Vastgoed -14% in 1 dag: Dit verandert alles
- Arne Verheedt
- 2 minuten geleden
- 4 minuten om te lezen
In het kort
Grote vastgoedbedrijven verloren in één dag tot -14%, de scherpste daling sinds 2020.
Beleggers vrezen dat AI het arbeidsintensieve verdienmodel onder druk zet.
Analisten spreken van een mogelijk overdreven reactie, maar erkennen structurele risico’s voor commercieel vastgoed.
De aandelen van internationale vastgoedadviseurs kregen een forse klap op de beurs na nieuwe zorgen over kunstmatige intelligentie. De zogeheten AI scare trade bereikte ook de sector van real estate services, waar beleggers plots twijfelen aan de houdbaarheid van traditionele businessmodellen. Binnen één handelsdag daalden de koersen van meerdere grote spelers met dubbele cijfers, variërend van 12% tot 14%. Voor twee van deze ondernemingen betekende dit zelfs de grootste koersval sinds de pandemische uitverkoop in 2020.
De verkoopgolf komt op een moment waarop de markt voor commercieel vastgoed al kwetsbaar is door hogere rente, lagere transactievolumes en structureel veranderende vraag naar kantoorruimte.
CBRE, Cushman & Wakefield en JLL fors lager:
AI scare trade raakt real estate services sector
Beleggers lijken momenteel weg te roteren uit bedrijven met hoge adviesvergoedingen en veel personeel. Het verdienmodel van vastgoedadviseurs is grotendeels gebaseerd op commissies uit transacties, verhuur en beleggingsadvies. Dat zijn activiteiten waarbij veel menselijke arbeid en gespecialiseerde kennis komen kijken.
De angst is dat kunstmatige intelligentie steeds meer van deze taken kan overnemen. Nieuwe toepassingen kunnen marktanalyses automatiseren, waarderingen versnellen en juridische documentatie efficiënter verwerken. Daardoor ontstaat het risico dat klanten minder bereid zijn hoge tarieven te betalen voor diensten die deels geautomatiseerd kunnen worden.
Tegelijkertijd wijzen marktkenners erop dat complexe vastgoedtransacties niet eenvoudig te standaardiseren zijn. Grote huurcontracten, internationale beleggingstransacties en herstructureringen vereisen diepgaande relaties en onderhandelingservaring. Dat vormt voorlopig een natuurlijke barrière tegen volledige automatisering.
Commercieel vastgoed blijft kwetsbaar
De recente koersdaling staat niet op zichzelf, maar past in een bredere verzwakking van de markt voor commercieel vastgoed. Sinds 2020 is de opname van kantoorruimte in grote Amerikaanse en Europese steden structureel lager dan voor de pandemie. In diverse kernmarkten ligt de leegstand inmiddels rond of boven de 20%, terwijl dat voor 2020 vaak nog tussen 10% en 12% schommelde. Tegelijkertijd huren veel bedrijven gemiddeld 10% tot 20% minder vierkante meters door hybride werkmodellen. Dat zet directe druk op huurprijzen en indirect op de waardering van kantoorpanden.
De impact is zichtbaar in transactievolumes. Wereldwijd daalde het volume aan commerciële vastgoeddeals in de afgelopen twee jaar met tientallen procenten ten opzichte van de piek in 2021, toen goedkoop kapitaal en sterke economische groei voor recordactiviteit zorgden. In sommige regio’s liep de terugval op tot meer dan 40%. Voor vastgoedadviseurs, die sterk afhankelijk zijn van commissies op aan en verkoop en verhuurtransacties, vertaalt zo’n krimp zich vrijwel direct in lagere inkomsten.
