Dit populaire dividendaandeel verraste iedereen met zijn kwartaalcijfers

In het kort:

• Realty Income blijft een van de meest stabiele dividendaandelen op Wall Street, met een portefeuille van ruim 15.600 panden verspreid over de VS en Europa.

• In het derde kwartaal van 2025 verkocht het bedrijf 140 panden en investeerde 1,4 miljard dollar in nieuw vastgoed, voornamelijk in Europa.

• Dankzij een bezettingsgraad van 98,7 procent, stijgende huurinkomsten en een gezonde balans blijft Realty Income financieel sterk.

Realty Income is al jaren een vaste waarde op de beurs. Het vastgoedfonds, genoteerd aan de New York Stock Exchange onder de ticker O, staat bekend als een van de betrouwbaarste dividendaandelen in de Verenigde Staten. Met meer dan 15.600 panden en huurcontracten verspreid over zowel de VS als Europa is het bedrijf uitgegroeid tot de grootste zogeheten net-lease REIT ter wereld. Toch lijkt 2025 niet het jaar van spectaculaire groei, maar eerder van stille hervorming en consolidatie.

Een reus in stabiel vastgoed

Het bedrijfsmodel van Realty Income is eenvoudig, maar doeltreffend. De onderneming koopt commerciële panden met een enkele huurder, die zelf verantwoordelijk is voor belastingen, onderhoud en verzekeringen. Dit maakt de inkomstenstroom voorspelbaar en stabiel, iets waar beleggers in onzekere tijden dol op zijn. De portefeuille is bovendien sterk gespreid: ongeveer 70 procent van de huurinkomsten komt uit retailvastgoed, terwijl de rest afkomstig is uit industriële panden en andere sectoren zoals wijnhuizen en casino’s.

De diversificatie stopt daar niet. Realty Income haalt inmiddels een aanzienlijk deel van zijn groei uit internationale activiteiten. Ongeveer een miljard dollar van de recente investeringen ging naar Europese panden, waar het bedrijf vaak hogere rendementen behaalt dan op de Amerikaanse markt. Dat maakt de REIT minder afhankelijk van de Amerikaanse renteontwikkeling en biedt meer speelruimte om rendement te maximaliseren.

Kleine verschuiving, grote betekenis

Opvallend genoeg is Realty Income het afgelopen jaar niet verder gegroeid in aantal panden, maar juist licht gekrompen. In de eerste helft van 2025 verkocht het bedrijf 128 panden en kocht er slechts 89 bij. Die strategische keuze is geen teken van zwakte, maar eerder van verfijning. Veel van de verkochte panden stonden leeg, waardoor ze weinig bijdroegen aan de kasstroom. Door deze objecten te verkopen en het kapitaal te herinvesteren in panden met betere huurders, probeert Realty Income de kwaliteit van zijn portefeuille te verbeteren.

CEO Sumit Roy noemt dit kapitaalrecycling: het verkopen van minder rendabele activa om te investeren in vastgoed dat meer oplevert. Dat klinkt weinig spannend, maar op de lange termijn kan het de winstgevendheid van het bedrijf versterken en de dividendbasis stabieler maken.

Sterke operationele prestaties

De bezettingsgraad van de portefeuille bleef uitzonderlijk hoog met 98,7 procent, wat wijst op een robuuste huurdersbasis. Bovendien wist het bedrijf 103,5 procent van de vervallende huurcontracten opnieuw te verhuren, wat betekent dat nieuwe huurders gemiddeld zelfs iets meer betalen dan de vorige. Dit toont aan dat Realty Income zijn huurinkomsten gestaag weet te verhogen, ondanks de uitdagende marktomstandigheden.

In totaal investeerde Realty Income 1,4 miljard dollar in nieuwe vastgoedobjecten. Het grootste deel daarvan, zo’n 1 miljard, werd in Europa geïnvesteerd tegen een aantrekkelijk gemiddeld direct rendement van 8 procent. De overige 380 miljoen dollar ging naar de Verenigde Staten, waar het gemiddelde rendement iets lager lag op 7 procent. Deze internationale spreiding blijkt steeds belangrijker te worden, omdat de Europese markt momenteel meer kansen biedt voor hogere aanvangsrendementen.

