Hypotheekrenteaftrek onder druk: miljoenen Nederlanders dreigen honderden euro’s per maand kwijt te raken

Voor miljoenen Nederlandse huizenbezitters is de hypotheekrenteaftrek ieder jaar een belangrijk belastingvoordeel. Wie een flinke hypotheek heeft, kan dankzij de regeling al snel honderden euro's per maand besparen. Toch hangt er inmiddels een opvallend groot vraagteken boven de toekomst van de regeling.

Juist rond Prinsjesdag staat de hypotheekrenteaftrek opnieuw volop in de belangstelling. Niet alleen bestaat er politieke discussie over het percentage waartegen de rente mag worden afgetrokken, ook komt vanaf 2031 een veel groter probleem op Nederland af. Vanaf dat moment bereikt de eerste grote groep huiseigenaren namelijk de maximale termijn van dertig jaar hypotheekrenteaftrek. En daar blijkt de Nederlandse overheid nauwelijks op voorbereid.

Hypotheekrenteaftrek blijft voorlopig bestaan

Om te beginnen is er voor huizenbezitters ook geruststellend nieuws. Het huidige kabinet heeft afgesproken dat de fiscale behandeling van de eigen woning gedurende deze kabinetsperiode in principe niet wordt gewijzigd.

Een plotselinge volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek ligt daarmee voorlopig niet voor de hand. In 2026 bedraagt het maximale percentage waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken 37,56 procent.

Dat percentage is vooral belangrijk voor mensen met hogere inkomens. Zij kunnen hun hypotheekrente niet simpelweg tegen het hoogste belastingtarief aftrekken. Het maximale fiscale voordeel wordt begrensd.

Toch is juist over dat percentage een nieuwe politieke discussie ontstaan.

Wil je slimmer beleggen en direct vooroplopen? Als lid van De Belegger krijg je toegang tot deepdives, aandelentips, trainingen, premium content én live portfolio-inzicht, samen met een actieve community van beleggers.

Pak je kans! klik op de button, start direct en pak tijdelijk 50% korting met de code 'PREMIUM50'.

Word lid!

Voordeel zou in 2027 groter worden

Het maximale aftrektarief is gekoppeld aan ontwikkelingen binnen de inkomstenbelasting. Daardoor zou de maximale hypotheekrenteaftrek volgens eerdere berekeningen kunnen stijgen van 37,56 procent in 2026 naar 38,19 procent in 2027 en uiteindelijk naar 38,23 procent.

Dat lijkt misschien een klein verschil, maar voor de Nederlandse schatkist gaat het om serieus geld. Alleen de verhoging van het aftrektarief zou woningbezitters in 2027 gezamenlijk ongeveer €183 miljoen extra belastingvoordeel opleveren.

Structureel zou het verschil volgens eerdere berekeningen kunnen oplopen tot ongeveer €281 miljoen.

Daar ontstond in de Tweede Kamer weerstand tegen. Een meerderheid steunde een motie om de verruiming van de hypotheekrenteaftrek ongedaan te maken. Het kabinet gaf vervolgens aan de gevolgen daarvan mee te nemen in de besluitvorming en daar rond Prinsjesdag duidelijkheid over te geven.

Maar het echte probleem begint in 2031

Die discussie valt echter bijna in het niet bij wat Nederland vanaf 2031 te wachten staat.

Sinds 1 januari 2001 geldt namelijk een maximale termijn van dertig jaar voor de hypotheekrenteaftrek. Voor vrijwel alle hypotheken die vóór die datum zijn afgesloten, begon die termijn op 1 januari 2001 te lopen.

Dat betekent dat vanaf 1 januari 2031 voor de eerste groep huiseigenaren het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt. In de jaren daarna volgen mensen die hun hypotheek tussen 2001 en 2013 hebben afgesloten.

Het gaat potentieel om een enorme groep. Volgens onderzoek van het ministerie zijn er ongeveer 2,7 miljoen hypotheken waarvan wordt vermoed dat de startdatum vóór 2012 ligt.

