Zoveel geld heb je tegenwoordig nodig om een huis te kunnen kopen
- Michiel V
- 28 dec 2025
- 5 minuten om te lezen
In het kort:
Starters met een modaal inkomen komen in 2025 structureel tekort, met gemiddeld meer dan 270.000 euro verschil tussen maximale hypotheek en woningprijs.
In geen enkele gemeente kan een alleenverdiener nog een gemiddelde woning kopen, zelfs niet in traditioneel goedkopere regio’s.
Zonder twee inkomens, veel spaargeld of hulp van ouders is een koopwoning voor starters praktisch onbereikbaar geworden.
De droom van een eigen huis leeft nog altijd bij veel starters, maar de realiteit van de Nederlandse woningmarkt is in 2025 harder dan ooit. Waar het vroeger vooral een kwestie was van sparen, een hypotheek aanvragen en op zoek gaan naar een geschikte woning, is kopen tegenwoordig voor veel mensen simpelweg onhaalbaar geworden. De huizenprijzen zijn in ruim tien jaar bijna verdubbeld en dat heeft grote gevolgen voor hoeveel eigen geld starters moeten meenemen.
Uit nieuw onderzoek van Independer blijkt hoe scheef de verhoudingen inmiddels zijn geworden. Een gemiddelde woning in Nederland kost nu ongeveer 496.000 euro. Dat bedrag ligt ver boven wat iemand met een modaal inkomen maximaal kan lenen. Zelfs met een maximale hypotheek blijft er een enorm gat over dat alleen met spaargeld kan worden opgevuld.
Hoe groot is het gat tussen hypotheek en woningprijs
Volgens de berekeningen van Independer kan iemand met een modaal inkomen grofweg 223.000 euro lenen. Zet je dat af tegen de gemiddelde woningprijs van 496.000 euro, dan blijft er een tekort over van ruim 272.000 euro. Dat bedrag moet volledig uit eigen middelen komen. Het gaat hier niet om luxe of extra’s, maar puur om het verschil tussen wat je mag lenen en wat een doorsnee huis kost.
Voor alleenstaande starters is dit extra pijnlijk. Waar stellen hun inkomens nog kunnen combineren, staat een eenverdiener er vrijwel kansloos voor. Hypotheekexpert Marga Lankreijer van Independer noemt het kopen van een huis op één inkomen in 2025 dan ook geen realistisch scenario meer. De enorme stijging van de huizenprijzen heeft starters zonder partner het hardst geraakt.
Regionale verschillen maken het probleem niet kleiner
Hoewel de exacte bedragen per regio verschillen, is de uitkomst overal hetzelfde. In geen enkele gemeente in Nederland kan een alleenverdiener met een modaal inkomen nog een gemiddelde woning kopen. Zelfs in regio’s die vroeger als betaalbaar golden, is het benodigde spaargeld fors.
In Oost Groningen heb je als alleenstaande al snel zo’n 125.000 euro aan eigen geld nodig naast een maximale hypotheek. Dat klinkt misschien relatief laag vergeleken met andere regio’s, maar voor de meeste starters is ook dit bedrag onhaalbaar. In de Gooi en Vechtstreek loopt het benodigde spaargeld zelfs op tot meer dan 450.000 euro. Daarmee is kopen voor de meeste mensen volledig buiten bereik geraakt.
Het verschil met eerdere decennia is opvallend. In 1995 kon iemand met een modaal inkomen in ongeveer 73 procent van de gemeenten een gemiddelde woning kopen. In provincies als Drenthe, Friesland en Groningen was dat zelfs in vrijwel alle gemeenten mogelijk. Tijdens de woningmarktdip in 2013 was dit nog maar in 10 procent van de gemeenten het geval. Nu, ruim tien jaar later, is dat percentage gedaald naar nul.
Sinds 2013 zijn de huizenprijzen landelijk met ongeveer 95 procent gestegen. In Flevoland en Noord Holland ging het zelfs nog harder. Op gemeentelijk niveau springt Uitgeest eruit, waar de prijzen in tien jaar tijd met meer dan 150 procent zijn gestegen. Ook plaatsen als Almere en Diemen zijn voor starters steeds moeilijker bereikbaar geworden.
