Dit aandeel biedt een dividend van 6,5% en enorme groeikansen

4 mrt

In het kort:

Dit vastgoedbedrijf investeert in entertainmentlocaties zoals bioscopen, skiresorts en recreatiecentra, met een stabiele kasstroom en een hoog dividendrendement van 6,5%.
Door de gestegen financieringskosten heeft het bedrijf de uitbreidingen teruggeschroefd en richt het zich op optimalisatie van bestaande panden.
Met een relatief lage koers-winstverhouding en sterk dividend blijft het bedrijf interessant voor beleggers, vooral als de rente daalt.

EPR Properties is een bijzondere speler in de vastgoedwereld. Waar veel REIT's zich richten op kantoren, winkelcentra of woningen, focust EPR zich volledig op experiential real estate —vastgoed dat draait om ervaringen en beleving. Denk hierbij aan bioscopen, skiresorts, waterparken en entertainmentcentra zoals TopGolf. Dit nichemodel heeft het bedrijf in de afgelopen jaren stabiel gehouden, ondanks de uitdagingen die de vastgoedmarkt heeft gekend.

Met een dividendrendement van 6,5% en een koers die recent een nieuwe 52-weeks high bereikte, lijkt het aandeel misschien wel aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar stabiel inkomen en groeipotentieel. Toch beweegt EPR momenteel voorzichtig en zet het bedrijf nog niet vol in op uitbreidingen. Volgens analisten, waaronder Matt Frankel, kan dat veranderen zodra de rente daalt en de financieringsvoorwaarden verbeteren.

Aan het einde van 2024 had EPR Properties 346 locaties verspreid over de VS en Canada in bezit. Een aanzienlijk deel van de huurinkomsten – ongeveer 37% – komt uit bioscopen. Dit is zowel een kracht als een zwakte. Hoewel bioscopen stabiele huurders kunnen zijn, blijft de industrie onder druk staan door de opkomst van streamingdiensten en veranderende kijkgewoonten. De pandemie versnelde deze trend, en hoewel bioscoopbezoek zich deels heeft hersteld, blijft er onzekerheid bestaan over de lange termijn groei van de sector.

EPR is zich bewust van deze kwetsbaarheid en heeft de afgelopen jaren actief gewerkt aan het verminderen van de afhankelijkheid van bioscopen. Een belangrijke groeimarkt is ‘eat-and-play’, wat inmiddels 24% van de vastgoedportefeuille uitmaakt. Dit segment omvat locaties zoals TopGolf en andere entertainment-gebaseerde concepten, waar bezoekers zowel kunnen eten als recreëren. Dit soort bestemmingen profiteren van een groeiende vraag naar ervaringsgericht entertainment, een trend die sterker lijkt te worden naarmate consumenten op zoek gaan naar unieke manieren om hun vrije tijd te besteden.

Naast eat-and-play heeft EPR ook investeringen in waterparken, skiresorts en andere attracties, waardoor het bedrijf minder afhankelijk wordt van één specifieke sector. Dit gediversifieerde model biedt stabiliteit, maar brengt ook uitdagingen met zich mee. Hoewel sommige segmenten snel groeien, blijven andere – zoals bioscopen – gevoelig voor marktontwikkelingen.

Financieel gezien laat EPR solide prestaties zien. In het vierde kwartaal van 2024 steeg de omzet met 3% vergeleken met een jaar eerder, ondanks dat de vastgoedportefeuille nauwelijks groeide. De adjusted funds from operations (FFO) – een belangrijke maatstaf voor vastgoedbedrijven die laat zien hoeveel geld daadwerkelijk beschikbaar is voor investeringen en dividenduitkeringen – steeg met 5% op jaarbasis. Dit wijst erop dat het bedrijf in staat is om stabiel te blijven presteren, zelfs in een uitdagende marktomgeving. Daarnaast werd het maandelijkse dividend met 3,5% verhoogd, wat aantoont dat EPR voldoende cashflow genereert om aandeelhouders te blijven belonen.

