Dit fonds betaalt 6,8% dividend en heeft een gouden businessmodel
In het kort
VICI bezit iconische casino- en entertainmentlocaties en verhuurt die via extreem lange contracten.
De hoge huurinkomsten staan onder druk door zorgen rond twee grote huurders, terwijl de operationele cijfers stevig blijven.
Een dividendrendement van rond 6,8% trekt aandacht, al draait het verhaal vooral om de kwaliteit van de kasstromen.
VICI Properties is een vastgoedfonds dat geen casino's exploiteert, maar de grond en gebouwen bezit waar bekende namen als Caesars Palace, MGM Grand en The Venetian op draaien. De huurders verzorgen zelf de dagelijkse operatie. VICI ontvangt contractuele huurbetalingen via triple-net leasecontracten. Dat betekent dat huurders ook onderhoud, belastingen en verzekeringen betalen. Voor de verhuurder levert dat een opvallend voorspelbare kasstroom op. De actuele bedreigingen liggen vooral bij de hoge afhankelijkheid van Caesars en MGM. Kansen zitten juist in verdere spreiding naar andere huurders, nieuwe sale-leasebacktransacties en de groei van de bredere beleveniseconomie.
Koers VICI
VICI zet in op vastgoed waar mensen tijd en geld willen besteden aan een ervaring. Casino's horen daarbij, al kijkt het bedrijf inmiddels ook naar resorts, sport, golf, wellness en andere vormen van recreatie. Het idee daarachter is dat consumenten al jaren relatief meer uitgeven aan belevenissen dan aan spullen. Daardoor probeert VICI zich minder afhankelijk te maken van één type vastgoed en ontstaat ruimte voor nieuwe investeringen.
De financiële motor achter dat model draait verrassend rustig. In het eerste kwartaal groeide de AFFO per aandeel met 4,5%. AFFO is voor een REIT de belangrijkste maatstaf voor de kasstroom die uiteindelijk beschikbaar blijft nadat noodzakelijke aanpassingen zijn verwerkt. Daardoor geeft AFFO een beter beeld van de ruimte voor dividend dan de klassieke nettowinst. De onderneming verhoogde vervolgens ook de verwachting voor heel 2026.
FFO verwachtingen
Een belangrijk deel van die groei komt vanzelf. Veel huurcontracten bevatten jaarlijkse huurverhogingen die gekoppeld zijn aan de inflatie, vaak met een afgesproken maximum. Daardoor stijgen de huurinkomsten automatisch wanneer de prijzen oplopen. Volgens de huidige portefeuille groeit het aandeel van de huuromzet met zulke inflatiekoppelingen de komende jaren fors. Dat maakt de kasstromen minder afhankelijk van steeds nieuwe overnames.
De balans oogt eveneens degelijk. De netto schuld ligt aan de onderkant van de eigen doelstelling en het grootste deel van de financiering bestaat uit langlopende leningen met een vaste rente. Dat beperkt de directe impact van oplopende marktrentes. Juist dat punt krijgt veel aandacht omdat beursgenoteerd vastgoed vaak gevoelig reageert op renteverwachtingen. De financieringskosten veranderen voor VICI veel langzamer dan de beurskoers soms doet vermoeden.
Toch draait vrijwel iedere discussie uiteindelijk om dezelfde twee namen. Caesars en MGM leveren samen ongeveer 70% van de jaarlijkse huurinkomsten. Beide ondernemingen kregen een overnamebod. Daardoor ontstond onzekerheid over de toekomstige eigenaren en hun financiële positie. Voor VICI verandert de huurverplichting zelf in principe weinig, omdat de bestaande master leases gewoon mee overgaan naar een nieuwe eigenaar. De grotere vraag is hoeveel inzicht beleggers straks nog krijgen in de financiële gezondheid van die huurders wanneer ze van de beurs verdwijnen.
Die overnames kunnen tegelijk nieuwe mogelijkheden openen. Bij grote fusies moeten soms onderdelen worden verkocht vanwege mededingingsregels. Dat creëert ruimte voor sale-leasebacktransacties. Daarbij verkoopt een exploitant het vastgoed aan VICI en huurt het direct terug. De exploitant ontvangt contant kapitaal voor investeringen of schuldafbouw. VICI krijgt er langdurige huurinkomsten voor terug. Zo groeide de portefeuille de afgelopen jaren al vaker.
Dividendrendement
Ondertussen lijkt Las Vegas zich voorzichtig te herstellen. Bezoekersaantallen trekken weer aan, congressen zorgen voor extra drukte en grote evenementen vullen hotels opnieuw. Dat is relevant omdat bijna de helft van VICI's portefeuille aan de Strip ligt. De onderneming heeft bovendien sinds de oprichting alle contractuele huur ontvangen, zelfs tijdens de pandemie. Dat zegt veel over de manier waarop de huurcontracten zijn opgebouwd.
Het opvallendste aan VICI blijft uiteindelijk dat de beurskoers en de operationele ontwikkeling al geruime tijd een ander verhaal vertellen. De onderneming blijft investeren, verhoogt de kasstroomverwachting en houdt de dividenduitkering ruim gedekt. Tegelijk blijft de waardering onder druk staan door zorgen over rente en de sterke concentratie bij twee huurders.
Opmerkingen