Renteverlagingen in gevaar - Kan de huizenmarkt verder stijgen?
- Davey Groeneveld
- 1 dag geleden
- 5 minuten om te lezen
In het kort:
De verkoop van bestaande woningen steeg in oktober 2025 met 1,2% tot 4,10 miljoen eenheden, gestimuleerd door lagere hypotheekrentes.
De hypotheekrentes lieten een lichte stijging zien, maar de rente op de 30-jarige hypotheek bleef op 6,26% binnen een smalle marge.
De kans op een renteverlaging door de Fed in december is drastisch gestegen naar 73,3% na opmerkingen van John Williams, ondanks interne verdeeldheid.
De Amerikaanse markt voor bestaande woningen toonde in oktober 2025 een robuuste opleving met een stijging van 1,2% ten opzichte van de voorgaande maand, wat resulteerde in een jaarlijks tempo van 4,10 miljoen huizen. Dit markeerde de tweede opeenvolgende stijging en bracht de verkoop naar het hoogste niveau in acht maanden, grotendeels in lijn met de marktverwachtingen. Deze positieve ontwikkeling werd ondersteund door een daling van de benchmark hypotheekrentes, een trend die samenviel met de publicatie van zwakke arbeidsmarktcijfers in diezelfde periode. De lagere financieringskosten maakten woningen toegankelijker, wat vooral zichtbaar was in de verkoop van eengezinswoningen, die met 0,8% toenam tot 3,71 miljoen. De mediane verkoopprijs van deze woningen bleef ondertussen hoog, op $415.200.
Door de toegenomen verkoopactiviteit is de woningvoorraad verder onder druk komen te staan. De voorraad daalde met 0,7% tot 1,52 miljoen eenheden, wat neerkomt op slechts 4,4 maanden aanbod. Deze krappe voorraad in combinatie met de stijgende verkoop wijst op een aanhoudende onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod. Volgens experts, heeft deze dynamiek ook bredere monetaire implicaties. Epxerts benadrukken dat de vertraging van de huurprijzen de algehele inflatie zal verminderen. Dit zou de Federal Reserve aanmoedigen om door te gaan met het verlagen van de beleidsrente en het terugschroeven van hun kwantitatieve verkrapping. Zulke acties van de Fed hebben een indirect maar significant effect op de hypotheekrentes, wat cruciaal is om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren en meer kopers aan te trekken.
Overzicht verkochte bestaande woningen:
Wat Betekent een Jaarlijks Tempo?
De term 'Existing Home Sales' betekent letterlijk de verkoop van bestaande huizen. Het gaat dus niet om nieuwbouwwoningen, maar om huizen die al een eigenaar hebben gehad. De 4,10 miljoen die gerapporteerd wordt, staat voor 4,10 miljoen verkochte woningen op jaarbasis. Dit is een seizoensgecorrigeerd jaarlijks tempo (Seasonally Adjusted Annual Rate). Men pakt het aantal verkopen van een specifieke maand en rekent dat om alsof die trend een heel jaar doorgaat. Zo krijgen we een goed beeld van hoe de markt ervoor staat. De reden dat we dit getal gebruiken, is dat seizoensinvloeden er al uit zijn gehaald, wat een zuiverder vergelijking tussen verschillende periodes mogelijk maakt.
De Hypotheekrentes
De rente op een 15-jarige hypotheek in de Verenigde Staten vertoonde op 20 november een lichte stijging. Het tarief klom naar 5,54%, een stijging ten opzichte van de 5,49% van de voorgaande week. Hoewel dit een lichte verhoging is, blijft het huidige niveau relatief gematigd wanneer men kijkt naar het langetermijn gemiddelde. Sinds 1991 schommelt de gemiddelde rente op 15-jarige hypotheken rond de 5,26%. De historische volatiliteit van deze financieringsoptie is opmerkelijk, met een recordhoogte van 8,89% in december 1994 en een historisch dieptepunt van 2,10% in juli 2021. Deze kortere looptijd wordt vaak verkozen door huizenbezitters die sneller vermogen willen opbouwen en lagere totale rentekosten willen realiseren, ondanks de iets hogere maandelijkse aflossingen.
