Dit zeldzame signaal van de hypotheekrente zet kopers op scherp
- Michiel V
- 11u.
- 5 minuten om te lezen
In het kort:
De hypotheekrente loopt sinds eind 2025 weer op en kan in 2026 volgens experts nog tot ongeveer een half procentpunt stijgen.
Stijgende kapitaalmarktrentes, hardnekkige inflatie en terughoudende centrale banken zijn de belangrijkste oorzaken.
Voor huizenkopers betekent dit hogere maandlasten, minder leencapaciteit en een voorkeur voor tien jaar vast als compromis tussen zekerheid en kosten.
De hypotheekrente is sinds eind 2025 duidelijk aan het oplopen en die trend zet zich in 2026 naar verwachting door. De belangrijkste oorzaak ligt bij de stijgende kapitaalmarktrente, die sterk wordt beïnvloed door inflatieverwachtingen, geopolitieke onzekerheid en het beleid van centrale banken. Waar veel huizenkopers en beleggers hoopten op verdere renteverlagingen, lijken de Europese Centrale Bank en de Amerikaanse Fed voorlopig juist op de rem te staan.
Deze terughoudendheid werkt direct door in de tarieven die banken rekenen voor langlopende leningen. Hypotheekverstrekkers financieren zich grotendeels via de kapitaalmarkt en wanneer die financiering duurder wordt, stijgen de hypotheekrentes vrijwel automatisch mee. Volgens De Hypotheker kan de tienjaarsrente met NHG in 2026 met maximaal een half procentpunt toenemen. Ook Van Bruggen ziet een lichte stijging als het meest waarschijnlijke scenario, al blijft de onzekerheid groot.
Kapitaalmarktrente zet de toon
De basis voor de huidige rentebeweging werd al in 2025 gelegd. Na maanden van relatieve stabiliteit begon de kapitaalmarktrente langzaam op te lopen. Hardnekkige inflatie, hogere risicopremies en grote investeringsplannen van overheden zorgden voor extra druk op de obligatiemarkten. Europese landen investeren miljarden in defensie en infrastructuur, wat leidt tot een grotere uitgifte van staatsleningen en dus hogere rentes.
In de laatste maanden van 2025 steeg de gemiddelde tienjaars hypotheekrente met NHG van ongeveer 3,6 procent naar 3,84 procent. Voor 2026 rekenen veel experts met een bandbreedte tussen grofweg 3 en 4,5 procent. Een terugkeer naar de extreem lage rentes van enkele jaren geleden lijkt daarmee voorlopig uitgesloten.
Centrale banken spelen een cruciale rol in dit verhaal. De ECB verwacht een iets sterkere economische groei in de eurozone en wil voorkomen dat inflatie opnieuw oplaait. Dat maakt renteverlagingen minder vanzelfsprekend. Tegelijkertijd zorgen geopolitieke spanningen en handelstarieven vanuit de Verenigde Staten voor extra onzekerheid op financiële markten, wat wereldwijd leidt tot hogere lange termijn rentes.
Ook in de Verenigde Staten is de toon veranderd. De Fed is terughoudender geworden met nieuwe renteverlagingen en benadrukt dat het inflatiegevaar nog niet volledig is geweken. Die houding heeft directe gevolgen voor de mondiale kapitaalmarkten en daarmee ook voor hypotheekrentes in Europa.
Tien jaar vast populairder dan ooit
De stijgende rente beïnvloedt het gedrag van huizenkopers duidelijk. Steeds meer mensen kiezen ervoor om hun rente tien jaar vast te zetten, in plaats van twintig of dertig jaar. Die keuze biedt een compromis tussen zekerheid en betaalbaarheid. In 2022 koos nog ruim twintig procent van de huizenkopers voor tien jaar vast. In 2025 was dat aandeel al opgelopen tot bijna 44 procent.
Langere rentevaste perioden zijn relatief duur geworden en verliezen terrein. Tegelijkertijd durven veel huishoudens een volledig variabele rente niet aan, omdat de onzekerheid over toekomstige rentebewegingen groot blijft. De tienjaars lening is daardoor uitgegroeid tot de meest gekozen optie.
Wat betekent dit voor huizenkopers
Voor starters is de impact direct voelbaar. Elke stijging van de hypotheekrente met een half procentpunt betekent minder leencapaciteit. Dat vertaalt zich in minder keuze, kleinere woningen of het uitwijken naar andere regio’s. In een markt die al jarenlang kampt met structurele schaarste, maakt dit het voor starters extra lastig om een eerste woning te kopen.
