De hypotheekrente bereikt nieuwe records en dit kost het je per maand

In het kort:

• De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG is dit jaar gestegen van ongeveer 3,8% naar 4,2% en kan in 2027 verder oplopen.

• Van Bruggen ziet 4,5% als het meest waarschijnlijke scenario, terwijl bij aanhoudende inflatie en geopolitieke spanningen zelfs een hypotheekrente van 5% mogelijk is.

• Hogere rentes verhogen de maandlasten en verlagen de leencapaciteit, waardoor ook de stijging van huizenprijzen kan worden afgeremd.

De hypotheekrente staat inmiddels op het hoogste niveau van dit jaar en de kans is groot dat de stijging nog niet voorbij is. De gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG ligt momenteel rond 4,1% tot 4,2%, terwijl dat aan het begin van 2026 nog ongeveer 3,8% was.

Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de hypotheekrente in 2027 verder kan oplopen. In het meest waarschijnlijke scenario gaat de tienjaarsrente met NHG richting 4,5%. In een ongunstiger scenario is zelfs een stijging richting 5% niet uitgesloten.

Hypotheekrente liep dit jaar al flink op

De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG bedraagt momenteel ongeveer 4,16%. Aan het begin van 2026 lag die rente nog rond 3,84%. Dat lijkt op het eerste gezicht geen enorm verschil, maar bij een hypotheek van enkele tonnen loopt het effect op de maandlasten snel op.

Ook de laagste beschikbare tarieven zijn inmiddels opgelopen. Begin september lag de laagste rente voor tien jaar vast rond 4,13%, maar dat tarief gold alleen voor hypotheken tot maximaal 60% van de woningwaarde. Wie een groter deel van de woning moet financieren, betaalt doorgaans meer rente omdat de bank meer risico loopt.

Voor starters is dat verschil extra belangrijk. Zij beschikken vaak over minder eigen geld en financieren daardoor een groter gedeelte van de aankoopprijs. Juist deze groep komt dus minder snel in aanmerking voor de laagste tarieven.

Waarom stijgt de hypotheekrente?

Een belangrijke oorzaak ligt op de kapitaalmarkt. Banken financieren hypotheken voor een groot deel met langlopend geld. Wanneer de rente op de kapitaalmarkt stijgt, wordt het voor banken duurder om hypotheken te financieren en worden die hogere kosten uiteindelijk doorberekend aan consumenten.

De rente begon in het voorjaar van 2026 duidelijker op te lopen door geopolitieke onrust en hogere inflatieverwachtingen. Vooral de oorlog met Iran en onzekerheid rond de Straat van Hormuz spelen daarbij een rol, omdat hogere energieprijzen de inflatie opnieuw kunnen aanjagen.

Daarnaast spelen bredere onzekerheden mee. Van Bruggen wijst onder meer op hoge verwachtingen rond AI, oplopende staatsschulden in Europese landen en spanningen rond hybride oorlogsvoering. Al deze factoren kunnen ervoor zorgen dat beleggers hogere rendementen eisen op langlopende obligaties, wat indirect weer doorwerkt in hypotheekrentes.

ECB rente bepaalt hypotheekrente niet rechtstreeks

De Europese Centrale Bank hield de depositorente recent op 2,25%. Dat betekent echter niet dat hypotheekrentes automatisch op hetzelfde niveau blijven.

De ECB rente is vooral van invloed op kortlopende financiering en de algemene monetaire omstandigheden. Hypotheekrentes voor tien of twintig jaar vast worden veel sterker beïnvloed door de kapitaalmarktrente. Daardoor kan de hypotheekrente stijgen terwijl de ECB haar beleidsrente ongemoeid laat.

Begin september was dat verschil goed zichtbaar. De kapitaalmarktrente liep sneller op dan de gemiddelde hypotheekrente, waardoor de verwachting ontstond dat geldverstrekkers hun tarieven nog verder zouden verhogen.

Basisscenario: richting 4,5% in 2027

Van Bruggen werkt met drie scenario's voor volgend jaar. In het basisscenario stijgt de gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG richting 4,5%.

