Vastgoedbeleggen in 2026: waarom je vandaag moet kiezen tussen stenen of aandelen

In het kort

• Direct vastgoed biedt tastbare controle en potentieel hoog rendement, maar vraagt om kapitaal, tijd en actief beheer.

• Indirect vastgoed via REITs is laagdrempelig, liquide en biedt wereldwijde spreiding met stabiele dividendinkomsten.

• In aanloop naar 2026 bepalen rentebeleid, regelgeving en markttrends welk vastgoedmodel het meest toekomstbestendig is.

Vastgoed is al decennialang een populaire keuze voor beleggers die op zoek zijn naar stabiel rendement en tastbaar bezit. Maar door nieuwe regels, economische onzekerheid en stijgende kosten is het speelveld in korte tijd drastisch veranderd. Waar je voorheen met weinig moeite een woning kon verhuren voor een aantrekkelijk rendement, komen particuliere beleggers nu steeds vaker voor financiële en juridische obstakels te staan.

Tegelijk wint een andere vorm van vastgoedbeleggen terrein: indirect beleggen via de beurs.

Deze manier van investeren is laagdrempeliger, makkelijker te spreiden en vaak beter bestand tegen plotselinge veranderingen in de markt. Met 2026 in zicht en nieuwe fiscale regels op komst, is het moment aangebroken om bewust te kiezen welke vastgoedvorm het beste past bij jouw situatie en doelen. In dit artikel lees je wat de belangrijkste verschillen zijn tussen direct en indirect vastgoed, waar de kansen liggen en waarom het verstandig is om daar vandaag al over na te denken.

Steeds meer obstakels bij direct vastgoed

Veel mensen denken bij vastgoedbeleggen meteen aan het kopen van een woning of een pand om te verhuren. Dat noemen we direct vastgoed. In het verleden was dat vaak een slimme investering. Huurders zorgden voor een vast inkomen en panden stegen bijna elk jaar in waarde.

Maar die tijd lijkt voorbij. De rente is de afgelopen jaren sterk gestegen. Daardoor zijn leningen voor het kopen van een beleggingspand een stuk duurder geworden. Waar je eerder voor minder dan twee procent kon lenen, ligt de rente nu hoger. Voor veel beleggers betekent dat: minder winst of zelfs verlies.

Investeren in fysiek vastgoed vereist een aanzienlijk startkapitaal:

Bron: Vastgoed DeGroote

Daarnaast wordt particulier verhuren steeds strenger gereguleerd. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur, waardoor meer woningen onder het puntensysteem (WWS) vallen en ook een groot deel van de middenhuur een maximale (aanvangs)huur heeft. In veel steden kun je daardoor voor dit type woningen niet meer zomaar een hoge marktprijs vragen. Tegelijkertijd nemen onderhouds- en verduurzamingskosten toe.

Ook fiscaal is er onzekerheid. Verhuurd vastgoed valt meestal in box 3. Er wordt gewerkt aan belasting op werkelijk rendement, maar invoering staat op z’n vroegst gepland voor 2028. Box 3 is bovendien geen simpele “huur minus kosten”-berekening: kosten en financiering werken beperkt door. Daardoor is direct vastgoed vooral interessant voor mensen met veel eigen vermogen en tijd voor beheer en regels.

Beleggen via de beurs is een eenvoudiger alternatief

In plaats van zelf een pand te kopen, kun je ook beleggen in vastgoed via de beurs. Dat noemen we indirect vastgoed. Je koopt dan bijvoorbeeld aandelen in een vastgoedfonds of een zogenoemde REIT, wat staat voor Real Estate Investment Trust. Deze fondsen bezitten allerlei soorten vastgoed, zoals kantoren, winkels, magazijnen of zorginstellingen. Ze keren een groot deel van hun winst uit aan beleggers in de vorm van dividend.

