ING slaat alarm: Belgische vastgoedmarkt houdt stand, maar niet voor lang
- Arne Verheedt
- 2 uur geleden
- 4 minuten om te lezen
In het kort:
De mediaanprijs van een Belgische woning met twee of drie gevels steeg in Q3 2025 tot €280.000, een stijging van 2 procent tegenover vorig jaar.
ING België waarschuwt dat verdere renteverhogingen in 2026 wel tot prijsdruk kunnen leiden, vooral bij oudere panden.
Structurele schaarste aan kwalitatieve woningen houdt de markt voorlopig overeind, ondanks hoge financieringskosten.
De Belgische vastgoedmarkt toont zich ook in het derde kwartaal van 2025 opvallend veerkrachtig. Volgens de recentste cijfers van Statbel bedroeg de mediaanprijs voor een woning met twee of drie gevels (gesloten of halfopen bebouwing) in België €280.000. Dat is een stijging van 2 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Open bebouwing steeg met 2,6 procent tot €390.000. Appartementen werden 4,1 procent duurder en bereikten een mediaanprijs van €255.000.
Belgische woningprijzen stijgen verder in 2025:
Dat de prijzen blijven stijgen, ondanks een hoge rente op vaste hypothecaire leningen, wijst op een hardnekkig onevenwicht tussen vraag en aanbod. In het Vlaams Gewest bedroeg de mediaanprijs voor gesloten of halfopen bebouwing €317.500 (+3,8%), terwijl een vrijstaande woning gemiddeld €430.000 (+2,4%) kostte. Appartementen in Vlaanderen klokten af op €263.000, een stijging van 5,2 procent.
Vastgoed in Vlaanderen opnieuw duurder:
Renteverhogingen voorlopig zonder groot effect
De Europese Centrale Bank voerde sinds 2022 meerdere renteverhogingen door, maar die hebben tot nu toe weinig impact op de Belgische vastgoedprijzen. Volgens ING België ligt dat aan het beperkte aanbod:
“Zolang het woningaanbod schaars blijft, blijven vastgoedprijzen overeind,” stelt ING België, dat waarschuwt dat een nieuwe ECB‑rentestap in 2026 wel prijsdruk kan veroorzaken.
De bank benadrukt dat vooral oudere en energieverslindende woningen kwetsbaar zijn. Wanneer de leencapaciteit van kopers verder afneemt door rentestijgingen, kan dat zich in 2026 vertalen in een vertraagde prijsvorming of zelfs een lichte correctie in bepaalde segmenten.
Kloof tussen kopersgroepen groeit
Starters en gezinnen met een gemiddeld inkomen worden het hardst geraakt door de hoge woonkosten. In Vlaanderen ligt de mediaanprijs voor gesloten of halfopen bebouwing in veel provincies al boven de €300.000. In Vlaams-Brabant betaal je zelfs €370.500 en open bebouwing loopt daar op tot €475.000.
Door de stijgende rente en strengere kredietvoorwaarden worden jonge kopers vaker geweigerd of moeten ze fors aan eigen inbreng doen. De huurmarkt biedt intussen weinig soelaas: het aanbod is krap en de prijzen blijven stijgen.
De Nationale Bank van België waarschuwde al eerder dat het aandeel gezinnen dat meer dan 30 procent van het inkomen aan wonen besteedt toeneemt. De huidige prijsevolutie versterkt die trend.
Regionale verschillen zijn duidelijk
Statbel bevestigt duidelijke verschillen tussen gewesten en provincies. Het Waals Gewest blijft het goedkoopste, met een mediaanprijs van €197.000 voor gesloten of halfopen bebouwing (+6,5%). Open bebouwing steeg er met 8,2 procent tot €330.000. Appartementen kosten er gemiddeld €195.000 (+8,3%).
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurst. Daar betaal je gemiddeld €525.000 voor gesloten of halfopen bebouwing (+4%) en maar liefst €1.112.500 voor open bebouwing (+9%). Appartementen bereikten er een mediaanprijs van €274.550 (+2,9%).
Brussel blijft duurste vastgoedgewest van België:
Binnen de provincies springt Vlaams-Brabant eruit als duurste Vlaamse provincie. In West-Vlaanderen blijven de prijzen relatief laag met €267.750 voor gesloten of halfopen bebouwing, al is dat stabiel tegenover 2024 (-0,1%).
Investeerders blijven alert maar selectiever
Vastgoedinvesteringen blijven aantrekkelijk dankzij stijgende huurprijzen en lage leegstand, maar ook hier groeit de voorzichtigheid. Volgens ING zijn beleggers vooral nog geïnteresseerd in recente of goed geïsoleerde woningen. Panden met slechte EPC-scores verliezen marktaandeel, mede door verwachte renovatiekosten en strengere normen.
In stedelijke gebieden blijft het rendement op huurwoningen solide, maar een verzadigde huurmarkt dreigt op termijn de prijsdruk te verhogen. Beleggers kijken daarom nauwkeuriger naar locatie, demografische groei en de impact van energiewetgeving.
ING: 2026 wordt het testmoment voor de vastgoedmarkt
De Belgische vastgoedmarkt profiteert nog steeds van de structurele onderbouw: hoge vraag, weinig aanbod en trage nieuwbouw. Maar dat vangnet wordt steeds dunner. Volgens ING is 2026 het moment waarop rente en regelgeving samen een omslag kunnen veroorzaken op de vastgoedmarkt.
Zodra de rente opnieuw stijgt en het aanbod niet snel toeneemt, zullen vooral kwetsbare segmenten, oude woningen, kopers met smalle marges de eerste klappen opvangen. Tegelijk blijft er veel kapitaal in de markt, wat een scherpe crash onwaarschijnlijk maakt.
De cijfers van Statbel bevestigen de huidige sterkte, maar de signalen van ING wijzen vooruit: het evenwicht is wankel en wie vandaag koopt of investeert moet zich bewust zijn van de veranderende spelregels. Want als 2026 inderdaad een kantelpunt wordt, zal blijken hoe robuust de Belgische vastgoedmarkt echt is.
Ook voor beleggers die niet zelf een woning willen kopen of beheren, blijft vastgoed een interessante piste in een markt die wordt gedragen door schaarste en stabiele vraag. Wie zoekt naar voorspelbare inkomsten en spreiding buiten de beurs, kan kijken naar professioneel beheerde vastgoedfondsen met internationale spreiding.
CORUM Investments biedt via het CORUM Origin-fonds toegang tot commercieel vastgoed in 17 landen en 7 sectoren, met een gemiddeld IRR van 6,75% over tien jaar sinds 2012. Beleggers ontvangen maandelijks potentiële huurinkomsten, zonder zorgen over beheer, en delen mogelijk mee in de meerwaarde bij verkoop. Wie vóór 31 december 2025 investeert, krijgt bovendien 3% cashback op de initiële inleg.
Vraag vrijblijvend de gratis brochure aan en ontdek of CORUM Investments aansluit bij uw beleggingsstrategie.
Opmerkingen