Rabobank doet een schokkende voorspelling voor de huizenmarkt in 2026
- Michiel V
- 8 minuten geleden
- 5 minuten om te lezen
In het kort:
Rabobank verwacht dat huizenprijzen in 2026 en 2027 opnieuw hard stijgen door structurele krapte en tegenvallende nieuwbouw.
De tijdelijke verkoopgolf van particuliere huurwoningen geeft kortdurend extra aanbod, maar droogt in 2026 grotendeels op.
Door stijgende prijzen en achterblijvende lonen verslechtert de betaalbaarheid verder, wat starters en doorstromers extra onder druk zet.
Rabobank verwacht dat de Nederlandse huizenprijzen in 2026 en 2027 opnieuw fors zullen stijgen. Voor komend jaar rekent de bank op een gemiddelde prijsstijging van 4,8 procent. In 2027 komt daar naar verwachting nog eens 5,5 procent bovenop. Dat betekent dat woningen opnieuw duurder worden dan de lonen stijgen, waardoor de betaalbaarheid verder verslechtert. Volgens econoom Stefan Groot komt de totale stijging over 2025 waarschijnlijk uit op 8,8 procent en zet de opwaartse lijn dus nog minstens twee jaar door. Het zorgt ervoor dat veel huizenzoekers opnieuw tegen hogere prijzen aankijken, zelfs in een periode waarin het aanbod tijdelijk groter lijkt.
Deze ontwikkeling laat zien hoe hardnekkig het woningtekort is. De hoeveelheid beschikbare koopwoningen blijft structureel lager dan de vraag. Zelfs de sterke toename van te koop aangeboden huurwoningen heeft die krapte niet kunnen doorbreken. Rabobank waarschuwt dat het tekort voorlopig niet kleiner wordt, omdat de nieuwbouw al langere tijd achterblijft. De bouwsector heeft te maken met arbeidskrapte, hogere materiaalkosten en vertragingen bij aansluitingen op het stroomnet. Veel nieuwbouwprojecten lopen daarnaast vertraging op doordat omwonenden bezwaar maken. Ongeveer een derde van de geplande woningen krijgt hiermee te maken, waardoor de doorlooptijd aanzienlijk oploopt.
Krapte houdt aan door stroeve nieuwbouw en vertragingen
Het gebrek aan nieuwe woningen blijft een belangrijk probleem voor de markt. Het CBS liet dit onlangs opnieuw zien. De doorlooptijd van nieuwbouwprojecten is fors toegenomen. Bouwbedrijven kampen met te weinig personeel en met materiaaltekorten, waardoor projecten langer duren en soms zelfs worden uitgesteld. Ook het stroomnet vormt een groeiend obstakel. In sommige regio’s is het zo vol dat nieuwe woningen niet kunnen worden aangesloten, wat leidt tot verdere vertraging.
Daarnaast wordt het vergunningstraject steeds ingewikkelder. Buurtbewoners dienen regelmatig bezwaar in tegen bouwprojecten. Soms gaat het om zorgen over verkeersdrukte, soms over geluid of uitzicht, maar het gevolg is vrijwel altijd hetzelfde. Projecten komen maanden of jaren stil te liggen. Rabobank benadrukt dat dit een structureel probleem is geworden. Het maakt het onwaarschijnlijk dat de nieuwbouw op korte termijn een flinke impuls krijgt, ook al zou dat hard nodig zijn om de druk op de woningmarkt te verlichten.
Verkoopgolf van huurwoningen biedt tijdelijk lucht op de markt
Toch zijn er dit jaar ook ontwikkelingen die de prijsstijgingen iets hebben afgeremd. Veel particuliere verhuurders hebben hun woningen te koop gezet. Door nieuwe wetgeving is het minder rendabel geworden om huurhuizen opnieuw te verhuren zodra een huurcontract afloopt. Steeds meer beleggers kiezen er daarom voor om hun woningen te verkopen. In de eerste negen maanden van dit jaar kwamen er door deze verkoopgolf ruim 30.000 extra woningen op de markt, een stijging van 19 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
Deze extra stroom aan woningen heeft ervoor gezorgd dat de prijsstijging van bestaande koopwoningen tijdelijk wat is afgezwakt. Toch gaat het volgens Rabobank om een eenmalige golf. De bank verwacht dat het aantal huurwoningen dat wordt verkocht in de loop van 2026 terugloopt, omdat de meeste verhuurders die wilden verkopen dit inmiddels al hebben gedaan. Zodra dat aanbod opdroogt, komen kopers opnieuw in een markt met structurele krapte terecht.
