Rabobank komt met nieuwe voorspelling voor de huizenprijzen in 2026 en 2027

In het kort:

• Rabobank verhoogt zijn verwachting voor de Nederlandse huizenmarkt en rekent nu op 4,2% hogere huizenprijzen in 2026 en nog eens 3,2% in 2027.

• Ondanks 23% meer woningen op Funda blijft de markt opvallend krap: 71% van de woningen wordt nog boven de vraagprijs verkocht en hogere lonen ondersteunen de vraag.

• Voor kopers blijft de betaalbaarheid het grote probleem: een doorsnee huishouden kan ongeveer €360.000 lenen, terwijl de doorsnee verkochte woning rond €440.000 kost.

De Nederlandse woningmarkt koelt langzaam af, maar van dalende huizenprijzen is voorlopig geen sprake. Er staan meer woningen te koop en kopers hebben iets meer keuze dan een jaar geleden. Toch blijft de vraag zo groot dat Rabobank voor zowel 2026 als 2027 verdere prijsstijgingen verwacht.

Voor 2026 rekent de bank op gemiddeld 4,2% hogere huizenprijzen. In 2027 komt daar naar verwachting nog eens 3,2% bij. Opvallend is dat Rabobank zijn verwachtingen juist naar boven heeft bijgesteld, ondanks hogere rentes en economische onzekerheid.

Woningmarkt blijkt sterker dan verwacht

Begin dit jaar waren er voldoende redenen om te verwachten dat de woningmarkt verder zou afkoelen. De rente liep op, de economische onzekerheid nam toe en er kwamen veel voormalige huurwoningen te koop. Een groter aanbod zou normaal gesproken de druk op de prijzen moeten verminderen.

Dat gebeurt ook, maar veel minder sterk dan eerder werd verwacht. In juli lagen de huizenprijzen nog altijd 3,9% hoger dan een jaar eerder. Gecorrigeerd voor seizoenseffecten stijgen de prijzen momenteel met ongeveer 0,3% per maand.

Rabobank ging eerder nog uit van een gemiddelde prijsstijging van 2,8% in 2026 en 2,0% in 2027. Die ramingen zijn nu verhoogd naar respectievelijk 4,2% en 3,2%. De belangrijkste conclusie daarachter is simpel: de vraag naar woningen blijkt sterker dan het extra aanbod.

Meer woningen te koop helpt wel

Dat betekent niet dat er niets is veranderd. Op Funda staan momenteel ongeveer 39.000 woningen te koop, bijna 23% meer dan een jaar geleden. Een belangrijke oorzaak daarvan is de verkoop van voormalige huurwoningen door beleggers.

In de afgelopen vier kwartalen werden ongeveer 39.000 huurwoningen verkocht aan mensen die er zelf in gingen wonen. Vooral voor potentiële kopers van appartementen heeft dat voor extra aanbod gezorgd. De verkoopgolf lijkt inmiddels zijn hoogste punt te hebben bereikt en Rabobank verwacht dat het aantal verkochte huurwoningen geleidelijk gaat afnemen.

Dat kan volgend jaar opnieuw voor meer prijsdruk zorgen. Wanneer beleggers minder huurwoningen verkopen, neemt een belangrijke bron van extra aanbod af. Tegelijkertijd blijft de structurele vraag naar woningen hoog.

Nog altijd wordt 71% boven de vraagprijs verkocht

Dat de woningmarkt iets afkoelt, betekent dus nog niet dat kopers ineens een sterke onderhandelingspositie hebben. Er zijn per woning wel minder geïnteresseerden. Via Funda kwamen in het tweede kwartaal gemiddeld elf contactaanvragen per woning binnen, tegenover veertien een jaar eerder.

Toch wordt volgens de NVM nog altijd 71% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Ook de gemiddelde verkooptijd is slechts twee dagen langer dan een jaar geleden. De woningmarkt is dus ruimer geworden, maar blijft volgens makelaars nog altijd krap.

Het aantal transacties ligt daardoor eveneens hoog. In de afgelopen twaalf maanden werden bijna 246.000 woningen verkocht. Alleen in het voorjaar van 2021 lag dat aantal met ongeveer 250.000 nog iets hoger.

Hogere lonen houden de prijzen overeind

Een andere belangrijke reden voor de sterke woningmarkt is de ontwikkeling van de lonen. Rabobank verwacht dat de cao lonen zowel in 2026 als in 2027 gemiddeld met 4,2% stijgen.

