Amsterdamse vastgoedmarkt keldert – hier stijgen huizenprijzen juist explosief
- Rens Boukema
- 24 minuten geleden
- 5 minuten om te lezen
In het kort:
Amsterdam kende het afgelopen kwartaal slechts een prijsstijging van 4,3 procent, ruim onder het landelijke gemiddelde van 9,7 procent.
Gemeenten buiten de Randstad, zoals Albrandswaard (+21,9 procent) en Borger-Odoorn (+20,2 procent), zagen juist recordgroei.
De gemiddelde hypotheek bedraagt 367.300 euro, waarvoor een salaris van 73.900 euro nodig is, terwijl voor de gemiddelde huizenprijs van 506.500 euro een inkomen van 101.000 euro vereist is.
Wie de afgelopen jaren ook maar zijdelings de woningmarkt in de gaten hield, kan het haast niet geloven: Amsterdam, jarenlang de motor van de Nederlandse vastgoedhausse, blijft achter. De stad waar internationale investeerders elkaar verdrongen om grachtenpanden, appartementen in Oud-Zuid en studio’s in Noord te bemachtigen, doet het ineens beduidend slechter dan de rest van Nederland.
De prijsverhoging per regio (in %):
Terwijl in gemeenten als Albrandswaard en Borger-Odoorn de prijzen met twintig procent of meer de lucht in schieten, komt Amsterdam niet verder dan een magere plus van 4,3 procent. Voor de hoofdstad klinkt dat bijna als stilstand. Het is alsof de Formule 1-wagen van de woningmarkt plotseling op de vluchtstrook rijdt, terwijl de rest van het peloton met volle snelheid passeert.
Hoe is dat mogelijk?
De stille terugtocht van de verhuurder
De sleutel ligt bij een groep spelers die jarenlang een drijvende kracht waren achter de Amsterdamse woningprijzen: particuliere verhuurders. Voor hen golden appartementen in de hoofdstad jarenlang als een zekere belegging, met stabiele huurinkomsten en een waardestijging die ieder jaar de pensioenrekening spekte.
Maar het politieke klimaat is veranderd. Nieuwe huurwetten hebben de vrije sector strenger gereguleerd en de belastingdruk op vastgoedbezit is verzwaard. Waar een verhuurder eerder nog kon rekenen op een stevig rendement, is dat nu een stuk minder aantrekkelijk. Het gevolg: zodra een huurder vertrekt, kiezen veel eigenaren ervoor het pand te verkopen in plaats van opnieuw te verhuren.
En dat zorgt voor een opvallend effect: er komt een stroom van relatief betaalbare appartementen op de markt. Die drukken het gemiddelde prijsniveau omlaag, en precies dat verklaart waarom Amsterdam de landelijke trend niet volgt.
Rotterdam, Utrecht en Den Haag varen er beter bij
Het contrast met de andere grote steden is groot. In Rotterdam, Utrecht en Den Haag stegen de prijzen ruim dubbel zo hard als in Amsterdam. Daar is de uitstroom van particuliere verhuurders kleiner en blijft de vraag naar koopwoningen groot.
Voor beleggers die zoeken naar stabielere langetermijnopties die hiervan profiteren, bieden vastgoedfondsen een solide aanvulling. Ontdek hier het actuele overzicht van de 6 beste Nederlandse vastgoedfondsen!
Rotterdam profiteert bovendien van zijn imago als betaalbaar alternatief voor de hoofdstad, met een bruisende binnenstad en een groeiende internationale aantrekkingskracht. Utrecht kent een chronisch tekort aan woningen door de sterke bevolkingsgroei, en Den Haag trekt kopers aan die werken bij de vele internationale organisaties en ministeries.
De recordstijgingen buiten de Randstad
Maar het meest opmerkelijk is dat juist buiten de grote steden de prijzen door het dak gaan. In het Zuid-Hollandse Albrandswaard stegen de prijzen met 21,9 procent. In het Drentse Borger-Odoorn was de groei 20,2 procent, gevolgd door Winterswijk met 18,8 procent. Ook Waddinxveen kende een forse toename.
Albrandsweerd in vergelijking tot het landelijk gemiddelde:
Deze gemeenten profiteren van de veranderde woonwensen sinds de pandemie. Thuiswerken is blijvend, waardoor forensen bereid zijn verder van hun werk te wonen. Ruimte, natuur en een grotere tuin winnen het van de nabijheid van hippe koffietentjes en culturele hotspots. Voor gezinnen met jonge kinderen is een vrijstaande woning in Borger-Odoorn simpelweg aantrekkelijker dan een krap appartement in Amsterdam.
