ING doet een opvallende voorspelling voor de huizenmarkt in 2026
- Michiel V
- 23 uur geleden
- 5 minuten om te lezen
In het kort:
ING verwacht dat in 2026 een recordaantal woningen wordt verkocht doordat het aanbod toeneemt en de doorstroming op gang komt.
De huizenprijzen blijven stijgen, maar duidelijk minder hard door extra aanbod van voormalige huurwoningen en iets meer keuze voor kopers.
De woningmarkt wordt iets toegankelijker voor starters, maar structurele krapte zorgt ervoor dat het een verkopersmarkt blijft.
De Nederlandse woningmarkt blijft ook in 2026 volop in beweging. Volgens ING Research stevent de markt af op een recordaantal woningverkopen, terwijl de huizenprijzen verder stijgen, maar duidelijk minder hard dan in de afgelopen jaren. De combinatie van een iets ruimer aanbod, aanhoudend hoge vraag en structurele woningkrapte zorgt voor een markt die toegankelijker wordt, zonder echt ontspannen te raken.
Recordaantal woningverkopen in zicht
ING verwacht dat in 2026 ongeveer 245.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen. Daarmee zou het oude record uit 2017 worden verbroken. Dat record stond jarenlang op naam van een uitzonderlijk actief woningjaar, maar lijkt nu alsnog te worden overtroffen. De stijging van het aantal transacties komt vooral doordat het aanbod toeneemt en de doorstroming langzaam op gang komt.
In 2025 wordt al uitgegaan van circa 240.000 transacties. De extra stap in 2026 is bescheiden, maar betekenisvol. Het laat zien dat de markt, ondanks hoge prijzen, beter begint te functioneren dan in de afgelopen jaren waarin het gebrek aan aanbod de grootste rem vormde.
Meer aanbod, maar nog altijd grote krapte
Het aanbod van koopwoningen groeit geleidelijk en die trend zet zich naar verwachting door in 2026. Dit jaar zijn tot nu toe ongeveer 16 procent meer woningen via NVM makelaars te koop gezet dan in dezelfde periode vorig jaar. Dat zorgt voor meer keuze en iets minder extreme concurrentie tussen kopers.
Toch blijft de markt structureel krap. Aan het einde van het derde kwartaal stonden er ongeveer 32.000 woningen te koop bij NVM makelaars. Dat is weliswaar meer dan een jaar geleden, maar historisch gezien nog altijd zeer laag. Ter vergelijking, tien jaar geleden stonden er ruim 140.000 woningen te koop toen de markt herstelde van de financiële crisis.
Door deze beperkte voorraad blijft sprake van een duidelijke verkopersmarkt. Kopers hebben iets meer ademruimte dan voorheen, maar moeten nog steeds snel schakelen en diep in de buidel tasten. De afname van de krapte is vooral zichtbaar in en rond de grote steden, met name bij appartementen. In landelijke gebieden blijft de spanning op de markt veel groter.
Verkopende beleggers zorgen voor extra dynamiek
Een belangrijk deel van het extra aanbod komt van beleggers die huurwoningen verkopen. Dit jaar was ongeveer één op de vijf verkochte woningen een voormalige huurwoning. In de vier grote steden liep dat aandeel zelfs op tot ongeveer veertig procent van alle transacties. Het gaat daarbij vaak om appartementen in stedelijke gebieden en studentensteden.
Deze ontwikkeling zet zich naar verwachting ook in 2026 voort. Starters profiteren hier relatief sterk van. Ongeveer twee derde van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door starters. Het overige deel komt terecht bij doorstromers, die op hun beurt hun eigen woning weer te koop zetten. Zo ontstaat een kettingreactie die de hele markt in beweging brengt.
Daarnaast zal de oplevering van meer nieuwbouwwoningen in 2026 bijdragen aan extra doorstroming. Huishoudens die naar een nieuwbouwwoning verhuizen, verkopen meestal hun oude woning, waardoor het aanbod van bestaande koopwoningen verder toeneemt.