Waarom kleiner wonen vaak geen oplossing is
Een veelgehoorde gedachte is dat starters dan maar kleiner moeten wonen. In de praktijk blijkt dat nauwelijks te helpen. Ook appartementen en starterswoningen zijn de afgelopen jaren fors duurder geworden. Bovendien is het voor veel mensen geen realistisch perspectief om met één inkomen en eventueel kinderen te wonen in een appartement van veertig vierkante meter.
Volgens Independer is het in de meeste gevallen noodzakelijk geworden dat beide partners werken om überhaupt kans te maken op een koopwoning. Twee inkomens zijn niet langer een voordeel, maar een vereiste.
Wat wordt bedoeld met eigen geld
Eigen geld is het geld dat je zelf inbrengt bij de aankoop van een woning. Dit kan bestaan uit spaargeld, maar ook uit overwaarde van een vorige woning. Daarnaast kan eigen geld afkomstig zijn van een schenking door ouders of uit een erfenis. Dit geld gebruik je om kosten te betalen die niet met een hypotheek mogen worden gefinancierd of om het verschil tussen de aankoopprijs en je maximale hypotheek te overbruggen.
Sinds 2018 mag een hypotheek maximaal 100 procent van de woningwaarde bedragen. Dat betekent dat alle bijkomende kosten altijd uit eigen middelen moeten worden betaald. Een huis kopen zonder spaargeld is daardoor in de praktijk niet meer mogelijk.
Bij de aankoop van een bestaande woning krijg je ook te maken met kosten koper. Deze bestaan onder meer uit overdrachtsbelasting en notariskosten. De overdrachtsbelasting bedraagt normaal gesproken twee procent van de woningprijs. Starters tot 35 jaar die een eerste woning kopen tot een bedrag van 525.000 euro zijn in 2025 vrijgesteld van deze belasting. De notariskosten liggen gemiddeld rond de 1.200 euro, maar kunnen per notaris verschillen.
Daarnaast zijn er andere kosten die volledig uit eigen zak betaald moeten worden. Denk aan makelaarskosten voor aankoopbegeleiding, taxatiekosten voor het verplichte taxatierapport en eventueel de kosten voor een bouwkundige keuring. Ook hypotheekadvies en bemiddeling brengen kosten met zich mee. Koop je een woning met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je daarnaast een eenmalige premie.
Koop je bijvoorbeeld een woning van 300.000 euro met Nationale Hypotheek Garantie, dan lopen de bijkomende kosten al snel op. Inclusief notariskosten, makelaar, taxatie, bouwkundige keuring, NHG en advieskosten kom je uit op een bedrag van ongeveer 16.750 euro aan eigen geld. Ben je vrijgesteld van overdrachtsbelasting, dan daalt dit naar ongeveer 10.750 euro. Dit zijn bedragen die bovenop de koopsom komen en dus niet meegefinancierd mogen worden.
De harde conclusie voor starters in 2025
De cijfers laten weinig ruimte voor optimisme. Voor alleenstaande starters is het kopen van een gemiddelde woning in Nederland praktisch onmogelijk geworden. Zelfs voor tweeverdieners vraagt een koopwoning vaak om een zeer forse eigen inleg. Wat ooit vanzelfsprekend was, is nu een luxe geworden die vooral bereikbaar is voor mensen met hulp van ouders, een hoog inkomen of veel spaargeld.
De woningmarkt in 2025 dwingt starters om hun verwachtingen bij te stellen. Huren, langer thuis wonen of samen kopen is voor velen geen keuze meer, maar noodzaak. De vraag is niet langer hoeveel je moet sparen voor een huis, maar of sparen alleen nog wel genoeg is.
De situatie op de woningmarkt laat zien hoe lastig het is geworden om vermogen op te bouwen via een eigen huis, zeker voor starters zonder grote financiële buffers. Juist daardoor kijken steeds meer particulieren naar andere manieren om toch mee te profiteren van vastgoed, maar dan zonder de hoge instapdrempels en financieringsproblemen die bij koopwoningen horen. Voor beleggers die stabiliteit en voorspelbare inkomsten zoeken, kan indirect beleggen in vastgoed een praktisch alternatief zijn.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met een focus op supermarkten en zorgcentra, sectoren die bekendstaan om hun stabiele huurinkomsten, ook in economisch lastiger tijden. Het fonds behaalde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd, zodat beleggers profiteren van een regelmatige cashflow en brede spreiding over solide huurders.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
