Maximale hypotheek 2026: Zo veel kun je lenen
- Michiel V
- 8 uur geleden
- 5 minuten om te lezen
In het kort:
Extra nettoloon in 2026 voelt prettig, maar verhoogt je maximale hypotheek meestal niet omdat banken vooral naar bruto inkomen kijken.
Bij één, twee en drie keer modaal ligt de maximale hypotheek grofweg rond 211.000 euro, 444.000 euro en 679.000 euro bij een rente van circa 3,8 procent.
Regels rond NHG en energielabels veranderen wel iets, maar de woningmarkt blijft krap en betaalbaarheid blijft het grootste knelpunt.
Wie in 2026 een huis wil kopen, merkt al snel dat het gesprek meestal uitkomt bij hetzelfde onderwerp. Wat kan ik maximaal lenen met mijn inkomen. Zeker nu veel mensen lezen dat ze netto iets meer overhouden door nieuwe belastingregels, ontstaat de hoop dat kopen ineens makkelijker wordt. Het antwoord is iets genuanceerder. Je krijgt inderdaad wat meer nettoloon, maar dat betekent niet automatisch dat je maximale hypotheek ook stijgt.
Toch is het wél nuttig om de rekensom helder te hebben. Met vaste aannames kun je goed zien wat er ongeveer mogelijk is bij één keer modaal, twee keer modaal of drie keer modaal. En juist die duidelijkheid helpt je om realistisch te zoeken in een markt die nog steeds krap is.
Netto meer over, maar de bank kijkt vooral naar bruto
In 2026 gaan de meeste Nederlanders er netto iets op vooruit. Dat komt door aanpassingen in de belastingschijven en door hogere heffingskortingen, zoals de algemene heffingskorting en de arbeidskorting. HR en salarisdienstverlener ADP rekende dit door en komt uit op een plus van 26 euro per maand bij een modaal inkomen, 37 euro per maand bij twee keer modaal en 16 euro per maand bij drie keer modaal.
Dat voelt prettig, maar voor de maximale hypotheek maakt het weinig uit. Banken bepalen je leencapaciteit vooral op basis van je bruto inkomen, je vaste lasten en je eventuele schulden. De belastingwijzigingen verhogen je netto besteedbare ruimte, maar veranderen je bruto salaris niet. Daardoor levert het je meestal niet direct een hogere maximale hypotheek op.
Indirect kan het wél helpen. Meer ruimte in je maandbudget maakt het makkelijker om de totale woonlasten te dragen, bijvoorbeeld als je ook servicekosten, verzekeringen en energielasten moet betalen. Het helpt ook bij het opbouwen van spaargeld voor eigen geld, kosten koper en inrichting. Alleen, de hypotheekberekening zelf blijft in de kern gebaseerd op bruto.
Dit is de maximale hypotheek bij 1, 2 en 3 keer modaal
Om een goed beeld te geven van wat er in 2026 mogelijk is, kun je uitgaan van een veelgebruikte standaardberekening. Daarbij hoort een annuïteitenhypotheek met een rentevaste periode van tien jaar en een rente van 3,82 procent. Ook ga je ervan uit dat er geen schulden zijn en dat er geen extra leenruimte wordt gebruikt via het energielabel.
Bij één keer modaal hoort in 2026 een bruto maandinkomen van 3.704 euro, wat neerkomt op 44.448 euro per jaar. De maximale hypotheek komt in deze berekening uit op 211.121 euro, met een bruto maandlast van ongeveer 959 euro.
Bij twee keer modaal gaat het om 7.407 euro bruto per maand en 88.884 euro bruto per jaar. De maximale hypotheek wordt dan 444.070 euro, met een bruto maandlast van ongeveer 2.018 euro. Bij drie keer modaal hoort 11.111 euro bruto per maand en 133.332 euro bruto per jaar. In dat scenario komt de maximale hypotheek uit op 678.774 euro, met een bruto maandlast van ongeveer 3.170 euro.
Deze cijfers laten vooral één ding zien. De stap van één naar twee keer modaal is groot, maar zelfs twee keer modaal brengt je niet automatisch in een comfortabele positie als je in de duurdere regio’s zoekt. In veel delen van het land liggen vraagprijzen nog steeds boven wat mensen met een doorsnee inkomen makkelijk kunnen financieren, zeker als je ook eigen geld nodig hebt.
Waarom maandlasten soms zwaarder voelen dan je denkt
De bruto maandlast is een handige richtlijn, maar hij vertelt niet het hele verhaal. In een annuïteitenhypotheek bestaat de maandlast in het begin vooral uit rente en later steeds meer uit aflossing. De bruto last is dus hoog, maar je bouwt ook vermogen op in je woning. Toch voelt het voor veel kopers alsof de druk op het maandbudget groot is, omdat je die betaling elke maand moet kunnen missen.
