Belangrijk nieuws over de woningmarkt: dit moet je weten

In het kort:

• Huizenprijzen blijven stijgen: In juli 2025 waren koopwoningen gemiddeld 8,6% duurder dan een jaar eerder, met een recordprijs van ruim €486.000.

• Meer verkopen ondanks hogere prijzen: Het aantal transacties steeg met 14% door hogere lonen en een dalende hypotheekrente, waardoor overbieden weer de norm is.

• Aanbod blijft tekortschieten: Bouwvergunningen lopen achter, de bouwsector kampt met personeelstekorten en netcongestie, waardoor de druk op de woningmarkt structureel hoog blijft.

  
  

De Nederlandse woningmarkt blijft maar duurder worden. In juli 2025 lagen de prijzen gemiddeld 8,6 procent hoger dan een jaar eerder, zo blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster. Een bestaande koopwoning wisselde vorige maand gemiddeld van eigenaar voor ruim €486.000, waarmee de grens van een half miljoen steeds dichterbij komt.

Ook ten opzichte van juni stegen de prijzen nog licht, met 0,7 procent. Daarmee lijkt de piek van de forse prijsstijgingen enigszins af te vlakken. Een mogelijke verklaring ligt in het zogenoemde uitponden: beleggers die hun huurwoningen verkopen aan particulieren. Doordat er daardoor tijdelijk meer huizen beschikbaar komen, neemt de druk op de prijzen iets af.

Opvallend genoeg werden er in juli méér woningen verkocht, terwijl de prijzen toch verder opliepen. Het Kadaster registreerde 21.189 transacties, een stijging van bijna 14 procent ten opzichte van juli 2024. Over de eerste zeven maanden van dit jaar gaat het zelfs om 130.075 verkochte woningen, ruim 17 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

Dat lijkt tegenstrijdig: hogere prijzen zouden de koopbereidheid juist moeten afremmen. Toch gebeurt het omgekeerde. De verklaring ligt volgens kenners in de verbeterde koopkracht van huishoudens. Veel werknemers zagen hun loon de afgelopen tijd stevig stijgen, onder meer door cao-afspraken en de hoge inflatie van voorgaande jaren.

Voor beleggers die zoeken naar stabiele langetermijnopties, bieden vastgoedfondsen een solide aanvulling. Ontdek hier het actuele overzicht van de beste Nederlandse vastgoedfondsen!

Beste vastgoedfondsen in 2025

Tegelijkertijd is de hypotheekrente licht gedaald, waardoor huizenkopers meer kunnen lenen.

Deze combinatie maakt dat gezinnen en starters hogere hypotheken krijgen en daardoor ook bereid zijn om hoger te bieden. Het gevolg is dat het overbieden, een fenomeen dat even leek af te nemen, opnieuw gemeengoed is geworden. Voor verkopers is dit gunstig, maar voor wie een woning zoekt betekent het extra concurrentie en nog moeilijker instappen.

Dat de woningmarkt al jarenlang onder druk staat, blijkt ook uit de prijsontwikkeling. Al sinds 2014 gaan de prijzen vrijwel onafgebroken omhoog. Alleen in de periode van zomer 2022 tot voorjaar 2023 was er een korte correctie. In die tijd drukten de snel stijgende hypotheekrentes en onzekerheid op de betaalbaarheid van woningen.

Vanaf juni 2023 herstelde de markt echter in rap tempo. Inmiddels liggen de huizenprijzen alweer 13,5 procent hoger dan het oude record van juli 2022. Daarmee is de tijdelijke dip volledig weggepoetst en lijkt de prijsstijging structureel te zijn teruggekeerd. Voor starters betekent dit dat de drempel om een eerste woning te kopen opnieuw fors hoger is komen te liggen.

De belangrijkste oorzaak blijft hetzelfde: een groot en structureel tekort aan woningen. Het aantal mensen dat een koophuis wil overstijgt al jaren het aanbod. Vooral huurders die de sprong naar een koopwoning willen maken, komen bedrogen uit. Zij zien zich gedwongen om op de huurmarkt te blijven, waar de prijzen ondertussen óók verder oplopen. Zo versterken koop- en huurmarkt elkaar in hun schaarste.

De overheid streeft ernaar om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen bij te bouwen, maar dat doel is tot nu toe onhaalbaar gebleken. Het aantal afgegeven bouwvergunningen ligt structureel lager dan nodig. Alleen al in het afgelopen kwartaal werden er 5.000 minder vergunningen verstrekt dan het streefgetal voorschrijft. Minder vergunningen vandaag betekent minder woningen morgen, en dus blijvende druk op de prijzen.

De bouwsector zelf kampt ook met forse uitdagingen die de woningproductie belemmeren. Allereerst zijn er grote personeelstekorten: aannemers hebben moeite om voldoende vakmensen te vinden, wat de bouw vertraagt en de kosten opdrijft. Daarbovenop spelen stijgende bouwkosten door duurdere materialen en strengere duurzaamheidsnormen. Projectontwikkelaars worden daardoor terughoudender, omdat de marges onder druk staan.

Een relatief nieuw obstakel is de netcongestie. Het Nederlandse elektriciteitsnet zit op veel plekken vol, waardoor nieuwbouwprojecten soms geen aansluiting krijgen op het stroomnet. Zonder stroomvoorziening kan een nieuwe woonwijk simpelweg niet worden opgeleverd. Dit probleem zorgt ervoor dat projecten maanden of zelfs jaren vertraging kunnen oplopen, wat het woningtekort verder verergert.

Alles wijst erop dat de druk op de woningmarkt voorlopig niet zal verdwijnen. Zolang de vraag veel groter blijft dan het aanbod, is de kans klein dat de prijzen structureel gaan dalen. Wel kan het tempo van de stijging wat afnemen, zoals nu in juli te zien is.

Voor starters en doorstromers betekent dit dat de woningmarkt voorlopig een lastig speelveld blijft. Voor huiseigenaren die hun woning willen verkopen, zijn de vooruitzichten daarentegen gunstig: de kans is groot dat hun huis opnieuw meer waard wordt dan ze een paar jaar geleden hadden durven dromen.