ABN AMRO waarschuwt: woningmarkt verliest vaart door hogere rente

In het kort:

• De woningmarkt koelt af door hogere hypotheekrentes en afnemende betaalbaarheid, waardoor ABN AMRO rekent op lagere transacties in 2026 en 2027.

• Huizenprijzen blijven naar verwachting wel stijgen, omdat het woningaanbod nauwelijks groeit en het structurele tekort de markt ondersteunt.

• Voor beleggers wordt selectie belangrijker: regionale verschillen, financieringskosten en blootstelling aan nieuwbouw bepalen steeds sterker het rendement.

• Via Raisin profiteren spaarders tijdelijk van 2,85% rente per jaar op een vrij opneembare spaarrekening met Europees depositogarantiestelsel.
  

De Nederlandse woningmarkt koelt verder af, maar van een brede prijsdaling is voorlopig geen sprake. Dat is de belangrijkste conclusie uit de nieuwste Woningmarktmonitor van ABN AMRO. De bank rekent voor 2026 op een gemiddelde huizenprijsstijging van 3 procent en voor 2027 op 4 procent. Daarmee blijft de markt groeien, maar in een duidelijk lager tempo dan beleggers de afgelopen jaren gewend waren.

Voor beleggers is vooral die combinatie interessant: de vraag neemt af, transacties dalen, maar het structurele woningtekort voorkomt dat prijzen hard onder druk komen te staan. De markt beweegt daarmee niet richting een klassieke correctie, maar naar een fase waarin financierbaarheid, regionale verschillen en nieuwbouwcapaciteit bepalender worden dan algemene prijstrends.

Volgens ABN AMRO koelt de woningmarkt af, maar blijven huizenprijzen stijgen door het structurele woningtekort:

Bron: ABN AMRO

Betaalbaarheid wordt de rem op de markt

De afkoeling wordt vooral veroorzaakt door hogere hypotheekrentes en hoge woningprijzen. Veel huishoudens zitten dicht tegen hun maximale leencapaciteit aan. Daardoor leidt een hogere rente al snel tot minder koopruimte. Ook de verwachte afzwakking van de loongroei helpt niet mee. Waar hogere lonen de afgelopen jaren nog deels konden compenseren voor dure woningen, wordt dat effect kleiner.

Daar komt bij dat huishoudens voorzichtiger worden met het inzetten van spaargeld. Economische onzekerheid maakt kopers terughoudender, zeker wanneer zij al op hoge prijsniveaus instappen. Voor de woningmarkt betekent dit dat de vraag minder vanzelfsprekend is dan in de periode van extreem lage rentes.

ABN AMRO verwacht daarom dat het aantal woningtransacties in 2026 met 3 procent daalt en in 2027 met nog eens 4 procent. Dat is belangrijk voor beleggers, omdat transactiedynamiek vaak eerder afkoelt dan prijzen. Minder verkopen kunnen wijzen op een markt waarin kopers en verkopers moeilijker tot elkaar komen.

Geen aanbodgolf, dus ook geen harde prijscorrectie

Normaal gesproken zou een dalende vraag druk zetten op prijzen. Toch blijft een scherpe daling onwaarschijnlijk zolang het woningaanbod beperkt blijft. De bouwproductie groeit namelijk niet snel genoeg om de krapte wezenlijk te verlichten.

Hoewel het aantal afgegeven bouwvergunningen in de eerste helft van dit jaar flink hoger lag dan een jaar eerder, vertaalt dat zich nog niet in meer opgeleverde woningen. Volgens ABN AMRO lag het aantal nieuw toegevoegde woningen op jaarbasis zelfs lager. De vergunningenstijging is dus positief, maar voor beleggers telt uiteindelijk vooral de daadwerkelijke oplevering.

Dat maakt de aanbodzijde een cruciale variabele. Zolang procedures lang duren, bouwkosten hoog blijven en ontwikkelaars onzeker zijn over regelgeving en rendement, blijft het woningtekort een stevige bodem onder de markt leggen. Voor bouwbedrijven en ontwikkelaars biedt dit op lange termijn kansen, maar op korte termijn blijft het risico bestaan dat projecten vertragen of financieel minder aantrekkelijk worden.

