Veroorzaakt dit een nieuwe huizenbubbel?

In het kort:

• Het aantal hypotheken van meer dan één miljoen euro is sterk gestegen, mede doordat de hypotheekrenteaftrek hoge inkomens en grote schulden relatief het meest bevoordeelt.

• De kosten van deze fiscale regeling worden gedragen door alle belastingbetalers, terwijl de voordelen vooral terechtkomen bij een kleine, welvarende groep huiseigenaren.

• Door het vliegwieleffect van hoge prijzen, hoge hypotheken en fiscale steun waarschuwen economen dat er opnieuw een huizenbubbel kan ontstaan die grote risico’s meebrengt voor de economie.

De Nederlandse woningmarkt zit opnieuw in een gevaarlijke fase. Waar de hypotheekrenteaftrek ooit bedoeld was om middeninkomens te helpen aan een eigen huis, lijkt de regeling steeds vaker uit te pakken als een subsidie voor de hoogste inkomens. Het aantal hypotheken van meer dan één miljoen euro is in vijf jaar tijd verdubbeld. Dat is niet alleen een teken van extreem hoge huizenprijzen, maar ook van een systeem waarin de kosten worden verdeeld over alle belastingbetalers, terwijl de voordelen vooral bij een kleine, welvarende groep terechtkomen.

Nieuwe cijfers van het Kadaster, opgevraagd door Follow the Money, laten zien dat het aantal huishoudens met een hypotheek van minimaal één miljoen euro steeg van 1.707 in 2019 naar 3.492 in 2024. In totaal leenden tussen 2019 en medio 2025 bijna 19.000 huishoudens meer dan een miljoen euro voor een woning. Amsterdam is koploper, gevolgd door Utrecht en Den Haag. Wat ooit uitzonderlijk was, begint langzaam normaal te worden.

Hoe de hypotheekrenteaftrek uit de pas is gaan lopen

De hypotheekrenteaftrek is een belastingkorting voor mensen met een eigen woning en een hypotheek. De rente die zij betalen, mogen zij aftrekken van hun belastbaar inkomen. Dat klinkt redelijk, maar de regeling heeft één groot probleem. Hoe hoger je inkomen en hoe groter je hypotheek, hoe groter het fiscale voordeel.

Ongeveer de helft van alle voordelen van de hypotheekrenteaftrek gaat naar de twintig procent hoogste inkomens. De laagste twintig procent krijgt nauwelijks iets. Toch wordt de regeling betaald uit de algemene belastingopbrengsten. Ook huurders en mensen zonder vermogen dragen dus bij aan een systeem waar zij zelf weinig tot niets aan hebben.

Bron: Geld.nl

Een miljoen euro schuld als maandelijkse subsidie

Volgens Raymond Gradus, hoogleraar bestuur en economie aan de Vrije Universiteit Amsterdam, levert een hypotheek van één miljoen euro ongeveer duizend euro belastingvoordeel per maand op. Dat is geen klein voordeel, maar een stevige prikkel om steeds hogere bedragen te lenen. Die extra leencapaciteit jaagt de huizenprijzen verder op, waardoor de volgende koper opnieuw meer moet lenen.

Hier ontstaat een klassiek vliegwieleffect. Hoge prijzen leiden tot hoge hypotheken. Hoge hypotheken leiden tot meer fiscale steun. Die steun maakt het weer mogelijk om hogere prijzen te betalen. Volgens Gradus zijn we daarmee bezig een nieuwe huizenbubbel te creëren. Of die bubbel gecontroleerd leegloopt door beleid, of uiteindelijk knapt zoals na 2008, is vooral een politieke keuze.

De kosten voor de samenleving

De rekening loopt snel op. De fiscale voordelen voor huiseigenaren stegen van 8,9 miljard euro in 2024 naar 11,2 miljard euro in 2025. Uit een rapport van het ministerie van Financiën blijkt dat de inkomstenbelasting voor iedereen 1,5 procentpunt lager had kunnen zijn als de hypotheekrenteaftrek en andere regelingen rond de eigen woning waren afgeschaft.

Zelfs het eigenwoningforfait, de belasting die huiseigenaren betalen over het bezit van hun woning, compenseert dit niet. Ook bij woningen met een WOZ-waarde boven 1,33 miljoen euro blijft het netto voordeel groot. Per saldo profiteren de hoogste inkomens nog altijd het meest.