Een hoger inkomen betekent doorgaans dat huishoudens meer kunnen lenen. Een deel van het negatieve effect van hogere hypotheekrentes wordt daardoor gecompenseerd. Bovendien verwacht Rabobank dat de kapitaalmarktrente, die belangrijk is voor de hypotheekrente, de komende jaren weer wat kan dalen.

Interessant is dat huizen na correctie voor inflatie nauwelijks meer duurder worden. De nominale huizenprijzen lagen in juli 3,9% hoger dan een jaar eerder, maar gecorrigeerd voor inflatie bedroeg de stijging slechts 0,9%. Huizenprijzen bewegen momenteel dus veel meer mee met de lonen en algemene prijsontwikkeling dan tijdens de eerdere sterke prijsstijgingen.

Nieuwbouw lost het tekort voorlopig niet op

Een structurele oplossing zou natuurlijk zijn om veel meer woningen te bouwen. Op papier lijkt daar enige vooruitgang te worden geboekt. Er zitten bijna 234.000 woningen in de pijplijn en ongeveer 46% daarvan is daadwerkelijk in aanbouw.

Ook het aantal vergunningen is sterk gestegen. In mei waren over een periode van twaalf maanden ongeveer 96.000 vergunningen afgegeven, het hoogste niveau in elf jaar. Toch waarschuwt Rabobank dat dit niet automatisch betekent dat er binnenkort veel meer huizen worden opgeleverd.

Netcongestie, stikstofproblemen, bezwaarprocedures en stijgende bouwkosten kunnen projecten vertragen. Daarnaast worden geplande woningen regelmatig doorgeschoven naar een later jaar. Daardoor kan de structurele woningschaarste langer aanhouden dan het aantal bouwplannen op het eerste gezicht doet vermoeden.

Gemiddeld huishouden komt €80.000 tekort

Dat prijzen blijven stijgen is vooral pijnlijk omdat koopwoningen nu al moeilijk bereikbaar zijn. Een huishouden met een doorsnee huishoudensinkomen, ongeveer anderhalf keer modaal, kan dit jaar naar schatting iets meer dan €360.000 lenen.

De doorsnee verkochte woning kost ondertussen ongeveer €440.000. Zonder aanzienlijk eigen vermogen komt zo'n huishouden dus ongeveer €80.000 tekort. Slechts ongeveer 30% van de woningen die in de eerste helft van dit jaar werden verkocht was financieel bereikbaar voor een huishouden met een doorsnee inkomen.

De verschillen binnen Nederland zijn bovendien enorm. In Amsterdam en Utrecht is maximaal ongeveer 2% van de verkochte rijtjeswoningen tussen 80 en 120 vierkante meter bereikbaar met een doorsnee huishoudensinkomen. In Zeeuws Vlaanderen, Oost Groningen en Delfzijl ligt dat percentage juist boven de 94%.

Vooral buiten de Randstad stijgen prijzen hard

Opvallend genoeg zijn het momenteel ook niet Amsterdam en Utrecht waar de huizenprijzen het snelst stijgen. De sterkste prijsontwikkeling is juist zichtbaar in het noordoosten van Nederland.

Rabobank verwacht voor Oost Groningen en Zuidoost Drenthe dit jaar een gemiddelde prijsstijging van ongeveer 8%. In Groot Amsterdam en de Zaanstreek blijft de verwachte stijging beperkt tot iets minder dan 2%. Een belangrijke verklaring is dat juist in de Randstad veel voormalige huurwoningen op de koopmarkt terechtkomen.

Dat verschil kan volgend jaar kleiner worden. Wanneer de verkoopgolf van huurwoningen afneemt, komt er vooral in stedelijke gebieden minder nieuw aanbod op de markt. Dat kan daar opnieuw voor meer opwaartse prijsdruk zorgen.

Geen nieuwe prijsexplosie, maar ook geen daling

De Nederlandse huizenmarkt lijkt daarmee een nieuwe fase in te gaan. De enorme prijsstijgingen van enkele jaren geleden zijn afgezwakt en kopers krijgen iets meer keuze. Toch blijft het tekort aan woningen groot genoeg om verdere prijsstijgingen waarschijnlijk te maken.

Rabobank verwacht daarom geen nieuwe explosieve stijging, maar wel 4,2% hogere prijzen in 2026 en nog eens 3,2% in 2027. Tegelijkertijd neemt het aantal transacties naar verwachting af van 241.000 dit jaar naar 226.000 volgend jaar.

Voor kopers is dat een lastige combinatie. De markt wordt iets rustiger, maar woningen worden niet automatisch goedkoper. Zolang de bouw achterblijft, de lonen stijgen en de vraag groter blijft dan het beschikbare aanbod, blijft de structurele schaarste de Nederlandse huizenprijzen ondersteunen.