ABN Amro doet een schokkende voorspelling voor de huizenmarkt

In het kort:

• ABN Amro verwacht dat de Nederlandse huizenmarkt de komende jaren duidelijk afkoelt, met prijsstijgingen van ongeveer 3% in 2026 en 4% in 2027.

• Hogere hypotheekrentes, inflatie en geopolitieke onzekerheid zorgen ervoor dat vooral starters minder kunnen lenen en kopers voorzichtiger worden.

• Ondanks de afkoeling blijven huizenprijzen waarschijnlijk stijgen door het aanhoudende woningtekort en de beperkte nieuwbouw in Nederland.

  
  

Na jaren waarin huizenprijzen vrijwel onafgebroken hard stegen, verwacht ABN Amro dat de Nederlandse woningmarkt de komende jaren duidelijk afkoelt. Volgens de bank blijven de huizenprijzen voorlopig nog wel stijgen, maar veel minder hard dan beleggers en huizenkopers de afgelopen jaren gewend waren.

Waar de huizenprijzen eerder nog met ongeveer 9 procent per jaar opliepen, rekent ABN Amro nu op een stijging van 3 procent in 2026 en ongeveer 4 procent in 2027. Tegelijkertijd verwacht de bank dat het aantal woningverkopen juist verder zal dalen.

Volgens economen van de bank spelen stijgende rentes, hogere inflatie en geopolitieke spanningen daarbij een belangrijke rol.

Hogere hypotheekrente remt woningvraag

Een van de belangrijkste oorzaken van de afkoeling is de stijgende hypotheekrente. Door de oplopende inflatie verwachten analisten dat de Europese Centrale Bank de rente verder verhoogt. Daardoor worden hypotheken duurder en kunnen veel huishoudens minder lenen.

Vooral starters en jonge gezinnen merken daar volgens ABN Amro de gevolgen van. Zij zitten vaak al dicht tegen hun maximale leencapaciteit aan. Wanneer de rente stijgt, daalt direct het bedrag dat zij kunnen bieden op een woning.

Dat zorgt ervoor dat de vraag op de woningmarkt iets afneemt. Vooral in de grote steden wordt daardoor een minder sterke prijsstijging verwacht dan in de afgelopen jaren.

Oorlog in Midden Oosten zorgt voor extra onzekerheid

Ook de geopolitieke spanningen spelen volgens ABN Amro een steeds grotere rol op de woningmarkt. De oorlog in het Midden Oosten heeft geleid tot hogere energieprijzen en meer economische onzekerheid.

Hogere energieprijzen werken door in de inflatie en zorgen indirect opnieuw voor hogere rentes. Daarnaast worden consumenten voorzichtiger wanneer de economische vooruitzichten minder stabiel zijn.

Volgens de bank zorgen deze factoren ervoor dat sommige kopers voorlopig afwachten voordat zij een woning kopen.

Huizenprijzen blijven toch stijgen

Toch verwacht ABN Amro geen echte daling van de huizenprijzen op nationaal niveau. Daarvoor is het woningtekort volgens de bank nog altijd veel te groot.

Ondanks de afkoelende vraag blijft het aanbod van woningen namelijk beperkt. Bovendien stijgen de inkomens in Nederland nog steeds en blijft de vraag naar koopwoningen structureel hoog.

Volgens ABN Amro houden deze opwaartse en neerwaartse krachten elkaar voorlopig grotendeels in evenwicht. Daardoor blijven de huizenprijzen waarschijnlijk licht stijgen.

Aantal woningverkopen gaat omlaag

Hoewel de huizenprijzen nog iets oplopen, verwacht ABN Amro dat het aantal transacties juist verder daalt.

De bank rekent voor 2026 op een daling van ongeveer 3 procent van het aantal woningverkopen. Voor 2027 wordt zelfs een verdere daling van ongeveer 4 procent verwacht.

Veel verkopers houden hun woning momenteel liever vast wanneer zij de gewenste verkoopprijs niet krijgen. Tegelijkertijd blijft het aantal nieuwbouwwoningen beperkt, waardoor de doorstroming op de woningmarkt moeilijk op gang komt.

Minder nieuwbouw blijft groot probleem

Volgens ABN Amro blijven de vooruitzichten voor nieuwbouw zorgelijk. In het eerste kwartaal van 2026 lag het aantal nieuwe woningen ruim 7 procent lager dan een jaar eerder.

Hoewel er wel meer bouwvergunningen worden afgegeven, lopen veel projecten vast in de uitvoeringsfase. Problemen rond vergunningen, stikstof, hoge bouwkosten en personeelstekorten blijven de bouwsector afremmen.

Daarnaast neemt de interesse van beleggers in vastgoed af. Vooral institutionele beleggers trekken zich steeds vaker terug uit woningprojecten, waardoor financiering moeilijker wordt.

Volgens woningmarkteconoom Mike Langen van ABN Amro blijft het structurele woningtekort daardoor voorlopig bestaan.

Regionale verschillen worden groter

ABN Amro ziet ondertussen ook duidelijke verschillen ontstaan tussen regio’s. In landelijke gebieden stijgen de huizenprijzen momenteel harder dan in grote steden.

Dat komt onder meer doordat woningen buiten de Randstad relatief goedkoper zijn gebleven. Daarnaast zoeken steeds meer huishoudens naar meer ruimte en lagere woonlasten buiten de drukke stedelijke gebieden.

In steden zoals Amsterdam en Utrecht zwakt de prijsstijging juist sterker af.

Woningmarkt blijft moeilijk toegankelijk

Ondanks de afkoeling blijft de woningmarkt volgens ABN Amro moeilijk toegankelijk voor veel huishoudens. Vooral starters hebben nog altijd moeite om een betaalbare woning te vinden.

De combinatie van hoge huizenprijzen, beperkte nieuwbouw en hogere hypotheekrentes zorgt ervoor dat kopen voor veel mensen lastig blijft.

Volgens de bank kan de markt in 2027 mogelijk weer wat aantrekken wanneer de economische situatie stabiliseert en kopers die nu wachten alsnog de markt opkomen. Tot die tijd lijkt de Nederlandse woningmarkt vooral een periode van rustiger groei tegemoet te gaan.

Lees ook: Door dit bedrijf kan iedereen beleggen in vastgoed

Voor beleggers die ondanks de afkoelende woningmarkt toch willen profiteren van vastgoed, kan gespreid investeren in stabiele vastgoedsegmenten interessant blijven. Zeker nu onzekerheid rond huizenprijzen, rentes en nieuwbouw toeneemt, kijken veel beleggers naar vastgoedfondsen met voorspelbare huurinkomsten en defensieve huurders.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed, met een sterke focus op supermarkten en zorgcentra, segmenten die ook in economisch wisselvallige tijden veerkrachtig blijven. Het fonds realiseerde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd.

Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.