Bron: Follow The Money

Nederland als Europese uitzondering

Nederland is internationaal een buitenbeentje. In veel Europese landen is de hypotheekrenteaftrek beperkt of volledig afgeschaft. In Engeland verdween de regeling al jaren geleden. Richard Ronald, hoogleraar huisvestingssystemen aan de Universiteit van Amsterdam, noemt de Nederlandse regeling uitzonderlijk agressief. Het voelt volgens hem als een directe subsidie die maandelijks op de bankrekening wordt gestort. Dat is een ongebruikelijke vorm van belastingteruggave.

Economen wijzen er soms op dat starters met lagere inkomens relatief veel profijt hebben, omdat de rente een groot deel van hun inkomen opslokt. Maar zonder plafond werkt de regeling per saldo regressief. Wie meer verdient, kan meer lenen en krijgt dus ook meer steun.

Woningtekort of fiscaal probleem

Belangenorganisatie Vereniging Eigen Huis benadrukt dat kopers vaak niet anders kunnen. Door het grote woningtekort voelen mensen zich gedwongen om maximaal te lenen. Volgens financieel specialist Michel Ligtlee past een miljoenenschuld vaak bij het inkomen en vermogen van deze huishoudens. De kernvraag is volgens hem waarom zulke bedragen überhaupt nodig zijn om een huis te kopen. Dat komt doordat het aanbod achterblijft en prijzen kunstmatig hoog blijven.

De vereniging ziet de oplossing dan ook vooral in versnelling van de woningbouw, niet in het sleutelen aan fiscale regels. Toch is het de vraag of dat voldoende is zolang het fiscale systeem hoge schulden blijft belonen.

Een riskante investering

Thomas Mosk, docent bankieren aan Queen Mary University London, wijst op het risico van extreem hoge hypotheken. Op de beurs zou vrijwel niemand één miljoen euro lenen om in één aandeel te investeren. Toch doen Nederlanders in feite precies dat door bijna volledig met geleend geld te investeren in één woning. Dat voelt veilig omdat huizenprijzen jarenlang zijn gestegen, maar het blijft een concentratierisico.

Tegelijkertijd waarschuwen instellingen als De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten dat de hoge leenratio’s een risico kunnen vormen voor de financiële stabiliteit. Sommige banken pleiten daarom voor een verlaging van de maximale hypotheek naar negentig procent van de woningwaarde.

Ongelijkheid en verborgen risico’s

Volgens Roos Walstock van Triodos Bank vergroot het huidige systeem de ongelijkheid. Huurders zijn structureel in het nadeel, terwijl huiseigenaren profiteren van prijsstijgingen en fiscale steun. Wie blijft huren, ziet zijn relatieve positie verslechteren.

Daar komen nieuwe risico’s bij. Klimaatverandering, funderingsproblemen en de kosten van verduurzaming drukken allemaal op de waarde van woningen en komen uiteindelijk voor rekening van de eigenaar. Toch lijken deze risico’s nauwelijks te worden meegewogen in de huidige prijzen.

Een hypotheek van een miljoen euro is daarmee niet alleen een symptoom van woningnood, maar van een dieper probleem. Een markt waarin schulden, prijzen en ongelijkheid elkaar versterken. Zolang dat systeem intact blijft, stijgen de prijzen door en betaalt uiteindelijk iedereen mee.

Lees verder: Nieuwe coalitie wil box 3-belasting op de schop gooien

In een markt waar schulden steeds hoger oplopen en risico’s zich opstapelen, groeit ook de behoefte aan financiële buffers en flexibiliteit. Voor huishoudens die tijdelijk vermogen willen parkeren of voorzichtig willen omgaan met spaargeld naast grote woonlasten, speelt de hoogte en zekerheid van spaarrente weer een zichtbare rol.

Raisin RenteBoost is een tijdelijke actie waarbij je op een vrij opneembare spaarrekening de eerste 3 maanden lang een gegarandeerde rente van 2,85% p.j. krijgt. Je spaargeld blijft dagelijks opvraagbaar en je kunt vrij storten en opnemen. Na deze periode kun je via één Raisin-account verder sparen bij meer dan 50 Europese banken, met actuele variabele rentes tot 1,91% p.j. of kiezen voor spaardeposito’s met looptijden van één maand tot tien jaar en rentes tot 3,15% p.j.