Huizenkopers gewaarschuwd: NVM jaagt prijsopdrijving aan op huizenmarkt
- Redactie
- 56 minuten geleden
- 6 minuten om te lezen
In het kort:
De NVM wijkt af van de vastgestelde minimale eisen voor biedprocessen, wat leidt tot minder transparantie en consumentbescherming.
Vereniging Eigen Huis roept op tot wettelijke verplichting van het biedlogboek en onafhankelijk toezicht.
Het ontbreken van uniforme regels leidt tot risico op manipulatie en ondermijnt het vertrouwen in de woningmarkt.
Met scherpe bewoordingen heeft Vereniging Eigen Huis zich publiekelijk afgezet tegen het nieuwe ‘Protocol Transparant Bieden Woonruimte’ van makelaarsvereniging NVM. Wat de NVM presenteert als een nieuwe standaard voor transparantie in het biedproces, noemt de belangenorganisatie niet meer dan een rookgordijn dat oude, oneerlijke biedpraktijken in stand houdt.
De aanval is ongebruikelijk fel: volgens Eigen Huis voldoet het protocol niet aan de afgesproken minimumeisen en legitimeert het juist het soort manipulatieve werkwijzen waar het biedlogboek een einde aan moest maken.
De titel van het artikel gepubliceerd door Vereniging Eigen Huis:
De frontale kritiek markeert een escalatie in het debat over eerlijk bieden op de woningmarkt. Waar woningzoekers hopen op een transparant en controleerbaar proces, wijst Eigen Huis op een terugkeer naar de vrijblijvendheid van vroeger. De manier waarop NVM omgaat met ‘transparantie’ onderstreept volgens de belangenorganisatie het fundamentele probleem: het ontbreekt aan wettelijke uniformiteit, afdwingbare regels en onafhankelijk toezicht op het koopproces van woningen.
Voor jouw als koper via het NVM-protocol betekent dit:
Je bod is niet veilig afgesloten: makelaars kunnen biedingen inzien tijdens de biedtermijn, wat ruimte laat voor beïnvloeding.
Kans op prijsopdrijving: doordat open inschrijving is toegestaan, kun je onbewust worden uitgespeeld tegen andere kopers.
Geen verplichte software of controle: zonder gecertificeerde systemen is het biedproces niet altijd controleerbaar.
Biedlogboek wordt niet automatisch gedeeld: je moet er zelf om vragen, en krijgt het lang niet altijd.
Kortom: je loopt als koper meer risico op een oneerlijk biedproces en hebt minder bescherming dan je zou verwachten.
Het verschil tussen het NVM-protocol en de NTA
In april van dit jaar werden de Nederlandse Technische Afspraken (NTA) over het biedproces formeel vastgesteld, een initiatief van het ministerie van Binnenlandse Zaken samen met onder andere Vereniging Eigen Huis en Vastgoed Nederland. Doel: een eerlijk en controleerbaar biedproces, ondersteund door een digitaal biedlogboek en strengere regels rondom biedingsprocedures.
De NTA bevat essentiële waarborgen, zoals:
alleen de koper mag een bod invoeren
makelaars mogen tijdens de biedtermijn geen inzage hebben in de biedingen
een volledig biedlogboek is verplicht voor alle kandidaat-kopers
Een biedlogboek ziet er als volgt uit:
De NVM was aanvankelijk betrokken bij de ontwikkeling van deze afspraken, maar trok zich vlak voor de ondertekening terug. Het recent gelanceerde NVM-protocol is volgens critici een slap aftreksel van de NTA. Zo kent het protocol geen bindende eisen aan softwaregebruik, biedt het ruimte voor open inschrijving en ontbreken sancties bij overtredingen.
Juist de open inschrijving is omstreden. Volgens meldingen bij Vereniging Eigen Huis worden biedingen in die setting vaak onderling doorgespeeld, wat leidt tot strategisch overbieden en druk op kopers. Daarmee wordt het tegenovergestelde bereikt van wat met de NTA werd beoogd.
Wat NVM zegt over het nieuwe biedprotocol
Volgens NVM is het ‘Protocol Transparant Bieden Woonruimte’ juist een belangrijke stap richting meer inzicht en vertrouwen in het koopproces van woningen. De brancheorganisatie stelt dat het protocol consumenten en verkopers duidelijkheid biedt over vier verkoopmethoden, het biedlogboek verplicht stelt en digitaal wordt ondersteund via Move.nl. Voorzitter Lana Gerssen noemt het “een grote stap voorwaarts” en benadrukt dat het protocol juist bedoeld is om een transparant, eerlijk en betrouwbaar biedingsproces te bevorderen.
NVM stelt dat het protocol is ontwikkeld vanuit praktijkervaring, met aandacht voor gebruiksgemak en begrijpelijkheid voor consumenten. Hoewel het ruimte laat voor verschillende verkoopmethoden, waaronder open inschrijving, vindt NVM het belangrijk dat verkopers regie houden over het proces. Het protocol wordt per 1 februari 2026 verplicht voor alle NVM-makelaars en is kosteloos beschikbaar gesteld aan de hele sector, inclusief niet-leden. Volgens NVM sluit het initiatief aan op eerdere verbeterplannen en draagt het bij aan vertrouwen in de makelaarsbranche.
Transparantie of manipulatie?
Een van de belangrijkste klachten over het biedproces in Nederland is het gebrek aan controleerbaarheid. Volgens Vereniging Eigen Huis worden er structureel biedingen doorgespeeld tussen makelaars, vaak net vóór het sluiten van de biedtermijn. Daardoor krijgt niet elke koper een eerlijke kans, en worden biedingen kunstmatig opgedreven.