Huizenprijzen stijgen verder, maar minder hard
Hoewel het aanbod groeit, blijven de huizenprijzen ook in 2026 stijgen. ING verwacht een gemiddelde prijsstijging van ongeveer 3,5 procent ten opzichte van eind 2025. Daarmee zwakt de stijging duidelijk af ten opzichte van dit jaar, waarin nog wordt uitgegaan van een prijsstijging van circa 6,5 procent.
De afzwakkende prijsstijging hangt nauw samen met de verkoop van voormalige huurwoningen. Deze woningen liggen vaak in het lagere prijssegment en zijn gemiddeld van mindere kwaliteit, bijvoorbeeld door een eenvoudiger afwerking of een minder gunstig energielabel. Daardoor drukken ze het gemiddelde prijsniveau. Bovendien zorgt het extra aanbod voor meer keuzemogelijkheden, wat de opwaartse prijsdruk tempert.
De maximale hypotheek die huishoudens kunnen krijgen, zal in 2026 bovendien naar verwachting iets toenemen. Cao lonen stijgen naar verwachting met ongeveer 3,5 procent, waardoor huishoudens op basis van hun inkomen meer kunnen lenen. Dat vergroot de biedruimte en zorgt voor opwaartse druk op de huizenprijzen.
Tegelijkertijd zijn er ook remmende factoren. Strengere NIBUD normen en een licht oplopende kapitaalmarktrente beperken de groei van de maximale hypotheek. De gemiddelde hypotheekrente met een rentevaste periode van tien jaar ligt momenteel rond de vier procent. Als de kapitaalmarktrente stijgt, is het goed mogelijk dat ook hypotheekrentes iets oplopen.
Per saldo verwacht ING dat de leencapaciteit licht toeneemt. Dat effect is niet groot, maar voldoende om bij te dragen aan verdere prijsstijgingen.
Extra steun voor starters werkt prijsopdrijvend
Starters krijgen in toenemende mate financiële steun bij de aankoop van een woning. Ongeveer dertig procent ontvangt een schenking en naar schatting zeventien procent krijgt een lening van familie of vrienden. Daarnaast maken steeds meer starters gebruik van gemeentelijke startersleningen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting.
In het derde kwartaal van dit jaar maakten ruim 2.000 starters gebruik van zo’n lening. Dat komt neer op ongeveer tien procent van alle aankopen door starters. Deze leningen kunnen oplopen tot vijftigduizend euro en komen bovenop de reguliere hypotheek. Ook deze vorm van ondersteuning vergroot de koopkracht van starters en draagt daarmee bij aan hogere huizenprijzen.
Vooruitblik op 2026
Alles bij elkaar laat de woningmarkt in 2026 een gematigd maar stabiel beeld zien. Het aantal transacties bereikt een nieuw record, de prijzen blijven stijgen maar minder explosief dan voorheen, en de markt wordt iets toegankelijker zonder echt ruim te worden. Voor kopers blijft het een uitdagende markt, maar wel één met iets meer kansen dan in de afgelopen jaren. Voor verkopers blijft de uitgangspositie sterk, al zullen extreme prijsstijgingen steeds minder vanzelfsprekend worden.
De vooruitzichten van ING laten zien dat de woningmarkt ook richting 2026 wordt gedragen door structurele schaarste en stabiele vraag. Dat maakt woningen niet alleen interessant voor kopers, maar ook voor beleggers die willen profiteren van langdurige huurinkomsten en waardevast vastgoed. Zeker nu volatiliteit op financiële markten toeneemt, groeit de belangstelling voor tastbare beleggingen met voorspelbare kasstromen.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met een focus op supermarkten en zorgcentra, segmenten die ook in een krappe en veranderende woningmarkt veerkrachtig blijven. Het fonds realiseerde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd, waardoor beleggers profiteren van een stabiele cashflow en brede spreiding over solide huurders.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
