Versoepeling Wet betaalbare huur: wat verandert er voor verhuurders en beleggers?

In het kort:

• Het kabinet wil de Wet betaalbare huur versoepelen om te voorkomen dat verhuurders meer huurwoningen verkopen en het aanbod verder daalt.

• Verhuurders krijgen op sommige punten meer ruimte, doordat de WOZ-waarde zwaarder gaat meetellen, woningen zonder buitenruimte niet langer worden afgestraft en kleine rijksmonumenten voor meer verhuurd mogen worden.

• Ook komen er meer tijdelijke huurcontracten voor studenten, terwijl het kabinet hoopt dat de wijzigingen volgend jaar ingaan of eerder als dat mogelijk is.

Het kabinet wil de Wet betaalbare huur versoepelen. Daarmee probeert minister Boekholt O'Sullivan van Volkshuisvesting te voorkomen dat het aanbod van huurwoningen verder onder druk komt te staan. Volgens het kabinet heeft de huidige wet ertoe geleid dat sommige verhuurders hun woningen verkochten, omdat verhuren minder rendabel werd. Met de nieuwe aanpassingen moeten verhuurders in een aantal gevallen weer meer huur kunnen vragen.

De versoepeling richt zich vooral op de middenhuur. Het kabinet hoopt zo het aanbod van huurwoningen op peil te houden en tegelijk meer huurders aan een betaalbare woning te helpen. De minister wil de wijzigingen volgend jaar laten ingaan, of eerder als dat mogelijk blijkt.

Waarom de Wet betaalbare huur wordt aangepast

De Wet betaalbare huur werd twee jaar geleden ingevoerd om huurprijzen beter te reguleren. Daarbij speelt het puntensysteem een centrale rol. Op basis van dat systeem wordt bepaald hoeveel huur een verhuurder maximaal mag vragen voor een woning.

Volgens het kabinet had die wet ook een ongewenst effect. Doordat de maximale huren in veel gevallen lager uitkwamen, werd verhuur voor een deel van de markt minder aantrekkelijk. Sommige verhuurders besloten daarom hun huurwoning te verkopen.

Daardoor daalde het aantal huurwoningen, terwijl de vraag naar woningen hoog bleef.

Met de versoepeling wil het kabinet die ontwikkeling afremmen. De gedachte is dat verhuurders eerder bereid blijven hun woning te verhuren als het rendement verbetert.

Wet betaalbare huur droeg bij aan uitponden, met tijdelijk dalend aanbod:

WOZ waarde gaat zwaarder meetellen

Een van de belangrijkste aanpassingen is dat de WOZ waarde van een woning zwaarder mag meewegen in het puntensysteem. Dat is vooral relevant in gebieden waar woningen een hoge WOZ waarde hebben, zoals in stadscentra en andere populaire locaties.

Doordat de WOZ waarde zwaarder meetelt, kunnen verhuurders in die gebieden in veel gevallen een hogere huur vragen dan nu mogelijk is. Daarmee komt er meer ruimte in het systeem voor woningen op gewilde plekken, waar de marktwaarde vaak al hoog ligt.

Voor verhuurders kan dat een belangrijk verschil maken. Juist in stedelijke gebieden stond de verhouding tussen gereguleerde huur en woningwaarde de afgelopen tijd onder druk. Met deze wijziging probeert het kabinet dat deels recht te trekken.

Geen minpunten meer voor ontbreken van buitenruimte

Het kabinet wil ook de minpunten schrappen voor woningen zonder buitenruimte. Op dit moment drukt het ontbreken van een tuin, balkon of ander buitengebied de maximale huur die gevraagd mag worden. Straks verdwijnt dat nadeel uit het puntensysteem.

Dat betekent dat woningen zonder buitenruimte voor een hogere huur verhuurd kunnen worden dan nu het geval is. Vooral in binnensteden, waar veel compacte woningen en appartementen geen eigen buitenruimte hebben, kan dit effect merkbaar zijn.

Volgens het kabinet sluit deze aanpassing beter aan bij de praktijk van de woningmarkt, waar ook woningen zonder buitenruimte op gewilde locaties veel gevraagd zijn.