De rol van technologie is hierbij cruciaal. Zonder gecertificeerde biedsoftware en toezicht zijn makelaars vrij om het proces naar eigen inzicht vorm te geven. Het NVM-protocol laat ruimte voor eigen interpretatie en bevat geen expliciete verbodsbepalingen tegen beïnvloeding van biedingen tijdens het biedproces.
Dat maakt het mogelijk voor een makelaar om te weten wie wat heeft geboden en dat strategisch te gebruiken in het voordeel van hun opdrachtgever. Of, erger nog, om in samenspraak met andere makelaars de prijs kunstmatig te verhogen.
Door deze werkwijze dreigt het vertrouwen van kopers verder af te nemen. Het digitale biedlogboek, dat juist bedoeld was als instrument voor transparantie, wordt in het NVM-protocol weliswaar genoemd, maar de toepassing ervan is niet uniform geregeld. Zonder verplichte, gecertificeerde software kunnen logboeken gemanipuleerd of onvolledig zijn.
Oproep tot wettelijke verankering van het biedlogboek
Vereniging Eigen Huis doet daarom een duidelijke oproep aan het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening: maak de NTA wettelijk verplicht. Zonder juridische verankering blijven consumenten afhankelijk van de goede wil van makelaars en brancheorganisaties, en dat blijkt in de praktijk onvoldoende.
Belangrijke eisen vanuit VEH zijn onder meer:
verplicht gebruik van gecertificeerde biedsoftware
onafhankelijk toezicht op het biedproces
het afdwingen van sancties bij overtredingen
een uniform biedlogboek voor alle makelaars
Ook pleit VEH ervoor dat het biedlogboek standaard aan kopers verstrekt wordt, in plaats van alleen op verzoek. Veel woningzoekers weten niet eens van het bestaan van dit logboek, laat staan dat ze weten hoe ze er toegang toe krijgen.
De oproep van VEH wordt kracht bijgezet door het feit dat Vastgoed Nederland, een andere grote brancheorganisatie, de NTA wél volledig heeft onderschreven. Dat maakt de terughoudendheid van de NVM des te schrijnender.
Wat het biedlogboek moet oplossen
Het biedlogboek is in 2023 ingevoerd als reactie op meldingen van oneerlijke biedpraktijken. Het logboek registreert alle biedingen op een woning, inclusief de tijdstippen, biedbedragen en ontbindende voorwaarden. Door deze gegevens na afloop van het biedproces beschikbaar te stellen aan alle kandidaat-kopers, ontstaat er inzicht in hoe het proces is verlopen.
Voor kopers betekent dit:
een controleerbare reconstructie van het proces
meer grip op hun onderhandelingspositie bij toekomstige biedingen
duidelijkheid over waarom een bod is afgewezen
Voor verkopers biedt het logboek transparantie en legitimeert het de keuze voor een koper. Het ondervangt de schijn van vriendjespolitiek of verborgen voorkeuren.
Maar zolang het gebruik van het biedlogboek niet aan strikte eisen voldoet, blijft het risico bestaan dat de informatie gemanipuleerd of onvolledig is. Alleen met gecertificeerde software en bindende spelregels kan het logboek zijn beoogde functie daadwerkelijk vervullen.
Lees ook: Beste vastgoedfondsen in 2026
Risico voor woningzoekers blijft bestaan
Zonder wettelijke verplichtingen ontstaat een hybride markt waarin consumenten afhankelijk zijn van de makelaar die toevallig is gekozen. Sommige makelaars werken volledig volgens de NTA, andere houden zich aan het lossere NVM-protocol.
Vereniging Eigen Huis adviseert daarom aan woningzoekers om bij de aankoop van een huis bewust te kiezen voor verkoopmakelaars die wél werken volgens de vastgestelde NTA-eisen. Dit betekent concreet:
geen open inschrijving
geen inzage of beïnvloeding van biedingen door makelaars
alleen biedingen door de koper zelf ingevoerd
verplichte afgifte van een biedlogboek
Kopers die hierop letten, vergroten hun kans op een eerlijk proces aanzienlijk. Toch blijft het wrang dat dit advies nodig is in een markt die in essentie zou moeten draaien op transparantie en gelijke kansen voor iedereen.
Druk op NVM en politiek neemt toe
De vraag is nu hoe lang de NVM de druk van de markt, politiek en consumentenorganisaties nog kan weerstaan. Als grootste brancheorganisatie draagt de NVM een voorbeeldfunctie, maar stelt zich nu op als behoudende factor in een veranderende markt.
De woningmarkt bevindt zich in een cruciale transitiefase. Waar transparantie en technologische ondersteuning centraal zouden moeten staan, lijkt er nog te veel ruimte voor interpretatie en willekeur. Het uitblijven van uniforme wetgeving leidt tot een ondoorzichtige situatie waarin consumenten structureel in het nadeel zijn.
Alleen met politieke daadkracht, juridische verankering en actieve handhaving kan een eerlijk biedproces worden gegarandeerd. De vraag is niet of, maar wanneer die stap wordt gezet. De maatschappelijke onvrede groeit en het momentum voor verandering is sterker dan ooit.
De komende maanden zullen cruciaal zijn. Als wetgeving uitblijft, zal de kloof tussen consument en woningmarkt alleen maar groter worden. Een duurzame, eerlijke woningmarkt kan alleen bestaan als het vertrouwen van kopers wordt hersteld, en dat begint bij transparantie die niet vrijblijvend is, maar afdwingbaar.