Actieve strategie en verkoop van zwakkere assets

Tegelijkertijd zette het management zijn strategie van kapitaalrecycling voort. In het derde kwartaal werden 140 panden verkocht voor een totaalbedrag van 215 miljoen dollar. Opvallend genoeg waren veel van deze objecten leegstaand vastgoed, wat erop duidt dat Realty Income bewust afscheid neemt van activa die minder rendement opleveren. Door deze panden te verkopen, komt kapitaal vrij om te herinvesteren in winstgevendere projecten.

De netto schuldpositie bleef gezond. De verhouding tussen nettoschuld en EBITDAre stond aan het einde van het kwartaal op 5,4 keer, met een interestdekking van 4,6 keer. Dat geeft het bedrijf voldoende financiële ademruimte om nieuwe investeringen te blijven doen, zelfs in een periode van hogere financieringskosten. Na het kwartaal wist Realty Income bovendien nog eens 800 miljoen dollar op te halen via obligaties met een gemiddeld rendement van slechts 4,4 procent.

Het management verhoogde zijn verwachtingen voor de rest van het jaar licht. De aangepaste winst per aandeel (AFFO) wordt nu geraamd tussen 4,25 en 4,27 dollar, wat de eerdere prognose bevestigt. De totale investeringsdoelstelling voor 2025 werd echter verhoogd van 5 miljard naar 5,5 miljard dollar. Dat duidt erop dat Realty Income meer kansen ziet om tegen aantrekkelijke voorwaarden nieuw vastgoed aan te kopen, vooral internationaal.

De rol van renteverlagingen

Een factor die het komende jaar een grote invloed kan hebben op Realty Income, is het rentebeleid van de centrale banken. De vastgoedsector is uiterst gevoelig voor rentebewegingen. Stijgende rentes drukken doorgaans de waarde van vastgoed, omdat financiering duurder wordt. Nu analisten echter verwachten dat de Amerikaanse Federal Reserve in 2026 de rente voorzichtig zal verlagen, kan dat juist positief uitpakken voor Realty Income.

Lagere rentes maken het eenvoudiger om nieuw vastgoed te financieren en verhogen de waardering van bestaande panden. Bovendien kunnen REIT’s dan aantrekkelijker worden voor beleggers die op zoek zijn naar stabiel inkomen, nu obligatierentes mogelijk weer dalen. Mocht die trend doorzetten, dan kan de koers van Realty Income na een rustige periode weer geleidelijk aantrekken.

Risico’s blijven aanwezig

Toch is het niet allemaal rozengeur en maneschijn. De vastgoedmarkt blijft onder druk staan door structurele veranderingen, vooral in de retailsector waar online winkelen de vraag naar fysieke winkels vermindert. Daarnaast bestaat er altijd het risico dat een recessie huurders treft en de kasstromen tijdelijk drukt.

Ook de recente verkoop van leegstaande panden kan worden gezien als een signaal dat niet alle bezittingen meer optimaal renderen. Hoewel het management deze verkopen gebruikt om de portefeuille te verbeteren, kan het proces tijdelijk de groei vertragen.

Een rustige kracht in een onrustige markt

Realty Income lijkt op het eerste gezicht weinig spannend. Geen spectaculaire koersstijgingen, geen grootse overnames. Maar onder de oppervlakte werkt het bedrijf gestaag aan het versterken van zijn fundament. Met een gezonde balans, een bewezen dividendbeleid en mogelijke rugwind van dalende rentes blijft Realty Income een solide keuze voor beleggers die stabiliteit verkiezen boven sensatie.

Voor beleggers die waarde hechten aan voorspelbare inkomsten en spreiding, kan vastgoed een aantrekkelijk alternatief zijn voor volatiele aandelen. Het SynVest Dutch RealEstate Fund investeert in Nederlands vastgoed met focus op supermarkten en zorgcentra, sectoren die, net als Realty Income, stabiele huurinkomsten en solide rendementen bieden. Het fonds behaalde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd.

Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.