Huizenprijzen Knallen in 2025: Nieuwe CBS-Cijfers en Vooruitblik op 2026

In het kort

• De Nederlandse woningmarkt blijft uitzonderlijk krap en prijzig, terwijl grote regionale verschillen de markt dynamischer maken dan ooit.

• Groningen en Drenthe stijgen het hardst doordat betaalbaarheid kopers uit de Randstad aantrekt, terwijl Noord Holland een duidelijk afkoelmoment laat zien.

• De uitpondgolf, het tekort aan nieuwbouw en sterke migratiestromen zetten de toon voor 2026, wanneer de groei waarschijnlijk afvlakt maar prijsdalingen onwaarschijnlijk blijven.

De Nederlandse woningmarkt beweegt in hoog tempo en de regionale verschillen worden in 2025 opvallend scherp. Volgens nieuwe gegevens van het CBS en het Kadaster stegen de prijzen van bestaande koopwoningen in het derde kwartaal gemiddeld met 7,8 procent vergeleken met een jaar eerder. Maar dit landelijke gemiddelde maskeert grote verschillen tussen de provincies. Waar sommige regio’s dubbelcijferige prijsstijgingen laten zien, begint de Randstad duidelijk te vertragen door een combinatie van uitponding, hoge basisprijzen en afnemende investeerdersactiviteit.

Bron: CBS

Voor beleggers, kopers en vastgoedbeheerders is het essentieel om te begrijpen waar de groei vandaan komt en welke dynamieken de komende jaren bepalend zijn voor rendement en risico. Dit artikel ontleedt de cijfers van 2024 en 2025 en kijkt vooruit naar de scenario’s voor 2026.

De woningmarkt 2024 en 2025: een korte terugblik

De markt trok in 2024 al stevig aan. Onderzoeksbureau BPD berekende dat de gemiddelde verkoopprijs opliep van 416.000 euro in 2023 naar 451.000 euro in 2024. Vooral Utrecht en Gelderland trokken die stijging, waarbij Utrecht zelfs meer dan tien procent pluste. Tegelijkertijd zorgden strengere regels voor verhuurders voor een opvallend effect. Beleggers verkochten massaal hun woningen waardoor het aantal transacties snel opliep. Van 57.000 verkopen in het tweede kwartaal van 2024 naar 63.000 in kwartaal drie van 2025, een toename van ruim vijftien procent.

Bron: Kadaster

De gemiddelde aankoopprijs in oktober 2025 is volgens het kadaster ongeveer 500.000 euro. Die scherpe stijging werd echter deels afgezwakt door de massale uitstroom van goedkope huurwoningen. Zonder die uitpondgolf zouden de huizenprijzen ongeveer vijf procent hoger hebben gelegen, vooral in grote steden waar het verschil gemiddeld 35.000 euro bedraagt.

Grote regionale verschillen in 2025

Nieuwe CBS en Kadaster cijfers laten zien dat de Nederlandse markt sterk uiteenloopt per regio. Vooral de noordelijke en oostelijke provincies kenden forse stijgingen.

Provincies met de sterkste prijsstijgingen

Bron: CBS

1. Groningen 10,9 procent

2. Drenthe 10,3 procent

3. Gelderland 9,5 procent

   
   

Provincies met de laagste prijsstijging

Noord Holland blijft met 4,9 procent ver achter. De provincie wordt afgeremd door een stortvloed aan uitpondwoningen en de stilgevallen investeerdersmarkt in Amsterdam.

Sterkste transactiegroei

1. Zuid Holland 18,7 procent

2. Gelderland 17,8 procent

3. Limburg 16,6 procent

Regio analyse: het noorden verrast, de Randstad raakt uit balans

Noorden als grote winnaar

Groningen en Drenthe staan bovenaan vanwege drie factoren. Lagere startprijzen zorgen voor grotere procentuele stijgingen. Steeds meer kopers uit de Randstad en Brabant zoeken betaalbare alternatieven buiten de drukke centra. En jonge gezinnen vinden in het noorden meer ruimte en minder concurrentie. Dit alles maakt het noorden tot de meest dynamische regio van 2025.

