De huizenmarkt staat voor een grote verandering per 1 januari 2026
- Michiel V
- 3 uur geleden
- 4 minuten om te lezen
In het kort:
De huurgrens verdwijnt per 1 januari 2026, waardoor ook huurders met een hoge huur recht krijgen op huurtoeslag en vooral lage inkomens direct profiteren.
Jongeren krijgen eerder en vaker recht op huurtoeslag, terwijl op de koopmarkt iets meer leenruimte ontstaat door hogere inkomens.
Huizenprijzen blijven stijgen in 2026, maar duidelijk rustiger dan voorheen door gematigde loonstijgingen en een stabiele tot licht hogere rente.
Per 1 januari 2026 verandert er het nodige op de woningmarkt, met name voor huurders. Een van de belangrijkste aanpassingen is het verdwijnen van de zogenoemde huurgrens. Dat betekent dat huurders met een relatief hoge huur voortaan ook recht krijgen op huurtoeslag. Tot nu toe viel een grote groep buiten de boot omdat de huur simpelweg te hoog was, ook als het inkomen laag bleef.
Volgens hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft gaat het om een substantiële verbetering. Huurders met een maandhuur boven de 900 euro kunnen straks rekenen op een toeslag van gemiddeld zo’n 175 euro per maand. Dat maakt wonen direct betaalbaarder voor mensen die weinig mogelijkheden hebben om te verhuizen, maar wel al lange tijd vastzitten aan hoge lasten. Naar schatting voelen ongeveer 170.000 huishoudens dit voordeel straks direct in hun portemonnee.
Deze maatregel is vooral relevant omdat het aantal huurwoningen met een huur boven de 900 euro de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Zonder aanpassing van de regels zou een groeiende groep huurders structureel buiten de huurtoeslag blijven vallen, terwijl hun financiële positie daar vaak wel om vraagt.
Jongeren krijgen extra financiële ruimte
Niet alleen huurders met een hogere huur profiteren van de nieuwe regels. Ook voor jongeren verandert er veel. De leeftijdsgrens voor een lagere huurtoeslag gaat omlaag van 23 naar 21 jaar. Daardoor krijgen jongvolwassenen eerder recht op een volwaardige toeslag, wat vooral in de krappe steden een groot verschil kan maken.
Daarnaast krijgen jongeren onder de 21 jaar voor het eerst ook recht op huurtoeslag bij huren boven de 477 euro per maand. Tot nu toe was dat niet mogelijk. Deze aanpassing sluit beter aan bij de realiteit van de huidige huurmarkt, waarin betaalbare woningen voor jongeren steeds schaarser zijn geworden.
Samen zorgen deze veranderingen ervoor dat huren voor jonge mensen minder snel een financiële valkuil wordt, zeker in de eerste jaren van hun loopbaan.
Meer ruimte op de koopmarkt, maar prijzen blijven stijgen
Ook op de koopmarkt verandert er per 1 januari het een en ander. De leenregels worden verruimd doordat inkomens de afgelopen tijd zijn gestegen. Dat betekent dat huishoudens iets meer kunnen lenen dan voorheen. Daarnaast gaan de grenzen voor betaalbare koop en de overdrachtsbelasting omhoog, waardoor meer woningen binnen bereik komen van starters en doorstromers.
Tegelijkertijd blijft de koopmarkt gespannen. Volgens Boelhouwer zullen de huizenprijzen ook in 2026 blijven stijgen. Na de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren is er wel sprake van enige afvlakking, maar een daling ligt niet voor de hand. Een prijsstijging tussen de 4 en 6 procent noemt hij realistisch.
Dat beeld wordt gedeeld door grote banken. ABN Amro verwacht voor 2026 een gematigder groei dan in voorgaande jaren. Ook ING en Rabobank rekenen op een stijging rond de 3 tot 5,5 procent. De Nederlandsche Bank gaat zelfs uit van een groei van net geen 4 procent. Dat is aanzienlijk lager dan de circa 8 procent stijging die voor dit jaar wordt verwacht.
Lonen en rente temperen de prijsstijging
De belangrijkste reden voor de afkoeling van de prijsstijging is dat de lonen naar verwachting minder hard zullen groeien dan in de afgelopen jaren. Dat beperkt de extra leenruimte van huishoudens en zorgt ervoor dat er minder extreem wordt overboden. Daardoor blijven transactieprijzen dichter bij de vraagprijs.
Daarnaast speelt de hypotheekrente een grote rol. ABN Amro verwacht dat de rente in 2026 stabiel blijft of zelfs licht oploopt. Dat hangt samen met ontwikkelingen op de internationale kapitaalmarkten. Door oplopende overheidsschulden in Europese landen kunnen rentes op langlopende staatsobligaties stijgen, wat ook gevolgen heeft voor hypotheekrentes met een lange looptijd.
Een iets hogere rente maakt financiering duurder en zet daarmee een rem op verdere prijsstijgingen. Toch blijft de verwachting dat huizenprijzen blijven oplopen, zij het in een rustiger tempo dan de afgelopen jaren.
Wet regie volkshuisvesting laat nog op zich wachten
Politiek Den Haag werkt ondertussen aan de Wet Versterking regie volkshuisvesting. Deze wet moest eigenlijk per 1 januari ingaan, maar dat is uitgesteld. Volgens Boelhouwer ontstonden er afgelopen zomer problemen toen werd voorgesteld om statushouders geen voorrang meer te geven bij woningtoewijzing. Dat bleek in strijd met de grondwet, waardoor de wet moest worden aangepast.
De aangepaste versie ligt nu bij de Tweede Kamer. De verwachting is dat deze wordt aangenomen en per 1 juli in werking treedt. Dat zal opnieuw invloed hebben op de woningmarkt. Een belangrijk uitgangspunt van de wet is dat straks twee derde van alle nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn. Die verplichting geldt op regionaal niveau, niet per gemeente.
Regio’s moeten hiervoor uiterlijk per 1 januari 2027 plannen hebben klaarliggen. Volgens Boelhouwer wordt dat een flinke uitdaging. Het vraagt om samenwerking tussen gemeenten, duidelijke keuzes en voldoende investeringsbereidheid. Of dat allemaal op tijd lukt, is nog onzeker.
Voorzichtig optimisme voor 2026
Alles bij elkaar zorgen de veranderingen per 1 januari voor een gemengd beeld. Huurders en jongeren krijgen meer financiële ruimte, terwijl kopers te maken krijgen met een iets rustiger maar nog altijd krappe markt. De extreme prijsstijgingen van de afgelopen jaren lijken voorbij, maar van een echte omslag is voorlopig geen sprake.
De woningmarkt blijft daarmee spannend, maar wel met iets meer balans dan voorheen. Voor veel huishoudens betekent dat geen spectaculaire verbetering, maar wel wat meer ademruimte dan ze de afgelopen jaren gewend waren.
De veranderingen op de woningmarkt laten zien hoe lastig het is om betaalbaarheid structureel te verbeteren. Huurtoeslag en ruimere regels geven wat lucht, maar lossen het tekort en de blijvende druk op prijzen niet op. Voor wie vermogen wil opbouwen of inkomen wil genereren, blijft wonen daardoor een aantrekkelijk maar complex domein.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund speelt in op die structurele krapte door te beleggen in Nederlands vastgoed met stabiele huurders, zoals supermarkten en zorgvastgoed. Het fonds richt zich niet op snelle waardesprongen, maar op voorspelbare huurinkomsten en spreiding. Over de afgelopen jaren lag het gemiddelde rendement rond de 8,6 procent per jaar, waarvan ongeveer 6 procent als maandelijkse uitkering.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