Regionale verschuiving: buiten de Randstad zit meer momentum

Een opvallend onderdeel van de analyse van ABN AMRO is de regionale ontwikkeling. De Randstad blijft in absolute zin duur, maar het prijsverschil met andere delen van Nederland is kleiner geworden. Vooral provincies als Zeeland, Friesland, Groningen, Drenthe en Limburg hebben sinds 2020 een duidelijke inhaalslag gemaakt.

Dat zegt veel over de veranderende dynamiek op de woningmarkt. Niet alleen de grote steden trekken kapitaal en vraag aan. Betaalbaarheid, woonruimte, thuiswerken en regionale inkomensontwikkelingen spelen een grotere rol. Voor beleggers betekent dit dat landelijke gemiddelden steeds minder zeggen. Een portefeuille in Amsterdam of Utrecht gedraagt zich anders dan een portefeuille in Noord-Nederland of Limburg.

ABN AMRO kijkt hierbij naar de verhouding tussen huizenprijzen en inkomens per provincie. Dat is relevanter dan alleen de woningprijs, omdat een lagere prijs buiten de Randstad niet automatisch betekent dat woningen lokaal goed betaalbaar zijn. Wanneer huizenprijzen sneller stijgen dan inkomens, neemt ook in goedkopere regio’s de betaalbaarheidsdruk toe.

Uitpondgolf lijkt minder steun te geven aan transacties

Een andere factor is de verkoop van voormalige huurwoningen door beleggers, vaak aangeduid als uitponden. De afgelopen jaren besloten veel particuliere verhuurders woningen te verkopen, mede door hogere fiscale lasten, strengere huurregulering en gestegen financieringskosten. Dat zorgde tijdelijk voor extra aanbod op de koopmarkt.

Volgens ABN AMRO neemt dit effect af. Daardoor verdwijnt een deel van de transactiestroom die de markt eerder nog ondersteunde. Voor particuliere vastgoedbeleggers blijft de omgeving lastig: hogere rente, strengere regulering en onzekerheid over rendementen maken nieuwe aankopen minder aantrekkelijk. Voor bestaande verhuurportefeuilles ligt de focus meer op kasstroom, financieringsstructuur en regelgeving dan op snelle waardegroei.

Raisin RenteBoost is een tijdelijke actie gestart waarbij je op een vrij opneembare Duitse spaarrekening de eerste 3 maanden lang een gegarandeerde rente van 2,85% p.j. krijgt, beschermd onder het Europese garantiestelsel. Je spaargeld blijft dagelijks opvraagbaar en je kunt vrij storten en opnemen. Na deze periode kun je via één Raisin-account verder sparen bij meer dan 50 Europese banken, met actuele variabele rentes tot 1,96% p.j., of kiezen voor spaardeposito’s met looptijden van één maand tot tien jaar en rentes tot 3,42% p.j.

Wat betekent dit voor beleggers?

Voor beleggers ontstaat een genuanceerd beeld. De woningmarkt is niet zwak genoeg voor een brede correctie, maar ook niet sterk genoeg voor uitbundige groei. Dat vraagt om meer selectie.

Banken kunnen te maken krijgen met lagere hypotheekgroei als het aantal transacties daalt, al blijven de kredietrisico’s beperkt zolang werkgelegenheid en inkomens redelijk op peil blijven. Bouwbedrijven profiteren op papier van de grote woningbehoefte, maar blijven afhankelijk van vergunningen, bouwkosten en politieke besluitvorming. Vastgoedbeleggers moeten rekening houden met lagere liquiditeit en hogere financieringslasten, terwijl woningontwikkelaars vooral baat hebben bij locaties waar vraag, betaalbaarheid en regelgeving in balans zijn.

De kern is dat de Nederlandse woningmarkt verschuift van een prijsgedreven markt naar een financieringsgedreven markt. Niet de bereidheid om te kopen, maar de mogelijkheid om te betalen wordt doorslaggevend. Tegelijkertijd voorkomt de beperkte bouwproductie dat de markt echt ontspant.

Voor beleggers ligt de kans daarom niet in een eenvoudige gok op stijgende huizenprijzen, maar in het onderscheiden van segmenten en regio’s waar schaarste, betaalbaarheid en rendement nog goed samenkomen. De markt koelt af, maar blijft structureel krap. Juist die spanning bepaalt de komende jaren het rendement.