ING komt met slecht nieuws voor huizenkopers: Nederlandse vastgoedmarkt krijgt nieuwe tik

In het kort:

• De Nederlandse vastgoedmarkt krijgt een nieuwe tik volgens ING die kopers direct raakt: nieuwbouwverkopen lagen in de eerste vijf maanden 14% lager.

• Hogere hypotheekrente verlaagt de leencapaciteit en maakt wachten op nieuwbouw voor veel huishoudens riskanter.

• Voor beleggers verschuift de aandacht naar vastgoed met sterke huurders, lage leegstandsrisico's en beheersbare schuld.

Kopers op de Nederlandse woningmarkt krijgen opnieuw slecht nieuws. Niet omdat de vraag naar woningen ineens verdwenen is, maar omdat de optelsom steeds zwaarder wordt: hogere hypotheekrente, meer onzekerheid, langere bouwtijden en een nieuwbouwmarkt die opnieuw begint te haperen. Juist die combinatie maakt deze fase interessant voor beleggers.

Ik vind vooral opvallend dat de pijn niet alleen bij dure villa's of zwakke regio's zit. De druk zit juist in het middensegment waar starters en doorstromers al weinig ruimte hebben. De laatste stijging van de populaire hypotheekrente met ongeveer 25 basispunten sinds begin dit jaar verlaagt de maximale leencapaciteit met circa 2,5%. Dat lijkt beperkt, maar voor kopers die al tot de grens gaan, is dat precies het soort slecht nieuws dat een aankoopbeslissing kan doen kantelen.

Lees ook: 3,42% rente op spaargeld? Steeds meer Nederlanders komen in actie

Nederlandse vastgoedmarkt nieuwe tik begint bij kopers

De duidelijkste waarschuwing komt uit de nieuwbouwmarkt. In de eerste vijf maanden van 2026 zijn ongeveer 12.100 nieuwbouwkoopwoningen verkocht. Een jaar eerder waren dat er nog 13.800. De daling van 14% laat zien dat het herstel dat sinds 2023 zichtbaar was, niet vanzelf doorloopt.

Herstel nieuwbouwmarkt zet niet door in begin 2026:

Bron: ING

Voor kopers is dat slecht nieuws in twee richtingen. Aan de ene kant wordt nieuwbouw minder betaalbaar door rente en bouwkosten. Aan de andere kant kan een haperende nieuwbouwmarkt het toekomstige woningtekort juist hardnekkiger maken. Minder verkochte projecten vandaag kunnen later minder opleveringen betekenen.

Nieuwbouw is extra rentegevoelig. Wie een nieuwbouwwoning koopt, moet vaak langer wachten op oplevering en heeft daardoor meer onzekerheid over dubbele lasten, overbruggingskosten en toekomstige woonplannen. Bij een bestaande woning is die periode meestal korter en concreter. Zodra de rente stijgt, wordt dat verschil zwaarder meegewogen.

Waarom bestaande bouw nu aantrekkelijker oogt

De tweede tik komt door het ruimere aanbod van bestaande woningen. Door de verkoop van voormalige huurwoningen kwamen er in 2025 duidelijk meer huizen op de markt. Het Kadaster meldde voor 2025 bijna 239.000 verkochte bestaande woningen, ongeveer 15,6% meer dan een jaar eerder. Vooral appartementen werden veel vaker verkocht.

Dat verandert de keuze van kopers. Een paar jaar geleden hadden starters nauwelijks alternatieven. Nu zien zij vaker een bestaand appartement dat sneller beschikbaar is, direct te bezichtigen valt en minder onzekerheid kent dan een nieuwbouwproject dat pas over enkele jaren wordt opgeleverd.

Voor nieuwbouwontwikkelaars is dat lastig, omdat zij juist afhankelijk zijn van genoeg vroege kopers om projecten financieel rond te krijgen. Wie breder naar de vastgoedmarkt kijkt, ziet daardoor geen klassieke crash, maar wel een markt waarin kopers meer macht krijgen en ontwikkelaars harder moeten rekenen.

Bouwkosten maken het probleem groter

Aan de aanbodkant nemen de risico's tegelijk toe. Bouwkosten blijven gevoelig voor energieprijzen, materiaalprijzen en geopolitieke onzekerheid. Projectontwikkelaars kunnen hogere kosten niet onbeperkt doorberekenen, zeker niet nu ongeveer twee derde van de nieuwbouwwoningen onder de betaalbaarheidsgrens van 420.000 euro moet blijven.