Ontwikkeling van de 15-jarige rente:
Ondertussen steeg het gemiddelde tarief voor de populaire 30-jarige vaste hypotheek naar 6,26% per 20 november 2025. Dit is een verdere opleving na het laagste punt sinds begin oktober 2024, van 6,17%, dat drie weken eerder werd bereikt. Volgens Sam Khater, hoofdeconoom van Freddie Mac, is deze recente beweging echter opmerkelijk stabiel: "Hypotheekrentes schommelen de afgelopen maand binnen een nauwe marge van tien basispunten. Deze rentestabiliteit is een positief teken voor zowel kopers als verkopers, aangezien het helpt om meer zekerheid te bieden op de huizenmarkten." Deze stabiliteit, ondanks de kleine stijging, vermindert de onzekerheid voor potentiële huizenkopers die lange-termijn budgettering nodig hebben, en is cruciaal voor het handhaven van het momentum in de verkoop van bestaande woningen.
Ontwikkeling van de 30-jarige rente:
Het rentebeleid van de Fed
De marktverwachtingen voor een renteverlaging door de Federal Reserve zijn in één dag drastisch omgeslagen. Eerder was de algemene consensus nog dat de Fed een pauze zou inlassen vanwege aanhoudende inflatiezorgen. De kans op het handhaven van de huidige rente (375 tot 400 basispunten) was hoog. Echter, na een uitspraak van John Williams, president van de New York Fed en vicevoorzitter van het FOMC, schoof de focus stevig richting een verlaging. De kans op een renteverlaging naar de bandbreedte van 350 tot 375 basispunten voor de bijeenkomst van 9-10 december steeg spectaculair van 39,1% naar een overtuigende 73,3%. Williams stelde dat het monetaire beleid "enigszins restrictief" is en dat er "ruimte is voor een verdere aanpassing op korte termijn" om dichter bij het neutrale bereik te komen, zonder het inflatiedoel van de centrale bank in gevaar te brengen.
Verwachtingen voor 10 december:
De opmerkingen van Williams komen te midden van een fel debat en een gebrek aan cruciale economische data. De recent beëindigde shutdown van de overheid heeft de publicatie van essentiële banen- en inflatiecijfers vertraagd, waardoor de Fed op dit moment beslissingen moet nemen op basis van een beperkt data-overzicht. Dit leidt tot een duidelijke verdeeldheid onder Fed-functionarissen. Terwijl Williams de deur openzet voor een verlaging, dringen andere invloedrijke figuren aan op voorzichtigheid. Zo uitten Susan Collins van de Boston Fed en Lorie Logan van de Dallas Fed zich 'havikachtig'. Collins stelde dat de huidige rente van 3,75% tot 4% "zeer passend" is, terwijl Logan pleitte voor het ongewijzigd laten van de beleidsrente "een tijdlang" om de impact van het huidige beleid volledig te kunnen beoordelen, gezien de inflatie nog steeds hoog is.
De verschuiving in de decemberverwachtingen heeft ook de blik op de daaropvolgende bijeenkomst van 28 januari veranderd. Vorige maand werd de kans het grootst geacht dat de Fed zou doorgaan met versoepelen, met een verwachte verlaging naar de bandbreedte van 325 tot 350 basispunten. Deze kans is nu gedraaid. Na de verwachte stap in december, is de kans nu het grootst dat de Fed pauzeert in januari en de rente handhaaft op de nieuwe, verlaagde bandbreedte van 350 tot 375 basispunten (met een kans van 57,8%). Dit duidt erop dat de markt een geleidelijker verlagingstraject verwacht. Williams' analyse dat de arbeidsmarkt afkoelt, met een werkloosheidspercentage van 4,4%, en de verwachte afname van de prijsdruk, bieden de centrale bank echter de flexibiliteit om de rente te verlagen.
Verwachtingen voor 28 januari 2026:
De recente bewegingen in de huizenmarkt laten zien hoe sterk financieringskosten het gedrag van kopers bepalen. Ook particuliere beleggers die willen inspelen op een lagere renteomgeving doen er daarom goed aan hun eigen transactiekosten en valutalasten kritisch te bekijken, vooral nu marktschommelingen vaker en sneller optreden.
MEXEM werd door Brokerskiezen.nl uitgeroepen tot beste allround broker van 2025. Beleggers kunnen er tegen 0,005% valutakosten handelen, tegenover 0,25% bij DEGIRO en SAXO Bank, een verschil dat bij regelmatige transacties kan oplopen tot honderden tot duizenden euro’s per jaar. Zo positioneert MEXEM zich als beste allround broker van 2025, met scherpe tarieven die het rendement van beleggers merkbaar kunnen verbeteren.