Sterk verschillende prijsstijgingen per regio
Hoewel woningprijzen landelijk blijven stijgen, zijn de verschillen tussen regio’s groot. De sterkste stijging wordt verwacht in de regio Delfzijl. Rabobank denkt dat woningen daar volgend jaar gemiddeld 13 procent duurder worden. In grote delen van het westen van Nederland, inclusief Amsterdam, gaan de prijzen minder hard omhoog maar blijft de stijging alsnog stevig. Voor Amsterdam wordt een prijsstijging van 5 procent voorspeld. Dit komt deels doordat veel beleggers in de hoofdstad hun woningen hebben verkocht, waardoor er tijdelijk extra aanbod was.
De regionale verschillen laten volgens Rabobank zien dat de dynamiek op de woningmarkt steeds meer wordt bepaald door lokale factoren. In gebieden met veel nieuwbouwplannen of dalende bevolkingsgroei kan de prijsstijging wat afvlakken, terwijl regio’s met beperkte bouwruimte of juist groeiende werkgelegenheid veel sneller in prijs stijgen. Toch blijft de landelijke trend duidelijk. De combinatie van te weinig nieuwbouw, aanhoudende vraag en het wegvallen van de verkoopgolf zorgt ervoor dat de markt voorlopig krap blijft.
Betaalbaarheid onder druk door stijgende huizenprijzen
Een van de grootste zorgen voor de komende jaren is dat de huizenprijzen harder stijgen dan de cao-lonen. Daardoor krijgen starters en middeninkomens het steeds lastiger om een woning te kopen. De stijgende hypotheekrente van de afgelopen jaren heeft de situatie niet geholpen. Al is de rente inmiddels wat stabieler geworden, de structurele krapte zorgt ervoor dat lagere rentes niet automatisch leiden tot lagere prijzen.
Rabobank verwacht dat betaalbaarheid de komende jaren verder onder druk komt te staan. Dit heeft niet alleen gevolgen voor woningzoekers, maar ook voor de doorstroming op de markt. Mensen die graag willen verhuizen, schuiven dat uit noodzaak steeds vaker voor zich uit. Hierdoor blijft de doorstroom laag, wat het tekort aan beschikbare woningen weer verder vergroot.
Het beeld dat uit de nieuwste cijfers naar voren komt, is duidelijk. De Nederlandse woningmarkt blijft structureel krap en dat is zichtbaar in de prijsverwachtingen van Rabobank. Zelfs met de tijdelijke verkoopgolf van huurwoningen, die het aanbod eenmalig heeft vergroot, blijft de vraag groter dan het aanbod. Omdat de nieuwbouw stagneert en de doorlooptijd van projecten blijft oplopen, is de kans klein dat dit snel verandert.
Voor woningzoekers betekent dit dat de zoektocht naar een betaalbare woning waarschijnlijk lastig blijft. Voor huiseigenaren betekent het dat de waarde van hun woning naar verwachting verder stijgt. De markt blijft daarmee stevig in beweging, maar vooral in de richting die het voor veel starters steeds moeilijker maakt.
De nieuwe vooruitzichten van Rabobank laten zien dat de Nederlandse woningmarkt ook in 2026 en 2027 onder grote druk blijft staan. De prijzen stijgen sneller dan de lonen, het woningtekort wordt niet kleiner en de nieuwbouw loopt vast door personeelstekorten, bezwaarprocedures en problemen op het stroomnet. Zelfs de tijdelijke verkoopgolf van particuliere verhuurders verandert weinig aan het structurele tekort. Het gevolg is dat kopers ook de komende jaren moeten concurreren om een beperkt aanbod, terwijl huiseigenaren hun woning in waarde zien stijgen.
Voor beleggers die mee willen groeien met deze ontwikkeling zonder zelf een woning te kopen, kan indirect beleggen in Nederlands vastgoed een alternatief zijn. Het SynVest Dutch RealEstate Fund richt zich op stabiel Nederlands vastgoed zoals supermarkten en zorglocaties, met huurcontracten die minder gevoelig zijn voor de grillen van de woningmarkt. Het fonds behaalde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6 procent per jaar en keert maandelijks 6 procent uit.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