De donkere wolk van de hypotheekrenteaftrek
Naast de verschillen per regio speelt een landelijke kwestie die de markt flink kan opschudden: de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. Economen waarschuwen dat vooral jongere huiseigenaren de dupe worden als dit fiscale voordeel wordt afgeschaft.
Voor starters, die vaak maximaal lenen en hoge maandlasten hebben, kan het verschil oplopen tot duizenden euro’s per jaar. Oudere eigenaren, die hun hypotheek grotendeels hebben afgelost, profiteren daarentegen van lagere lasten. Deze ongelijkheid zet druk op de politiek, maar ook op de huizenmarkt zelf. Mocht de aftrek verdwijnen, dan kan dat leiden tot lagere prijzen in segmenten waar starters en jonge gezinnen domineren.
Ondanks de onzekerheid werden in augustus 2025 opvallend veel hypotheken aangevraagd. Volgens het Hypotheken Data Netwerk ging het om 36.075 aanvragen, een stijging van 8 procent vergeleken met een jaar eerder. Vooral oversluitingen en verhogingen voor verbouwingen namen toe.
Dat laatste zegt veel over de huidige markt: veel huiseigenaren kiezen ervoor hun woning te verbouwen of uit te breiden in plaats van te verhuizen. De hoge huizenprijzen en krapte in populaire steden maken een overstap vaak onaantrekkelijk.
Wat kost een gemiddelde hypotheek nu?
Het gemiddelde bedrag dat in augustus 2025 werd geleend voor de aankoop van een woning bedroeg 367.300 euro, zo’n 3 procent meer dan in 2024. Om dat bedrag te kunnen lenen, heb je als alleenstaande een bruto jaarsalaris van 73.900 euro nodig.
Bij tweeverdieners ligt de grens nagenoeg gelijk, al is de berekening iets genuanceerder.
Met dit inkomen en een rente van 3,51 procent bij een rentevaste periode van tien jaar bedragen de bruto maandlasten ongeveer 1.630 euro. Voor velen een forse hap uit het inkomen, maar nog enigszins te overzien.
De kloof met de gemiddelde huizenprijs
De uitdaging zit hem in het feit dat de gemiddelde huizenprijs inmiddels veel hoger ligt dan de gemiddelde hypotheek. In augustus 2025 bedroeg de gemiddelde waarde van een woning 506.500 euro, een stijging van 4 procent ten opzichte van vorig jaar.
Om dat bedrag te financieren heb je een inkomen van 101.000 euro nodig. Bij een rente van 3,81 procent en een looptijd van tien jaar komt de bruto maandlast uit op 2.356 euro.
Prijs eengezinswoning Amsterdam versus Nederland (gemiddeld):
Voor een groot deel van de Nederlanders is dat simpelweg onhaalbaar, zeker voor alleenstaanden. Het verklaart waarom veel starters zich terugtrekken naar goedkopere regio’s. Waar Amsterdam jarenlang het onvermijdelijke doel was, is een woning in Albrandswaard of Winterswijk nu realistischer, en vaak aantrekkelijker qua leefomgeving.
Wat dit betekent voor de toekomst
De cijfers maken duidelijk dat de Nederlandse woningmarkt steeds lokaler wordt. Het landelijke gemiddelde zegt steeds minder, omdat de verschillen tussen gemeenten enorm oplopen.
Amsterdam lijkt een periode van relatieve rust tegemoet te gaan, waarin de extreme prijsstijgingen verleden tijd zijn. Dat is goed nieuws voor wie al jaren vanaf de zijlijn toekijkt, maar minder prettig voor beleggers die rekenden op voortdurende groei.
Buiten de Randstad liggen daarentegen de kansen. Gemeenten die vroeger nauwelijks op de radar stonden, noteren nu de hoogste groeicijfers. Voor beleggers en huizenkopers betekent dit dat strategie belangrijker wordt: niet het landelijk gemiddelde, maar de postcode bepaalt de winst of de last.
En dan is er nog de kloof tussen de gemiddelde hypotheek en de gemiddelde huizenprijs. Zolang een gemiddeld inkomen niet voldoende is om een gemiddeld huis te financieren, zal de druk op de markt blijven bestaan. De woningmarkt van 2025 is daarmee niet alleen een verhaal van stijgende prijzen, maar vooral van ongelijke kansen.