Dat scenario gaat ervan uit dat de inflatie relatief hoog blijft en dat geopolitieke onzekerheid niet snel verdwijnt. Zolang energieprijzen en grondstofkosten verhoogd blijven en bedrijven die kosten blijven doorberekenen aan consumenten, blijft de druk op de rente aanwezig.

Voor huizenbezitters betekent dit dat hypotheken in 2027 duurder kunnen worden dan nu. Vooral mensen die binnenkort hun rentevaste periode moeten verlengen of starters die een woning willen kopen, kunnen daardoor met hogere maandlasten te maken krijgen.

Rente richting 5% is niet uitgesloten

In het pessimistische scenario stijgt de tienjaarsrente zelfs richting 5%. Daarvoor zou vooral de inflatie verder moeten oplopen.

Een belangrijke risicofactor blijft de situatie rond Iran en de Straat van Hormuz. Als energieprijzen sterk stijgen of transportkosten toenemen, kan dat opnieuw doorwerken in vrijwel alle onderdelen van de economie. Hogere inflatie zorgt er vervolgens voor dat beleggers hogere rente eisen op langlopende leningen.

Een rente van 5% zou een stevige verandering betekenen ten opzichte van de lage rentes van enkele ja

=ren geleden. Voor huishoudens kan dat bovendien gevolgen hebben voor hoeveel zij maximaal kunnen lenen, omdat hogere maandlasten de leencapaciteit verlagen.

Een daling richting 3,5% is minder waarschijnlijk

Van Bruggen sluit een daling niet volledig uit, maar ziet dit momenteel als het minst waarschijnlijke scenario. In een gunstige ontwikkeling zou de hypotheekrente in 2027 kunnen terugvallen naar ongeveer 3,5% tot 4%.

Daarvoor moeten meerdere dingen tegelijk meezitten. De oorlog met Iran zou snel moeten eindigen, de kosten rond de Straat van Hormuz moeten beperkt blijven en bedrijven zouden hogere energie- en grondstofprijzen niet volledig mogen doorberekenen. Ook sterke loonstijgingen zouden moeten uitblijven, omdat die de inflatie langer hoog kunnen houden.

Zonder zo'n combinatie van gunstige ontwikkelingen lijkt een forse rentedaling voorlopig lastig.

Kleine rentestijging kost al snel tientallen euro's per maand

Het effect van een hogere hypotheekrente is sneller zichtbaar dan veel mensen denken. Een starter sloot in 2026 gemiddeld een hypotheek af van ongeveer €365.000.

Bij een rente van 3,68% bedroeg de bruto maandlast ongeveer €1.676. Bij 3,76% steeg die maandlast al naar €1.692. Een verschil van slechts 0,08 procentpunt kost daarmee ongeveer €16 per maand, oftewel €192 per jaar.

Bij een grotere rentestijging loopt dat verschil vanzelfsprekend verder op. Bovendien gaat bij een annuïteitenhypotheek in de eerste jaren bij een hogere rente een groter deel van de maandlast naar rente en een kleiner gedeelte naar aflossing.

Hogere rente kan ook huizenmarkt afremmen

Een hypotheekrente richting 4,5% of zelfs 5% heeft niet alleen gevolgen voor individuele huishoudens. Ook de woningmarkt als geheel kan daardoor afkoelen.

Wanneer maandlasten stijgen, kunnen kopers minder lenen. Dat remt de maximale biedingen en kan de stijging van huizenprijzen temperen. Tegelijkertijd blijft het woningaanbod in Nederland beperkt, waardoor hogere rentes niet automatisch tot dalende huizenprijzen hoeven te leiden.

Voor huizenzoekers wordt 2027 daarmee waarschijnlijk opnieuw een jaar waarin renteontwikkeling een grote rol speelt. Zolang inflatie en geopolitieke spanningen hoog blijven, lijkt de kans op een verdere stijging groter dan op een snelle terugkeer naar de lage hypotheekrentes van enkele jaren geleden.

Wil je slimmer beleggen en direct vooroplopen? Als lid van De Belegger krijg je toegang tot deepdives, aandelentips, trainingen, premium content én live portfolio-inzicht, samen met een actieve community van beleggers.

Pak je kans! klik op de button, start direct en pak tijdelijk 50% korting met de code 'VOORSPRONG'.

Word lid!