De woningmarkt koelt plotseling af: zóveel kost een huis nu gemiddeld

In het kort:

• De gemiddelde woningprijs in Nederland bedroeg in september 489.072 euro, vrijwel gelijk aan augustus, wat erop wijst dat de woningmarkt na jaren van forse stijgingen eindelijk begint te stabiliseren.

• De prijsindex bleef voor de tweede maand op rij staan op 151,6, wat betekent dat de groei van de huizenprijzen volledig is stilgevallen na een periode van uitzonderlijke stijgingen sinds 2020.

• Het aantal woningverkopen is met bijna 25 procent gestegen, vooral doordat verhuurders hun bezit verkopen vanwege strengere regels en lagere rendementen.

De Nederlandse woningmarkt lijkt eindelijk af te koelen. In september bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning 489.072 euro, zo blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster. Dat is vrijwel gelijk aan augustus, toen de gemiddelde prijs 486.190 euro was. Na jaren van torenhoge stijgingen lijkt de markt nu een adempauze te nemen. Waar de waarde van koopwoningen het afgelopen jaar nog met ruim 7 procent toenam, is er de laatste maanden nauwelijks beweging meer te zien.

Voor het eerst in lange tijd lijkt een huis weer meer een plek om te wonen dan een beleggingsobject waarmee je snel rijk kon worden. De periode van dubbelecijferige prijsstijgingen lijkt voorbij. En hoewel woningen nog steeds flink aan de prijs zijn, wijzen de laatste cijfers op een stabilisering die zowel kopers als beleidsmakers al een tijd verwachtten.

Wat betekent de gemiddelde huizenprijs van €489.072?

Elke maand brengen het CBS en het Kadaster de ontwikkelingen op de woningmarkt in kaart. Daarbij gebruiken ze twee verschillende metingen: de gemiddelde transactieprijs en de prijsindex. De transactieprijs laat zien wat woningen feitelijk opleveren bij verkoop, terwijl de prijsindex corrigeert voor verschillen in woningtype, zoals het aandeel appartementen of vrijstaande huizen.

De gemiddelde transactieprijs van september kwam dus uit op 489.072 euro, iets meer dan in augustus. Maar de prijsindex laat een ander beeld zien: daar bleef het cijfer exact gelijk op 151,6. Dit betekent dat de gemiddelde woning sinds het begin van 2025 ruim 51 procent in waarde is gestegen, maar dat de groei de afgelopen maanden volledig is stilgevallen.

Dat is uitzonderlijk. De laatste keer dat de prijsindex niet steeg, was tijdens de korte correctie in 2023. Na die periode herstelden de prijzen weer snel, vooral door het grote woningtekort, lage aanbod en toenemende inkomens.

De rek lijkt eruit

Volgens analisten is deze stabilisatie geen verrassing. De verwachting is dat de huizenprijzen de komende jaren meer in lijn zullen bewegen met de loonontwikkeling. Stijgen salarissen met 3 procent, dan zullen huizenprijzen ongeveer hetzelfde tempo volgen. De extreme overbiedingen van de afgelopen jaren worden minder vanzelfsprekend, mede doordat de hogere hypotheekrentes het maximale leenbedrag beperken.

De piek in de woningprijzen werd bereikt in juli 2022, toen de prijsindex op een recordniveau stond. Vervolgens zakten de prijzen door de stijgende rente en onzekerheid op de woningmarkt. In mei 2023 werd de bodem bereikt, waarna de markt weer aantrok. Inmiddels liggen de prijzen gemiddeld 14 procent hoger dan tijdens die piek van 2022. Dat betekent dat de woningmarkt weliswaar is hersteld, maar dat de vaart eruit is.

Meer verkopen, maar vooral door verhuurders

Opvallend is dat het aantal transacties juist flink is toegenomen. Het Kadaster registreerde in september 21.934 verkochte woningen, een stijging van bijna 25 procent ten opzichte van vorig jaar. In de eerste negen maanden van 2025 wisselden al meer dan 171.000 woningen van eigenaar, 17 procent meer dan een jaar eerder.

Volgens makelaars komt dit grotendeels doordat particuliere verhuurders massaal hun woningen verkopen. Door strengere regels, lagere huurverhogingen en hogere belastingen is het rendement op verhuur fors gedaald. Veel beleggers besluiten daarom hun bezit van de hand te doen, wat tijdelijk zorgt voor een groter aanbod koopwoningen.

Die trend biedt kansen voor starters en doorstromers, al blijven betaalbare huizen schaars. De gemiddelde koopprijs ligt nog altijd ruim boven de 450.000 euro, en in grote steden zelfs fors hoger. Toch zijn er nog uitzonderingen: in kleinere dorpen zoals Lauwerzijl in Groningen is een duurzaam huis met vrij uitzicht nog te koop voor 225.000 euro.

Vooruitzichten: stabiliteit met lichte groei

De komende tijd zal de woningmarkt waarschijnlijk verder stabiliseren. De prijzen zullen volgens economen hooguit licht stijgen, in lijn met de inkomensontwikkeling. De vraag blijft groot, vooral door het aanhoudende woningtekort, maar de hogere rente en strengere leennormen houden de groei in toom.

Een belangrijke rol is nu weggelegd voor het nieuwe kabinet, dat met een fors bouwprogramma de druk op de markt wil verlichten. De uitdaging is enorm: het woningtekort bedraagt meer dan 300.000 woningen, terwijl de bouwproductie nog altijd achterblijft bij de doelstelling van 100.000 nieuwe huizen per jaar.

Na jaren van explosieve prijsstijgingen lijkt de Nederlandse woningmarkt eindelijk te stabiliseren. De gemiddelde huizenprijs schommelt rond de 489.000 euro, terwijl de prijsindex voor het eerst in lange tijd stilstaat. Kopers krijgen iets meer ademruimte, verkopers moeten wennen aan een minder oververhitte markt.

De komende jaren beloven een periode van rustiger groei, waarin de huizenprijzen vooral worden bepaald door lonen, rente en bouwproductie. Een huis wordt daarmee weer iets minder een beleggingsinstrument, en iets meer wat het ooit was bedoeld te zijn: een plek om te wonen.

Investeren in vastgoed met weinig geld? Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of beleggen in vastgoedfondsen bij jou past.