Rabobank: huizenprijzen stijgen nog maar met 3,1%, draait de markt?

Kolivier Jager
2 uur geleden
4 minuten om te lezen

In het kort:

De huizenprijzen stijgen dit jaar gemiddeld met 3,1 procent, duidelijk lager dan de 8,6 procent prijsstijging in 2024.
Een tijdelijk groter woningaanbod, mede door beleggers die huurwoningen verkopen, remt de prijsstijging.
Vooral in grote steden groeit het aanbod sterk, terwijl prijsstijgingen juist hoger blijven in regio’s aan de randen van Nederland.

De huizenprijzen in Nederland blijven stijgen, maar het tempo ligt dit jaar duidelijk lager dan in de afgelopen jaren. Volgens het kwartaalbericht Woningmarkt van RaboResearch stijgen de prijzen in 2026 gemiddeld met ongeveer 3,1 procent. Dat is een duidelijke afname vergeleken met vorig jaar, toen de prijzen nog met 8,6 procent stegen.

De belangrijkste reden voor deze afvlakking is dat er tijdelijk meer woningen beschikbaar zijn. Wanneer het aanbod groter wordt, neemt de druk op de prijzen iets af. De vraag naar woningen blijft namelijk nog altijd groot, maar kopers hebben op dit moment iets meer keuze dan voorheen.

Toch betekent dit niet dat de woningmarkt ineens ruim is geworden. De structurele schaarste aan woningen blijft bestaan. Het huidige extra aanbod zorgt vooral voor een tijdelijke verlichting op de markt.

Meer huizen te koop: Rabobank verwacht slechts 3,1% stijging.

Beleggers verkopen steeds meer huurwoningen

Een belangrijke oorzaak van het grotere aanbod is dat beleggers steeds vaker hun huurwoningen verkopen. Dit proces wordt vaak uitponden genoemd. Daarbij worden woningen die eerst werden verhuurd één voor één verkocht aan particulieren.

Volgens berekeningen zijn vorig jaar ongeveer 36.000 voormalige huurwoningen verkocht. Dat komt neer op ongeveer 15 procent van het totale woningaanbod. Deze extra woningen zorgen ervoor dat er meer keuze is voor mensen die een huis willen kopen.

Als deze woningen niet op de markt waren gekomen, zouden de prijzen waarschijnlijk nog sneller zijn gestegen. Het extra aanbod zorgt er dus voor dat de prijsstijging tijdelijk wordt afgeremd.

Deze ontwikkeling heeft echter ook een keerzijde. Wanneer huurwoningen worden verkocht, verdwijnen ze uit het aanbod voor huurders. Daardoor kan het voor mensen die een huurwoning zoeken juist moeilijker worden om een geschikte woning te vinden.

Beleggers dumpen huurhuizen: 36.000 woningen naar kopers.

Starters krijgen iets meer kansen op de koopmarkt

Door het grotere aanbod krijgen sommige kopers iets meer kansen. Vooral jonge kopers die het afgelopen jaar moeite hadden om een woning te vinden, hebben nu iets meer mogelijkheden.

Wanneer er meer woningen te koop staan, neemt de concurrentie tussen kopers iets af. Dat betekent dat biedingen minder extreem kunnen worden dan in de periode waarin het aanbod zeer beperkt was. Toch blijft het kopen van een woning voor veel starters een grote uitdaging. De huizenprijzen liggen nog altijd op een hoog niveau en ook de hypotheeklasten spelen een belangrijke rol in wat kopers kunnen betalen.

De huidige situatie zorgt er dus voor dat sommige starters een kans krijgen die eerder buiten bereik lag, maar de woningmarkt blijft ook voor hen moeilijk.

Grote steden zien meer aanbod en lagere prijsstijging

Het extra aanbod van woningen is niet overal in Nederland gelijk verdeeld. Vooral in de grote steden komen relatief veel voormalige huurwoningen op de markt. Dit heeft een duidelijk effect op de prijsontwikkeling. In steden waar meer woningen beschikbaar komen, stijgen de prijzen minder snel. Kopers hebben daar simpelweg meer keuze.

In regio’s waar het aanbod minder sterk groeit, blijft de prijsstijging juist hoger. Dat geldt vooral voor gebieden aan de randen van Nederland. Daar blijven woningen schaars en daardoor blijven prijzen sneller oplopen. Dit verschil laat zien hoe sterk lokale omstandigheden de woningmarkt beïnvloeden. Zelfs binnen een klein land als Nederland kunnen regionale verschillen groot zijn.

Nieuwbouwprojecten zorgen voor extra woningen

Naast de verkoop van huurwoningen speelt ook nieuwbouw een rol in het grotere aanbod. Op dit moment zijn er veel woningen in aanbouw en een deel daarvan wordt dit jaar opgeleverd.

Wanneer nieuwe woningen beschikbaar komen, vergroot dat het totale aanbod op de markt. Dit kan tijdelijk helpen om de prijsstijging af te remmen. Toch lossen nieuwbouwprojecten het woningtekort niet volledig op. Nederland kampt al jaren met een tekort aan woningen. Door bevolkingsgroei en veranderende huishoudens blijft de vraag naar woningen hoog.

Daardoor blijft de woningmarkt gevoelig voor schaarste. Zelfs wanneer er veel woningen worden gebouwd, kan het aanbod nog steeds achterblijven bij de vraag.

Nieuwbouw zorgt voor meer aanbod op de woningmarkt.

Rente, inflatie en lonen spelen ook een rol

Naast vraag en aanbod spelen economische factoren een belangrijke rol bij de ontwikkeling van huizenprijzen. De rente op de kapitaalmarkt is de afgelopen tijd iets gestegen. Omdat hypotheekrentes vaak samenhangen met deze rente, betekent dat dat lenen voor een woning iets duurder kan worden.

Een hogere rente kan de prijsstijging van woningen afremmen. Wanneer lenen duurder wordt, kunnen kopers minder geld besteden aan een huis. Tegelijkertijd zijn er ook factoren die de prijzen juist omhoog kunnen duwen. Door inflatie stijgen de lonen vaak mee. Wanneer mensen meer verdienen, kunnen zij vaak ook een hogere hypotheek krijgen.

Volgens economen zorgen deze verschillende factoren samen voor een evenwicht. Sommige ontwikkelingen remmen de prijsstijging, terwijl andere juist voor extra vraag zorgen. Opvallend is dat internationale spanningen en geopolitieke ontwikkelingen tot nu toe weinig invloed lijken te hebben op de Nederlandse woningmarkt. Ondanks onzekerheid in de wereldeconomie blijven de prijzen in Nederland relatief stabiel stijgen.

Een woningmarkt die tijdelijk iets rustiger lijkt

De Nederlandse woningmarkt lijkt op dit moment iets rustiger te worden. De prijzen stijgen nog steeds, maar minder snel dan in de afgelopen jaren. Dat komt vooral door het tijdelijke extra aanbod van woningen.

Beleggers die hun huurwoningen verkopen en nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd zorgen samen voor meer keuze op de markt. Hierdoor krijgen sommige kopers iets meer kansen.

Toch blijft de onderliggende situatie grotendeels hetzelfde. De vraag naar woningen blijft hoog en het structurele woningtekort is nog lang niet opgelost. Zodra het extra aanbod weer afneemt, kan de druk op de woningprijzen opnieuw toenemen.