Transactievolume kantoren sterk gedaald sinds pandemie:
Daarbovenop hebben centrale banken de beleidsrente sinds 2022 fors verhoogd. In de Verenigde Staten liep de rente in korte tijd op van vrijwel nul naar niveaus boven de 5%, terwijl ook de Europese Centrale Bank meerdere stevige renteverhogingen doorvoerde. Hogere financieringskosten verlagen de maximale prijs die beleggers bereid zijn te betalen, omdat het vereiste rendement stijgt. Een stijging van de marktrente met één procentpunt kan de waarde van vastgoed, afhankelijk van het aanvangsrendement, met 10% of meer drukken. Dat maakt kopers terughoudend en verlengt onderhandelingsprocessen.
Er zijn wel degelijk lichtpunten. De vraag naar datacenters groeit sterk door de opmars van cloud en kunstmatige intelligentie en ook logistiek vastgoed profiteert van e-commerce en herstructurering van toeleveringsketens. In die segmenten blijven huurprijzen relatief stabiel en is de leegstand beperkt. Toch wegen deze niches vooralsnog niet volledig op tegen de zwakte in de traditionele kantorenmarkt. In zo’n fragiel evenwicht reageren beleggers sneller en heftiger op nieuwe onzekerheden, zoals de mogelijke impact van kunstmatige intelligentie op werkgelegenheid en ruimtegebruik.
Vraag naar industrieel en logistiek vastgoed blijft sterk:
Analisten verdeeld over impact kunstmatige intelligentie
Niet iedereen deelt de sombere stemming rond CBRE, Jones Lang LaSalle en Cushman & Wakefield. Volgens Barclays is de koersreactie overdreven, omdat er geen concreet bedrijfsnieuws was dat een daling van 12% tot 14% rechtvaardigt. De zorgen over automatisering en banenverlies spelen al langer en zijn niet plotseling veranderd, terwijl de marktwaarde van deze drie vastgoedadviseurs in één dag fors terugviel.
Tegelijkertijd beschikken CBRE, Jones Lang LaSalle en Cushman & Wakefield over wereldwijde netwerken, omvangrijke databanken en sterke klantrelaties, wat hun positie bij grote transacties voorlopig beschermt. Wel kan kunstmatige intelligentie op termijn druk zetten op marges, vooral bij routinematige werkzaamheden zoals standaardwaarderingen en marktrapportages, waar automatisering sneller terrein wint.
Vastgoed -14%, beleggers zoeken naar nieuw evenwicht
Voor beleggers draait het nu om de vraag of de recente koersval een koopkans biedt of een voorbode is van een structurele herwaardering. Belangrijk daarbij zijn de financiële fundamenten, zoals schuldratio’s, kasstromen en diversificatie van inkomsten. Bedrijven die naast transacties ook stabiele inkomsten uit property management en consultancy genereren, zijn beter bestand tegen schommelingen in de markt.
Daarnaast speelt de mate van technologische adaptatie een cruciale rol. Ondernemingen die zelf investeren in kunstmatige intelligentie kunnen hun efficiëntie verhogen en kosten verlagen. In dat scenario wordt technologie eerder een concurrentievoordeel dan een bedreiging.
De onrust rond real estate services aandelen laat zien hoe snel markten reageren op nieuwe technologische ontwikkelingen. Vastgoed blijft een fysieke sector, maar de waardering, financiering en transacties zijn steeds meer datagedreven. Wie erin slaagt menselijke expertise te combineren met slimme algoritmes, kan zich onderscheiden in een markt die fundamenteel verandert onder invloed van digitalisering en kapitaalstromen.
Voor beleggers die in een veranderende markt zoeken naar stabiele inkomsten buiten de volatiliteit van beursgenoteerde vastgoedbedrijven, kan direct vastgoed een ander risicoprofiel bieden. Met name segmenten als supermarkten en zorgvastgoed kennen doorgaans langdurige huurcontracten en voorspelbare kasstromen, wat schommelingen kan dempen.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met focus op supermarkten en zorgcentra, sectoren die ook in economisch wisselvallige tijden relatief veerkrachtig blijven. Het fonds realiseerde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd, wat zorgt voor regelmatige cashflow en spreiding over solide huurders. Bovendien ontvangen deelnemers deze maand een extra bonusuitkering bovenop het reguliere rendement.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
Opmerkingen