Doorstromers hebben met een ander probleem te maken. Veel van hen hebben nog een hypotheek met een rente van één tot twee procent. De overstap naar een nieuwe woning betekent vaak een forse stijging van de maandlasten, zelfs bij een vergelijkbare lening. Daardoor stellen veel huishoudens een verhuizing uit, wat de doorstroming op de woningmarkt verder belemmert.
Maandlasten drukken op koopkracht
Hogere hypotheekrentes hebben een directe invloed op de maandlasten en daarmee op de koopkracht. Bij een lening van 250.000 euro kan het verschil tussen een rente van rond de drie procent en bijna vier procent al snel oplopen tot enkele honderden euro’s per maand. Dat geld kan niet meer worden besteed aan andere zaken, wat huishoudens dwingt tot scherpere keuzes.
Daar komt bij dat het maximale aftrektarief voor hypotheekrente inmiddels rond de 37,5 procent ligt. In vergelijking met tien jaar geleden komt een groter deel van de bruto rente dus direct voor rekening van de consument. Banken kijken bovendien kritischer naar inkomen en leeftijd, waardoor vooral huishoudens richting pensioen extra beperkingen ervaren.
Historisch hoge rentes bij lange looptijden
Niet alleen in Nederland, maar ook in andere Europese landen zijn de hypotheekrentes opgelopen tot het hoogste niveau in jaren. Wie nu een lening met vaste rente voor twintig of vijfentwintig jaar afsluit, betaalt tarieven die sinds 2014 niet meer zijn voorgekomen. Bij een lening van 250.000 euro tegen een rente van bijna 3,9 procent lopen de maandlasten op tot ruim 1.290 euro. Dat is honderden euro’s meer dan bij een vergelijkbare lening enkele jaren geleden.
De oorzaak ligt opnieuw bij de lange termijn rentes op staatsobligaties. In België geldt de tienjaars OLO als belangrijke graadmeter. Die rente is gestegen van ongeveer 2,6 procent eind 2024 naar rond de 3,4 procent begin 2026. Die stijging werkt vrijwel één op één door in hypotheekrentes.
Keuzes voor huiseigenaren
Oversluiten is veel minder aantrekkelijk dan in de periode van extreem lage rentes. Wie al rond de drie tot drieënhalf procent rente betaalt, wint vaak weinig met een nieuwe rentevaste periode. Boeterentes en bijkomende kosten kunnen het voordeel snel tenietdoen. Voor huiseigenaren met een aflopende of variabele rente blijft het een lastige afweging tussen kort vastzetten met meer risico of langer vast tegen hogere maandlasten.
Extra aflossen kan in sommige gevallen een verstandige keuze zijn, vooral voor wie spaargeld over heeft en de maandlasten structureel wil verlagen. Tegelijkertijd blijft het belangrijk om voldoende financiële buffer aan te houden voor onvoorziene uitgaven en tegenvallers.
Woningmarkt blijft voorlopig overeind
Ondanks de stijgende hypotheekrentes lijkt een scherpe correctie op de woningmarkt voorlopig onwaarschijnlijk. De structurele krapte is groot, het woningtekort blijft oplopen en lonen zijn de afgelopen jaren gestegen. Die factoren bieden steun, zelfs bij hogere financieringskosten.
Voor 2026 betekent dit een markt waarin lenen duurder wordt, maar waarin vraag en aanbod nog steeds uit balans zijn. De hypotheekrente stijgt verder, maar bepaalt niet alleen de richting van de woningmarkt. Huizenkopers zullen zich moeten aanpassen aan een nieuw normaal, waarin rentes hoger liggen dan in het afgelopen decennium, maar waarin de woningmarkt voorlopig standhoudt.
De oplopende hypotheekrente laat zien hoe gevoelig de koopwoningmarkt blijft voor externe factoren zoals inflatie, beleid en geopolitiek. Hogere maandlasten en een lagere leencapaciteit maken kopen lastiger, terwijl de structurele schaarste ervoor zorgt dat prijzen niet eenvoudig corrigeren. Voor veel huishoudens en beleggers betekent dit dat wonen steeds meer draait om lange termijn keuzes in plaats van timing.
In zo’n omgeving kijken sommige beleggers verder dan de koopwoningmarkt en richten zij zich op vastgoedsegmenten met stabielere inkomstenstromen. SynVest belegt via zijn fondsen in Nederlands supermarktvastgoed en zorgvastgoed, sectoren die minder afhankelijk zijn van renteontwikkelingen en woningprijzen, en juist draaien op dagelijkse vraag en langlopende huurcontracten.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