Twee derde van de nieuwbouwwoningen moet onder de 420.000 euro blijven:

Bron: Bouw & Wonen

Dat is voor beleggers een cruciaal punt. Als verkoopprijzen niet snel genoeg omhoog kunnen, maar kosten wel stijgen, komen marges onder druk. Dan worden projecten uitgesteld, aangepast of in sommige gevallen afgeblazen. Voor kopers klinkt dat misschien als opluchting omdat er minder druk op prijzen komt, maar op langere termijn kan het woningtekort daardoor juist hardnekkiger worden.

Ook structurele knelpunten verdwijnen niet. Stikstof, bezwaarprocedures, personeelstekorten en netcongestie blijven de bouw vertragen. In het macrobeeld betekent dit dat het woningtekort steun blijft geven aan vastgoed, maar niet automatisch aan elk projectrendement.

Ontwikkeling woningtekort Nederland:

Bron: NOS

Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?

Voor beleggers wordt 2026 naar mijn gevoel een selectiever vastgoedjaar. De simpele redenering dat schaarste alle vastgoedprijzen blijft ondersteunen, is te dun. De betere vraag is welk vastgoed huurders echt nodig hebben, hoe gevoelig de financiering is en hoeveel ruimte er is om hogere kosten op te vangen.

Defensieve segmenten kunnen in zo'n omgeving aantrekkelijker ogen dan puur cyclische projecten. Supermarkten en zorgcentra hebben vaak een ander vraagprofiel dan kantoren op zwakkere locaties of appartementenprojecten die afhankelijk zijn van jonge kopers met maximale hypotheekruimte.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met een focus op supermarkten en zorgcentra, met een brede spreiding over solide huurders en een gemiddeld rendement van 8,2% per jaar, waarvan 6,3% maandelijks wordt uitgekeerd. Deze maand geldt een actie waarbij deelname mogelijk is vanaf € 10.000. Vraag vrijblijvend de gratis brochure aan voor meer informatie over het fonds en de beleggingsstrategie.

Juist bij vastgoed vind ik spreiding belangrijk. Niet omdat spreiding elk probleem oplost, maar omdat één pand, één huurder of één financieringsmoment een portefeuille kwetsbaar kan maken.

De structurele vraag is niet weg

Toch zou ik de Nederlandse vastgoedmarkt niet wegzetten als structureel zwak. Het woningtekort blijft groot, energiezuinige woningen houden een duidelijke aantrekkingskracht en de overheid blijft nieuwbouw stimuleren. Dat zijn stevige onderliggende krachten.

Alleen is het verschil tussen structurele vraag en betaalbare vraag nu belangrijker dan ooit.

Veel mensen willen wel kopen, maar kunnen of durven minder. Veel projecten zijn nodig, maar worden duurder en trager. En veel beleggers willen vastgoedblootstelling, maar moeten scherper kijken naar rentegevoeligheid en liquiditeit.

Als deze analyses je helpen om scherper naar kansen en risico's te kijken, dan is dat precies waar De Belegger dagelijks op inzet: betere aandelentips, trainingen, portefeuille-inzicht en live zicht op transacties. Met kortingscode WINST krijg je 50% korting op je lidmaatschap.

Mijn conclusie is daarom scherper dan bij de vorige woningmarktopleving. De Nederlandse vastgoedmarkt krijgt inderdaad een nieuwe tik en voor kopers is het slechte nieuws dat rente, bouwkosten en onzekerheid tegelijk tegenwerken. Voor beleggers zit de kans niet in blind optimisme over schaarste, maar in vastgoed waar de huurvraag sterk genoeg is om deze zwaardere markt te doorstaan. In deze fase wordt niet elk vastgoed beloond, alleen kwaliteit krijgt nog het voordeel van de twijfel.

Wat beleggers moeten weten:

Waarom krijgen kopers slecht nieuws?

Omdat hogere rente de leencapaciteit verlaagt, terwijl nieuwbouw duurder en onzekerder wordt door bouwkosten, vertragingen en lange oplevertermijnen.

Is de Nederlandse vastgoedmarkt nu structureel zwak?

Nee, het woningtekort blijft steun geven. Maar betaalbaarheid, rente en projectkosten bepalen steeds sterker welke delen van de markt kwetsbaar zijn.

Waar moeten vastgoedbeleggers nu vooral op letten?

Let op huurkwaliteit, schuldpositie, herfinancieringsrisico, liquiditeit en de vraag of het vastgoed ook in een zwakkere economie nodig blijft.