgesteld aan Prologis, de Amerikaanse dollar en de Amerikaanse markt voor logistiek vastgoed.
Waarom SEGRO niet zomaar akkoord gaat
SEGRO bezit logistieke gebouwen en ontwikkelingslocaties in en rondom grote Europese steden. Zulke locaties zijn moeilijk opnieuw op te bouwen. Er is weinig beschikbare grond, vergunningverlening kost tijd en geschikte stroomaansluitingen worden steeds schaarser.
Voor Prologis kan een overname daarom aantrekkelijker zijn dan jarenlang afzonderlijke panden en bouwlocaties verzamelen.
SEGRO kijkt bovendien niet alleen naar de huidige huurinkomsten. Het bedrijf bezit projecten die nog ontwikkeld moeten worden en in de toekomst extra kasstromen kunnen opleveren. Het bestuur wil voorkomen dat Prologis deze groeimogelijkheden tegen een te lage prijs overneemt.
De afwijzing betekent echter niet automatisch dat SEGRO gelijk heeft. Toekomstige projecten kosten kapitaal en kunnen vertraging oplopen. Hogere rente, bouwkosten of zwakkere huurvraag kunnen de uiteindelijke opbrengst drukken.
Prologis neemt die risico’s over en zal daar logischerwijs een korting voor willen.
De markt prijst drie onzekerheden tegelijk
Bij een normaal overnamebod kijkt de markt vooral naar de kans dat de koper zijn voorstel verhoogt. Bij SEGRO spelen drie afzonderlijke onzekerheden.
Ten eerste is onduidelijk of Prologis bereid is opnieuw meer te bieden. Ten tweede kan de koers van Prologis de waarde van het bestaande bod verhogen of verlagen. Ten derde moeten aandeelhouders beoordelen of het zelfstandige groeiplan van SEGRO werkelijk meer waarde oplevert dan een verkoop.
Dat verklaart waarom SEGRO niet automatisch tegen de volledige biedwaarde noteert. Het verschil is geen gratis rendement, maar een vergoeding voor meerdere risico’s.
Een hoger bod zou de koers verder kunnen ondersteunen. Het zou echter belangrijk zijn om niet alleen naar de nieuwe prijs te kijken. Minstens zo relevant is hoeveel daarvan contant wordt betaald. Een verhoging die opnieuw voornamelijk uit aandelen bestaat, biedt minder zekerheid dan hetzelfde bedrag in cash.
Is het aandeel nu aantrekkelijk?
Voor bestaande aandeelhouders kan wachten verdedigbaar zijn. Zij profiteren van een mogelijke verhoging en houden bij het mislukken van de deal nog altijd een vastgoedbedrijf met schaarse Europese bezittingen.
Voor nieuwe beleggers is de afweging lastiger. Zij stappen in nadat de overnameverwachting al in de koers is verwerkt. Haakt Prologis af, dan kan die premie snel verdwijnen.
De belangrijkste vraag is daarom niet of 993 pence hoog of laag klinkt. Beleggers moeten bepalen hoeveel zij zelfstandig voor SEGRO willen betalen, zonder overname.
Wie het aandeel alleen aantrekkelijk vindt wanneer Prologis opnieuw verhoogt, doet in feite geen vastgoedinvestering maar een overnamegok. Wie ook vertrouwen heeft in de toekomstige huurinkomsten en ontwikkelingsprojecten van SEGRO, heeft een sterkere basis om eventuele koersschommelingen op te vangen.
Bij Freedom24 beleg je zonder valutawisselkosten en heb je toegang tot een breed aanbod van internationale beurzen om eenvoudig te spreiden over markten en sectoren. Wie liever stap voor stap vermogen opbouwt, kan gebruikmaken van het gratis ETF Beleggingsplan: hiermee beleg je automatisch elke maand in ETF's, tegen 0% commissie.