Toch betekent dit niet dat het bedrijf geen obstakels kent. De vastgoedmarkt is de afgelopen jaren flink veranderd, en de hoge rentestanden hebben een aanzienlijke impact op de groeistrategie van EPR. EPR Properties heeft in het verleden een sterke groeistrategie gehanteerd, waarbij het bedrijf regelmatig nieuwe locaties aankocht of ontwikkelde. Maar sinds de pandemie en de daaropvolgende stijging van de rente, is die expansie flink afgezwakt.

In eerste instantie kwam de groeivertraging door de onzekerheid rondom de pandemie, toen veel recreatiebedrijven hun deuren moesten sluiten of moeite hadden om terug te keren naar pre-corona bezoekersaantallen. Maar in de jaren daarna is een andere uitdaging nog prominenter geworden: de sterk gestegen rente.

EPR heeft traditioneel zijn groei gefinancierd met geleend kapitaal en de uitgifte van nieuwe aandelen. Dit is een gangbare strategie voor vastgoedbedrijven, maar in een omgeving met hoge rentetarieven en een lagere beurswaardering is dit veel minder aantrekkelijk geworden. Het kost simpelweg te veel geld om nieuwe leningen af te sluiten of aandelen uit te geven om investeringen te financieren.

Het gevolg is dat EPR zijn investeringen flink heeft teruggeschroefd. In 2024 werd $264 miljoen geïnvesteerd in nieuwe projecten, een stuk minder dan de $572 miljoen in 2018 en de $795 miljoen in 2019. De komende jaren lijkt dit patroon zich voort te zetten. Voor 2025 verwacht EPR tussen de $200 en $300 miljoen aan nieuwe investeringen, wat opnieuw een relatief laag niveau is vergeleken met eerdere jaren.

In plaats van actief te groeien, richt EPR zich nu vooral op het beheren en optimaliseren van bestaande activa. Dit betekent dat het bedrijf zich voornamelijk bezighoudt met het verbeteren van de prestaties van huidige locaties en het selectief afstoten van vastgoed dat niet langer strategisch past binnen de portefeuille. Zo heeft het in 2024 een aantal bioscooplocaties verkocht en de opbrengsten gebruikt om nieuwe investeringen te doen in de eat-and-play sector en andere recreatieve locaties.

De vraag blijft echter hoe lang EPR deze strategie kan volhouden. Zolang de rentestanden hoog blijven, blijft het moeilijk om op grote schaal te groeien. Maar als de rente in de komende jaren begint te dalen, zoals sommige analisten verwachten, zou EPR weer actiever kunnen investeren in nieuwe locaties en mogelijk zijn groeipad hervatten.

Hoewel de groei voorlopig op een laag pitje staat, heeft EPR een aantal sterke troeven die het aandeel aantrekkelijk maken voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele inkomsten. Het meest opvallende punt is het hoge dividendrendement van 6,5%. In een tijd waarin veel beleggers zoeken naar veilige en betrouwbare rendementen, biedt EPR een robuust dividend dat goed gedekt is door de kasstroom.

Het bedrijf verwacht in 2025 een FFO-groei van 3,5% naar $5,04 per aandeel. Dit is een belangrijke maatstaf, omdat vastgoedbedrijven vaak worden beoordeeld op Funds From Operations (FFO) in plaats van nettowinst. Aangezien EPR een jaarlijkse dividenduitkering van $3,42 per aandeel heeft, betekent dit dat er meer dan genoeg kasstroom beschikbaar is om het dividend stabiel te houden en mogelijk zelfs verder te verhogen.

Daarnaast is de waardering van EPR relatief laag vergeleken met historische niveaus. Momenteel wordt het aandeel verhandeld tegen ongeveer 10,3 keer de verwachte winst, wat voor een stabiel vastgoedbedrijf als EPR aan de goedkope kant is. In het verleden werd EPR vaak tegen een hogere multiple verhandeld, wat suggereert dat er ruimte voor waardestijging is zodra de marktomstandigheden verbeteren.

Voorlopig blijft EPR daarom een stabiele dividenduitkerende speler, met veel groeipotentieel dat nog moet worden ontsloten. Beleggers die het geduld hebben om deze fase af te wachten, kunnen in de toekomst mogelijk profiteren van een nieuw hoofdstuk van expansie – maar op korte termijn blijft de groei beperkt.