Vastgoed in box 3 vanaf 2028: wordt het echt beter voor beleggers?
- Kevin S
- 3 uur geleden
- 4 minuten om te lezen
In het kort:
Vastgoed in box 3 wordt momenteel belast op basis van een hoog forfaitair rendement (5,88% in 2025 en mogelijk 7,78% in 2026), terwijl de tegenbewijsregeling door meetellen van WOZ-stijgingen en beperkte aftrek vaak weinig voordeel biedt.
Binnen de regeling telt naast huurinkomsten ook ongerealiseerde waardestijging mee als rendement en zijn onderhoudskosten niet aftrekbaar, waardoor de fiscale druk voor veel beleggers de afgelopen jaren flink is gestegen.
Vanaf 2028 wil het kabinet overstappen naar belasting op werkelijk rendement waarbij waardestijging pas bij verkoop wordt belast, wat de jaarlijkse cashflow kan ontlasten maar kan leiden tot een forse fiscale afrekening bij verkoop.
Beleggen in vastgoed is jarenlang populair geweest onder particuliere beleggers. Stabiele huurinkomsten, lage rentes en oplopende huizenprijzen maakten het aantrekkelijk. Fiscaal viel het lange tijd ook mee. In box 3 werd gewerkt met een forfaitair rendement van 4 procent, ongeacht het werkelijke resultaat.
Die tijd ligt inmiddels achter ons. Door uitspraken van de Hoge Raad en nieuwe wetgeving is box 3 ingrijpend veranderd. En met een nieuw stelsel per 2028 in het vooruitzicht vragen veel vastgoedbeleggers zich af waar zij straks aan toe zijn. Het nieuwe systeem klinkt eerlijker, maar betekent niet automatisch dat iedere vastgoedbelegger beter af is.
Strandhuisjes: een rustgevende plek én populaire investering:
Het huidige systeem: forfaitair rendement en tegenbewijs
Vastgoed dat niet als hoofdverblijf dient, zoals verhuurde appartementen of vakantiewoningen, valt in box 3. In 2025 wordt voor vastgoed gerekend met een forfaitair rendement van 5,88 procent. Over dat rendement wordt 36 procent belasting geheven. In de praktijk komt dat neer op een belastingdruk van ruim 2 procent van de waarde van het pand, afhankelijk van schulden en de rest van het vermogen.
Het kabinet heeft voorgesteld om het forfaitaire rendement voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, in 2026 te verhogen naar 7,78 procent. Dat betekent een duidelijke lastenverzwaring als dit voorstel wordt aangenomen.
Na een belangrijk arrest van de Hoge Raad in juni 2024 mogen beleggers gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Wie kan aantonen dat het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement, mag belasting betalen over dat lagere werkelijke rendement.
Op papier klinkt dat gunstig. In de praktijk pakt het voor vastgoed vaak anders uit.
Werkelijk rendement: meer dan alleen huur
Bij vastgoed bestaat het rendement uit twee delen. Er zijn de directe inkomsten, zoals huur. Daarnaast is er het indirecte rendement, de waardestijging van het pand.
Binnen de tegenbewijsregeling moet ook die waardestijging worden meegenomen, zelfs als het pand niet is verkocht. Voor woningen wordt gekeken naar de ontwikkeling van de WOZ-waarde tussen twee peildata. Dat betekent dat een stijging van de WOZ-waarde direct leidt tot een hoger belastbaar rendement.
Daar komt bij dat onderhoudskosten en beheerkosten niet aftrekbaar zijn binnen de tegenbewijsregeling. Alleen daadwerkelijk betaalde rente op schulden mag worden afgetrokken.
Voor veel vastgoedbeleggers betekent dit dat het werkelijke rendement op papier hoger uitvalt dan verwacht. Zeker in de afgelopen jaren, waarin WOZ-waardes flink zijn gestegen, biedt de tegenbewijsregeling vaak geen voordeel. De belasting over het forfaitaire rendement blijft dan leidend.