Oost Nederland blijft stevig groeien

Gelderland en Overijssel profiteren van een gestage instroom van stedelingen die rust en ruimte zoeken. Met prijsstijgingen van ongeveer negen tot bijna tien procent bevestigen deze provincies hun positie als aantrekkelijke groeiregio’s.

Randstad onder druk

Noord Holland heeft moeite om te groeien. De uitpondgolf drukt de prijzen tijdelijk en Amsterdam werkt remmend op de provinciale cijfers door zijn hoge basisprijzen. Toch blijft de hoofdstad een bijzonder geval. In november 2025 ligt de gemiddelde verkoopprijs er op 678.500 euro en wordt tachtig procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Vooral Weesp en Amsterdam Noord vallen op met stijgingen van respectievelijk 18,1 procent en 16,4 procent.

Zuid Holland als motor van transacties

Zuid Holland is koploper in transactiegroei. De provincie profiteert van de verkoopgolf onder beleggers, instroom vanuit Noord Holland en aantrekkelijker prijsniveaus rond Rotterdam en Den Haag.

Lees ook: Vinci Aandeel: De Defensieve Infrastructuurreus met Stijgend Dividend en Sterke Koersverwachting

Verdwijning van het middensegment

Het Kadaster registreert dat nog maar vier gemeenten onder de 300.000 euro liggen, waaronder Kerkrade, Brunssum en Pekela. Tegelijkertijd stijgt het aantal gemeenten boven de 550.000 euro van 56 naar 78. Het middensegment wordt hierdoor steeds zeldzamer wat de druk op starters en doorstromers verder vergroot.

Nieuwbouw en verhuurmarkt: structurele tekorten

Nieuwbouw is een hardnekkig probleem. In de eerste vijf maanden van 2025 werden slechts 33.300 bouwvergunningen afgegeven en 22.500 woningen opgeleverd wat ongeveer 11.000 te weinig is om het tekort niet verder te laten groeien.

De verhuurmarkt krijgt eveneens klappen. Door strengere regelgeving verkochten beleggers ruim 37 procent meer woningen. In de grote vier steden ging 62 procent van deze woningen naar starters. De vrije sector krimpt met bijna 37 procent waardoor huurprijzen verder blijven stijgen.

Vooruitblik op 2026

Banken zien de groei afvlakken maar verwachten geen daling. ABN AMRO voorziet voor 2026 een plus van 3 procent. Rabobank is optimistischer met zes procent en Dynamic Credit zit daar tussenin met ruim vier procent. De brede consensus is duidelijk. De groei zal rustiger worden maar echte prijsdalingen zijn niet waarschijnlijk zolang de nieuwbouwproductie laag blijft en de demografische druk aanhoudt.

Wat je moet weten als belegger

De regionale verschillen op de woningmarkt worden kleiner maar betaalbaarheid blijft de factor die kopers en investeerders stuurt. Groningen en Drenthe zijn de evidente winnaars van 2025 terwijl Noord Holland achterblijft door een stapeling van uitponding en hoge prijzen. Zuid Holland gedijt dankzij een levendige transactiemarkt en Gelderland blijft stabiel groeien.

Zodra de uitponding afneemt en de nieuwbouw niet snel aantrekt zal de prijsdruk oplopen in 2026. Voor beleggers betekent dit dat strategisch kiezen voor regio’s met blijvende vraag en beperkte bouwcapaciteit waarschijnlijk het beste rendement oplevert.

De aanhoudende krapte en de verschuiving van vraag naar stabielere regio’s laten zien hoe belangrijk voorspelbare kasstromen worden nu prijsdruk in 2026 verder oploopt. Wie naast woningmarktvolatiliteit zoekt naar rendement dat minder leunt op cycli, kan kijken naar vastgoedsegmenten die structureel worden ondersteund door dagelijkse bestedingen en langdurige huurcontracten.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund richt zich op Nederlands vastgoed met een nadruk op supermarkten en zorgcentra, sectoren die hun veerkracht ook in onrustige markten blijven tonen. Het fonds behaalde de afgelopen jaren een gemiddeld fondsrendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd. Beleggers ontvangen bovendien in november een extra bonusmaand bovenop het reguliere rendement en profiteren van brede spreiding over solide huurders.

Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.