Daarnaast speelt mee dat de hypotheekrenteaftrek de afgelopen jaren minder krachtig is geworden. In 2026 stijgt het maximale aftrektarief heel licht van 37,48 procent naar 37,56 procent. Dat is geen gamechanger. Het betekent wel dat je netto maandlast iets lager kan uitvallen dan bruto, maar de afstand tussen bruto en netto is kleiner dan vroeger.
Ook kijken banken scherper naar stabiliteit van inkomen en toekomstbestendigheid. Wie richting pensioen gaat of een variabel inkomen heeft, kan merken dat de toetsing strenger voelt dan verwacht. Daardoor kan je werkelijke maximale hypotheek lager uitvallen dan het rekenvoorbeeld.
Wat verandert er in 2026 rondom hypotheken en kopen
In 2026 veranderen er meerdere regels die wél invloed kunnen hebben op je mogelijkheden, afhankelijk van je situatie. Een belangrijke wijziging is dat de NHG grens omhoog gaat naar 470.000 euro. Dat is 20.000 euro meer dan in 2025. Hierdoor kunnen meer kopers een hypotheek met NHG afsluiten, wat vaak een lagere rente oplevert en extra zekerheid geeft.
Voor woningen waar je energiebesparende maatregelen in meefinanciert, komt er een hogere grens van 498.200 euro. De eenmalige NHG premie blijft 0,4 procent. Ook verdwijnt vanaf 2026 de aparte NHG grens voor woonwagens en standplaatsen en komt er één uniforme grens.
Er verandert ook iets aan de extra leenruimte voor energiezuinige woningen. Voor label A+++ daalt de extra leenruimte naar 25.000 euro, terwijl dat eerder 30.000 euro was. Voor label A++++ kun je nog 40.000 euro extra lenen. De extra 10.000 euro die je bij A+++ eerder kon gebruiken voor verduurzaming verdwijnt. Dit heeft veel te maken met het idee dat je bij zulke woningen minder energie kunt besparen dan voorheen werd aangenomen, zeker nu de opbrengst van zonnepanelen onder druk staat door afbouw van saldering en door terugleverkosten.
Studieschulden blijven een factor die zwaar kan wegen. In 2026 dalen de rentepercentages voor studieschulden met een looptijd van 35 jaar naar 2,33 procent. Voor studieschulden met een looptijd van 15 jaar stijgt de rente juist naar 2,29 procent. Een lagere rente op je studieschuld kan betekenen dat je minder zwaar wordt “afgeknepen” in je leencapaciteit, maar het blijft sterk afhankelijk van de hoogte van je schuld en de manier waarop de bank rekent.
Wat je met deze cijfers het beste kunt doen
Als je naar de maximale hypotheken op basis van één, twee of drie keer modaal kijkt, dan is het vooral een hulpmiddel om je zoekgebied realistisch te kiezen. Het zegt niet dat je exact dit bedrag krijgt, maar het geeft richting. Daarna wordt het persoonlijk, omdat schulden, contractvorm, spaargeld, energielabel en gezinssituatie je echte leencapaciteit bepalen.
Wat je wél alvast kunt meenemen is dit. Netto meer loon in 2026 voelt fijn, maar je koopt er niet ineens een hogere hypotheek mee. De echte verschillen zitten in bruto inkomen, rente, schuldpositie en in de regels rond NHG en energielabels. Wie dat scherp heeft, voorkomt teleurstellingen en kan gerichter zoeken naar een woning die echt past bij het budget.
Wie naar deze cijfers kijkt, ziet vooral dat de hypotheekruimte in 2026 niet ineens ruimer wordt door wat extra nettoloon. De maximale lening blijft in de kern afhankelijk van bruto inkomen, rente en regels, terwijl de woningmarkt structureel krap blijft. Dat maakt kopen voor veel huishoudens lastig en vergroot het verschil tussen wat mensen kunnen betalen en wat woningen kosten.
Juist in zo’n markt zoeken steeds meer beleggers en huishoudens naar alternatieven die minder afhankelijk zijn van maximale leencapaciteit en koopprijzen. Vastgoedfondsen met stabiele huurinkomsten bieden daarbij een andere invalshoek. SynVest richt zich met zijn fondsen op Nederlands supermarktvastgoed en zorgvastgoed, sectoren die draaien op dagelijkse vraag en langlopende huurcontracten en daardoor minder gevoelig zijn voor schommelingen in hypotheekrentes.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