Niet iedereen zal natuurlijk precies in 2031 zijn aftrek verliezen. Maar de omvang laat wel zien hoe groot het probleem de komende jaren kan worden.

De Belastingdienst weet het zelf niet precies

Hier wordt het verhaal opmerkelijk. De Belastingdienst beschikt namelijk niet over voldoende historische informatie om voor iedere huiseigenaar eenvoudig vast te stellen wanneer de dertig jaar hypotheekrenteaftrek precies voorbij zijn.

De overheid bewaart gegevens rondom de inkomstenbelasting in het algemeen veertien jaar na het betreffende belastingjaar. Dat is simpelweg niet voldoende om voor alle belastingplichtigen een fiscale geschiedenis van dertig jaar te reconstrueren.

Bovendien hebben mensen in de tussentijd woningen verkocht, nieuwe woningen gekocht, hypotheken overgesloten of extra leningen afgesloten. Daardoor kan het bepalen van de resterende periode van hypotheekrenteaftrek behoorlijk ingewikkeld worden.

Het opmerkelijke gevolg is dat de verantwoordelijkheid grotendeels bij de huizenbezitter zelf ligt. Wie hypotheekrente aftrekt, moet uiteindelijk aannemelijk kunnen maken dat hij of zij daar nog recht op heeft.

Controle wordt bijzonder lastig

Voor de Belastingdienst ontstaat daarmee een groot uitvoeringsprobleem. Omdat de benodigde historische gegevens ontbreken, kan niet bij iedere aangifte automatisch worden gecontroleerd of iemand de maximale termijn heeft overschreden.

Het kabinet verwacht daarom dat toezicht op de dertigjaarstermijn waarschijnlijk vooral steekproefsgewijs zal plaatsvinden. De Belastingdienst kan dan aanvullende gegevens bij een belastingplichtige opvragen.

Dat kan tot vreemde situaties leiden. Twee huishoudens met vergelijkbare oude hypotheken kunnen allebei hypotheekrente blijven aftrekken, terwijl de maximale periode bij beide inmiddels verstreken is. Wanneer slechts één aangifte wordt gecontroleerd, kan daar een correctie volgen terwijl de andere voorlopig ongemoeid blijft.

Volgens het kabinet blijft de belastingplichtige uiteindelijk zelf verantwoordelijk voor een correcte aangifte.

Meer dan €100 miljoen kan verloren gaan

Ook voor de Nederlandse schatkist is dat een probleem. Wanneer er niets verandert en mensen na het verstrijken van de dertigjaarstermijn bewust of onbewust hypotheekrente blijven aftrekken, kunnen de gemiste belastinginkomsten volgens het ministerie oplopen tot meer dan €100 miljoen per jaar.

Daarbij benadrukt het kabinet wel dat deze schatting behoorlijk onzeker is.

Toch maakt het bedrag duidelijk waarom de overheid niet simpelweg tot 2031 kan wachten. Er moet uiteindelijk een systeem of beleidsoplossing komen waarmee duidelijk wordt wie nog recht heeft op hypotheekrenteaftrek.

En precies daar begint de politieke discussie.

Waarom verlengen niet zo eenvoudig is

Een van de mogelijke oplossingen klinkt op het eerste gezicht bijzonder aantrekkelijk voor huizenbezitters: verleng simpelweg de periode waarin hypotheekrente mag worden afgetrokken.

Daar hangt alleen een gigantisch prijskaartje aan.

Het ministerie heeft bijvoorbeeld berekend wat er gebeurt wanneer de dertigjaarstermijn tot 2040 wordt verlengd. De belastinginkomsten zouden dan in 2031 ongeveer €860 miljoen lager uitvallen.

Daar blijft het niet bij. Naarmate steeds meer hypotheken de oorspronkelijke einddatum bereiken, lopen de kosten verder op. In 2040 zou de jaarlijkse belastingderving volgens de berekening ongeveer €1,8 miljard bedragen.