De verschillen tussen REIT’s en direct vastgoed uitgelegd:

Bron: EdgeProp

Een belangrijk voordeel is dat je al kunt beginnen met een klein bedrag. Je hoeft geen lening af te sluiten of een notaris te betalen. Bovendien is het veel makkelijker om je belegging weer te verkopen als je dat wilt. Je kunt het aandeel gewoon via de beurs verhandelen.

Ook hoef je je geen zorgen te maken over onderhoud of huurders. Het beheer wordt gedaan door professionele partijen. Wel schommelen de koersen van deze fondsen mee met de beurs, dus ze kunnen in korte tijd dalen of stijgen. Toch blijkt uit cijfers dat vastgoedfondsen over langere periodes vaak een stabiel rendement opleveren, vergelijkbaar met fysiek vastgoed.

Lees ook: Buffett slaat alarm: Waarom een beurscrash in 2026 mogelijk is

In 2025 zijn veel van deze fondsen weer gestegen in waarde, nadat ze eerder onder druk stonden door de hoge rente. De Europese Centrale Bank heeft inmiddels aangegeven dat ze de rente vanaf eind 2025 voorzichtig wil verlagen. Dat kan positief uitpakken voor vastgoedbeleggingen via de beurs.

Sommige sectoren bieden extra kansen

Niet alle vastgoedfondsen zijn hetzelfde. Sommige fondsen richten zich op winkels of kantoren, andere op logistieke panden of zorginstellingen. Vooral zorgvastgoed is populair, omdat de bevolking in Europa vergrijst en er steeds meer behoefte is aan woonzorglocaties. Fondsen die hierin gespecialiseerd zijn, zoals Aedifica of Cofinimmo, zien een stabiele vraag naar hun diensten.

Aedifica investeert in zorgvastgoed zoals woonzorgcentra en seniorenwoningen in Europa:

Bron: Aedifica

Ook logistiek vastgoed blijft belangrijk. Webwinkels blijven groeien en hebben steeds meer opslagruimte nodig om snel te kunnen leveren. Bedrijven als WDP en Montea spelen hierop in door te investeren in moderne distributiecentra op strategische locaties.

Een andere groeimarkt is datacenter-vastgoed. Door de opkomst van kunstmatige intelligentie en cloudopslag is de vraag naar digitale infrastructuur enorm toegenomen. Fondsen die hierin beleggen profiteren van deze trend en bieden beleggers een manier om in technologie en vastgoed tegelijk te investeren.

2026 wordt een kantelpunt voor vastgoedbeleggers

Het komende jaar is belangrijk voor iedereen die wil beleggen in vastgoed. De veranderingen in belastingregels, het strengere huurbeleid en de blijvend hogere rente maken het lastiger om zonder voorbereiding in direct vastgoed te stappen.

Tegelijkertijd zijn vastgoedfondsen via de beurs toegankelijker dan ooit. Ze bieden spreiding, gemak en een goed dividend. En wie nu instapt, kan nog profiteren van gunstige koersen voordat de markt zich verder herstelt.

De keuze tussen direct of indirect vastgoed hangt af van je doelen, beschikbare tijd en vermogen. Maar één ding is duidelijk: wie wacht tot 2026 om te beslissen, loopt het risico belangrijke kansen mis te lopen. De markt verandert snel. Weten wat je wilt en daar vandaag naar handelen, kan het verschil maken tussen rendement en teleurstelling.

Voor beleggers die na deze afweging zoeken naar stabiel rendement buiten de beursvolatiliteit, kan direct investeren in gespecialiseerd vastgoed een logische volgende stap zijn. Zeker segmenten als supermarkten en zorgcentra die ook in dit artikel als veerkrachtig naar voren komen bieden voorspelbare kasstromen en blijven doorgaans goed presteren, zelfs wanneer de markt in beweging is.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund richt zich precies op dit type Nederlands vastgoed en realiseerde de afgelopen jaren een gemiddeld jaarlijks rendement van 8,6%, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd. Beleggers profiteren zo van een regelmatige cashflow en brede spreiding over solide huurders, met nu een extra maand bonusuitkering bovenop het reguliere rendement.

Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.