Meer ruimte voor verhuur van kleine rijksmonumenten

Een andere wijziging is dat verhuurders van kleine rijksmonumenten meer huur mogen vragen. Dit type woningen staat vaak op aantrekkelijke locaties en heeft door de monumentale status vaak bijzondere kenmerken. Tegelijk brengen dit soort panden geregeld hogere kosten met zich mee voor onderhoud en beheer.

Met deze maatregel wil het kabinet meer ruimte geven om die specifieke woningen rendabel te kunnen verhuren. Daarmee erkent het dat niet alle woningen goed passen binnen een strak uniform puntensysteem.

Tijdelijke huurcontracten voor alle studenten

Daarnaast wil het kabinet meer tijdelijke huurcontracten voor studenten mogelijk maken. Op dit moment zijn tijdelijke contracten alleen toegestaan voor studenten die van buiten de gemeente komen. Die uitzondering gaat straks gelden voor alle studenten.

Met deze verruiming wil het kabinet beter aansluiten op de praktijk van studentenhuisvesting, waar tijdelijke bewoning vaak logisch is. Voor verhuurders betekent dit meer flexibiliteit. Voor studenten kan het helpen om makkelijker een kamer of woning te vinden in een markt waar het aanbod beperkt is.

Wat betekent deze versoepeling voor de huurmarkt

Met de aanpassingen probeert het kabinet een evenwicht te vinden tussen betaalbaarheid voor huurders en rendement voor verhuurders. De afgelopen jaren lag de nadruk sterk op regulering van huurprijzen. Nu verschuift die lijn iets, omdat het kabinet ziet dat te strenge regels ook kunnen leiden tot minder aanbod.

De versoepeling van de Wet betaalbare huur is daarom vooral bedoeld om te voorkomen dat nog meer huurwoningen uit de markt verdwijnen. Door de WOZ waarde zwaarder mee te laten tellen, minpunten voor het ontbreken van buitenruimte te schrappen, kleine rijksmonumenten meer ruimte te geven en tijdelijke contracten voor studenten te verruimen, probeert het kabinet verhuur op onderdelen weer aantrekkelijker te maken.

Of dat voldoende is om het aanbod echt op peil te houden, zal in de praktijk moeten blijken. Wel is duidelijk dat het kabinet met deze koerswijziging erkent dat de huidige regels voor een deel van de huurmarkt te knellend zijn geworden.

Lees meer: Box 3 en startups: de uitzondering klinkt goed, maar hier gaat het mis

Conclusie

De versoepeling van de Wet betaalbare huur moet ervoor zorgen dat verhuurders meer ruimte krijgen en minder snel besluiten hun woning te verkopen. Vooral in gewilde stedelijke gebieden kan de impact groot zijn, doordat de WOZ waarde zwaarder gaat meewegen en woningen zonder buitenruimte minder streng worden beoordeeld.

Met deze maatregelen wil het kabinet het aanbod van huurwoningen beschermen en de middenhuur beter laten functioneren. De aanpassingen moeten volgend jaar ingaan, of eerder als dat mogelijk blijkt. Daarmee zet het kabinet een stap richting een huurmarkt die volgens de minister zowel betaalbaar als werkbaar moet blijven.

Advertorial

Nu de huurmarkt opnieuw zoekt naar een werkbaar evenwicht tussen regulering en rendement, kijken veel beleggers ook naar vastgoedsegmenten met beter voorspelbare kasstromen en minder afhankelijkheid van individuele woningverhuur. Binnen een gespreide portefeuille kan vastgoed met stabiele huurders en maandelijkse uitkeringen dan een rationele aanvulling zijn.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met de nadruk op supermarkten en zorgcentra, gespreid over solide huurders, met een gemiddeld rendement van 8,2% per jaar, waarvan 6,3% maandelijks wordt uitgekeerd. In april geldt daarbij een maandactie waarbij beleggers bij een minimale deelname van € 10.000 één maand extra uitkering ontvangen bovenop het reguliere rendement.

Vraag vrijblijvend de gratis brochure aan voor meer informatie over het fonds en de beleggingsstrategie.