Rabobank doet een opvallende voorspelling voor de huizenmarkt in Nederland
- Jelger Sparreboom
- 1 minuut geleden
- 4 minuten om te lezen
In het kort:
Rabobank verwacht dat huizenprijzen in 2026 nog maar beperkt stijgen (±3,1%) door tijdelijk extra aanbod.
Dit extra aanbod komt vooral door beleggers die woningen verkopen en een piek in nieuwbouw.
Vanaf 2027 neemt het aanbod weer af, terwijl de vraag sterk blijft, waardoor prijsstijgingen opnieuw versnellen.
Rabobank kiest in zijn nieuwste kwartaalbericht voor een opvallend genuanceerde toon over de Nederlandse woningmarkt. Waar de afgelopen jaren werden gekenmerkt door scherpe prijsstijgingen en een structureel tekort, schetst de bank nu een beeld van tijdelijke verlichting die al snel weer plaatsmaakt voor hernieuwde krapte. De kern van de voorspelling ligt in de timing: 2026 vormt een overgangsjaar waarin aanbod en vraag dichter bij elkaar komen, terwijl de fundamenten onder de markt grotendeels intact blijven.
Verwachte huizenprijzen en woningverkopen
De meest in het oog springende verwachting is de sterke vertraging van de prijsstijging. Voor 2026 rekent Rabobank op een gemiddelde stijging van 3,1%, aanzienlijk lager dan de 8,6% in 2025. Die vertraging oogt op het eerste gezicht als een afkoeling, al ligt onder dat cijfer een subtieler verhaal. De bank benadrukt dat de prijsontwikkeling gedurende het jaar vrijwel vlak is. De gemiddelde stijging wordt voor een belangrijk deel verklaard door het zogeheten overloopeffect uit 2025, waardoor het prijsniveau in 2026 automatisch hoger ligt.
Deze nuance verandert de interpretatie. Het gaat minder om een structurele draai in de markt en meer om een tijdelijke fase waarin het prijsniveau stabiliseert op een hoog plateau. Dat wordt ondersteund door het feit dat kopers nog altijd aanzienlijk meer betalen dan een jaar eerder. De onderliggende schaarste blijft dus zichtbaar in absolute bedragen.
De verklaring voor deze tijdelijke ontspanning ligt vooral aan de aanbodzijde. Rabobank wijst op twee factoren die gelijktijdig spelen: de uitpondgolf en een piek in nieuwbouwopleveringen. Vooral die eerste factor verdient aandacht, omdat het een atypisch fenomeen is binnen de Nederlandse woningmarkt.
Beleggers hebben in 2025 netto circa 36.000 huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners. Daarmee vertegenwoordigt deze stroom een substantieel deel van het totale aanbod. De oorzaak ligt in veranderend huurbeleid en verslechterde rendementen, waardoor particuliere verhuurders hun posities heroverwegen. Dit zorgt voor een verschuiving van woningen uit de huursector naar de koopmarkt, wat de druk op prijzen tijdelijk verlicht.
Rabobank signaleert dat deze uitpondgolf zijn piek nadert. Vooral woningen met tijdelijke huurcontracten komen nu versneld vrij, terwijl dit effect na de zomer van 2026 grotendeels uitdooft. Institutionele beleggers bewegen trager, waardoor er nog enige doorloop blijft, al is de richting duidelijk: de extra toevoer neemt af.
De tweede factor, nieuwbouw, laat een vergelijkbaar patroon zien. In 2026 worden relatief veel woningen opgeleverd doordat eerdere bouwstarts nu tot afronding komen. Met bijna 97.000 woningen in aanbouw bevindt de pijplijn zich op een historisch hoog niveau. Dit creëert een tijdelijk ruimere markt, waarin kopers meer keuze hebben en biedingsdruk afneemt.
Tegelijkertijd plaatst Rabobank vraagtekens bij de houdbaarheid van deze opleving. Structurele beperkingen blijven aanwezig. De doorlooptijd van projecten is opgelopen tot gemiddeld 2,4 jaar, mede door een verschuiving richting appartementencomplexen. Daarnaast spelen factoren als stikstofbeperkingen, netcongestie en personeelstekorten een rol. Het aantal afgegeven vergunningen en verkochte nieuwbouwwoningen vertoont al tekenen van afkoeling.