Een tijdelijke verlenging kan huizenbezitters dus veel financiële ruimte geven, maar kost de overheid uiteindelijk miljarden.

Vooral aflossingsvrije hypotheek wordt interessant

Vooral huizenbezitters met een oude aflossingsvrije hypotheek moeten de ontwikkelingen goed volgen.

Bij een annuïtaire hypotheek neemt de schuld gedurende de looptijd steeds verder af. Bij een volledig aflossingsvrije hypotheek kan na dertig jaar daarentegen nog steeds een groot deel van de oorspronkelijke schuld openstaan.

Stel bijvoorbeeld dat iemand in 2031 nog €300.000 hypotheekschuld heeft en daar 4 procent rente over betaalt. Dat betekent €12.000 aan rente per jaar.

Wanneer die rente tegen ongeveer 37,5 procent kan worden afgetrokken, vertegenwoordigt dat bruto een fiscaal voordeel van ongeveer €4.500 per jaar. Het precieze netto voordeel ligt door onder andere het eigenwoningforfait anders, maar het voorbeeld laat de orde van grootte zien.

Resterende hypotheek	Rente bij 4%	Bruto aftrekvoordeel*	Per maand*
€100.000	€4.000	€1.502	€125
€200.000	€8.000	€3.005	€250
€300.000	€12.000	€4.507	€376
€400.000	€16.000	€6.010	€501
€500.000	€20.000	€7.512	€626

Wanneer het recht op renteaftrek vervolgens wegvalt terwijl de hypotheekschuld blijft staan, kunnen de netto woonlasten plotseling flink toenemen.

Miljoenen Nederlanders krijgen hiermee te maken

Het betekent niet dat op 1 januari 2031 plotseling 2,7 miljoen huishoudens hun volledige hypotheekrenteaftrek verliezen. De einddatum verschilt per hypotheek en de fiscale geschiedenis van iedere huizenbezitter is anders.

Maar de groep hypotheken waarvoor de dertigjaarstermijn relevant wordt, is enorm. Bovendien komt het probleem ieder jaar dichterbij.

Voor iemand die pas in 2010 voor het eerst een hypotheek heeft afgesloten, kan de grens bijvoorbeeld pas rond 2040 relevant worden. Bij oudere hypotheken kan het recht al veel eerder verdwijnen.

Dat maakt dit geen probleem van één jaar, maar een belastingvraagstuk dat Nederland waarschijnlijk tientallen jaren zal bezighouden.

Hypotheekrenteaftrek wordt opnieuw politiek explosief

Voorlopig probeert het kabinet vooral rust te bewaren. De afspraak is dat de fiscale behandeling van de eigen woning gedurende deze kabinetsperiode niet fundamenteel wordt aangepast.

Maar tegelijkertijd kan Den Haag de kwestie niet eindeloos voor zich uitschuiven.

Aan de ene kant staan miljoenen huizenbezitters die rekening houden met de hypotheekrenteaftrek bij hun maandlasten. Aan de andere kant staat een regeling die de overheid miljarden euro's kost en die vanaf 2031 ook nog eens bijzonder moeilijk te controleren wordt.

Daar komt de discussie over het maximale aftrekpercentage bovenop. Juist rond Prinsjesdag wordt daarom opnieuw duidelijk hoe gevoelig iedere aanpassing aan de hypotheekrenteaftrek ligt.

Lees ook: BESI opnieuw onder druk: beleggers krijgen maar geen grip op dit geplaagde chipaandeel

Voor huizenbezitters is de belangrijkste boodschap voorlopig simpel. De hypotheekrenteaftrek verdwijnt niet ineens, maar wie al tientallen jaren een hypotheek heeft, doet er verstandig aan goed te weten wanneer zijn of haar recht op renteaftrek oorspronkelijk is begonnen.

Want 2031 klinkt misschien nog ver weg, maar voor een van de grootste fiscale voordelen van Nederlandse huizenbezitters komt die deadline inmiddels snel dichterbij.