Een praktijkvoorbeeld
Stel een vastgoedbelegger bezit drie appartementen met een gezamenlijke WOZ-waarde van 1 miljoen euro. Er rust een lening op van 500.000 euro tegen 4 procent rente. De jaarlijkse huur bedraagt 40.000 euro en de onderhouds- en beheerkosten bedragen 9.000 euro.
Op het eerste gezicht lijkt het netto rendement beperkt. Toch wordt binnen de tegenbewijsregeling ook een WOZ-stijging van bijvoorbeeld 2,8 procent volledig meegenomen als rendement. De onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar. Daardoor komt het fiscale rendement vaak hoger uit dan het forfaitaire rendement.
De belastingdruk is hierdoor de afgelopen jaren sterk gestegen ten opzichte van 2016, toen nog werd gerekend met een vast forfait van 4 procent. Veel vastgoedbeleggers zijn daar zichtbaar van geschrokken.
Wat verandert er vanaf 2028
Het kabinet wil per 2028 overstappen naar een systeem waarin het werkelijke rendement centraal staat. Voor vastgoed is daarbij een belangrijke wijziging aangekondigd. Waardestijgingen zouden pas worden belast bij verkoop van het pand. Dat betekent dat ongerealiseerde waardestijgingen niet langer jaarlijks in de heffing worden betrokken.
Dat klinkt als een verbetering ten opzichte van de huidige tegenbewijsregeling. De jaarlijkse belastingdruk kan hierdoor beter aansluiten bij de daadwerkelijke kasstromen uit huur.
Toch betekent dit niet automatisch een lagere totale belasting. Bij verkoop zal alsnog belasting moeten worden betaald over de volledige waardestijging sinds de invoering van het nieuwe stelsel. Wie jarenlang waardestijging heeft opgebouwd, kan bij verkoop dus geconfronteerd worden met een forse fiscale claim.
Daarnaast is het wetsvoorstel nog niet definitief aangenomen. De exacte uitwerking kan nog wijzigen.
Wordt vastgoed weer aantrekkelijker?
Voor vastgoedbeleggers draait het uiteindelijk om het netto rendement na belasting. Door de stijgende forfaitaire percentages, het beperkte voordeel van de tegenbewijsregeling en de hoge WOZ-waardes is de fiscale druk de afgelopen jaren duidelijk toegenomen.
Het nieuwe stelsel vanaf 2028 kan op korte termijn verlichting bieden doordat waardestijgingen pas bij verkoop worden belast. Dat geeft meer lucht in de jaarlijkse cashflow. Tegelijkertijd verschuift de belastingdruk naar het moment van verkoop en kan de uiteindelijke afrekening stevig zijn.
Daarmee wordt duidelijk dat de overgang naar een heffing op basis van werkelijk rendement niet automatisch een verbetering is voor iedere vastgoedbelegger. Het systeem wordt anders, mogelijk eerlijker in opzet, maar niet per definitie goedkoper.
Voor particuliere beleggers in vastgoed wordt fiscale planning daardoor belangrijker dan ooit. Niet alleen de huur en de waardeontwikkeling tellen mee, maar ook de timing van verkoop en financiering bepalen in toenemende mate het uiteindelijke rendement.
Advertorial
De fiscale druk op direct vastgoed maakt voor veel beleggers duidelijk hoe belangrijk voorspelbare kasstromen en spreiding zijn binnen een portefeuille. Vastgoedfondsen met stabiele huurders en periodieke uitkeringen kunnen in dat kader een rationele aanvulling vormen.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met een focus op supermarkten en zorgcentra en realiseert een gemiddeld rendement van 8,2% per jaar, waarvan 6,3% maandelijks wordt uitgekeerd, met brede spreiding over solide huurders. In maart geldt een actie waarbij beleggers bij instap met een minimale deelname van € 10.000 één maand extra uitkering ontvangen bovenop het reguliere rendement.
Vraag vrijblijvend de gratis brochure aan voor meer informatie over het fonds en de beleggingsstrategie.