Deze combinatie leidt tot een duidelijke verwachting voor 2027: het aanbod droogt op, terwijl de vraag relatief stabiel blijft. De bank voorziet daarom een hernieuwde versnelling van de prijsstijging naar 4,1%. De markt beweegt daarmee in een cyclisch patroon waarin tijdelijke verlichting snel wordt gevolgd door nieuwe spanning.
Aan de vraagzijde schetst Rabobank een gemengd beeld. De betaalbaarheid staat onder druk en dat vertaalt zich in gedragsveranderingen. Indicatoren zoals het aantal bezichtigingen en biedingen per woning dalen, en het aandeel mensen dat binnen een jaar wil kopen is afgenomen. Ook noemt een meerderheid van consumenten de huidige markt ongunstig, vooral vanwege prijsniveaus en beperkte keuze.
Toch blijft de vraag robuust. De arbeidsmarkt blijft relatief sterk, met een werkloosheid rond de 4%. Daarnaast spelen loonstijgingen een belangrijke rol. Voor 2026 verwacht Rabobank een cao-loonstijging van 4,2%, gevolgd door 3,6% in 2027. Deze inkomensgroei vertaalt zich direct in hogere leencapaciteit. Voor een huishouden met twee modale inkomens betekent dit een stijging van de maximale hypotheek met tienduizenden euro’s over twee jaar.
Deze dynamiek creëert een interessant spanningsveld. Enerzijds beperkt de betaalbaarheid de vraag op korte termijn. Anderzijds zorgt inkomensgroei ervoor dat kopers zich aanpassen aan hogere prijsniveaus. De markt absorbeert daardoor het extra aanbod zonder dat prijzen dalen.
De renteontwikkeling speelt hierin een aanvullende rol. Rabobank verwacht een lichte stijging van de kapitaalmarktrente richting 2027, al blijft de omvang beperkt vergeleken met eerdere renteverhogingen. De impact op de woningmarkt wordt daardoor als gematigd ingeschat. De onzekerheid blijft aanwezig, vooral vanwege inflatie en geopolitieke ontwikkelingen, zoals het conflict rond Iran. In het basisscenario blijven de effecten op de woningmarkt beperkt, al kan een langdurige escalatie de balans verstoren via hogere energieprijzen en inflatie.
Een ander opvallend element in het rapport is de regionale divergentie. Waar nationale cijfers een gemiddelde laten zien, ontstaan lokaal duidelijke verschillen. In 2025 groeiden prijzen in delen van Noord- en Oost-Nederland aanzienlijk sneller dan in de Randstad. Deze trend zet volgens Rabobank door in 2026, met bovengemiddelde stijgingen in regio’s zoals Groningen.
Dit wijst op een proces van regionale convergentie. De prijsverschillen tussen dure stedelijke gebieden en perifere regio’s nemen af. Tegelijkertijd blijft de prijs per vierkante meter in de Randstad aanzienlijk hoger, wat aangeeft dat de aantrekkelijkheid van stedelijke locaties intact blijft. De verschuiving lijkt dus eerder te wijzen op relatieve inhaalgroei in goedkopere regio’s dan op structurele verzwakking van de Randstad.
De centrale boodschap van Rabobank is daarmee minder eenduidig dan de headline van een lagere prijsstijging suggereert. 2026 lijkt een jaar waarin de markt tijdelijk ademhaalt, geholpen door uitzonderlijke aanbodfactoren.
Advertorial
De geschetste tijdelijke verruiming onderstreept dat structurele schaarste en stabiele vraag de woningmarkt blijven dragen, met een terugkeer naar krapte in het vooruitzicht. Voor beleggers maakt dat vastgoed tot een rationele aanvulling, gericht op voorspelbare kasstromen en spreiding binnen de portefeuille.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed zoals supermarkten en zorgcentra, met brede spreiding over solide huurders en een gemiddeld rendement van 8,2% per jaar, waarvan 6,3% maandelijks wordt uitgekeerd. In maart geldt een actie waarbij bij een minimale deelname van € 10.000 één maand extra uitkering wordt ontvangen bovenop het reguliere rendement.
Vraag vrijblijvend de gratis brochure aan voor meer informatie over het fonds en de beleggingsstrategie.
