Huizenprijzen breken een nieuwe grens en dit valt nu op

In het kort:

• De gemiddelde woningprijs is eind 2025 voor het eerst boven de 500.000 euro uitgekomen, maar de markt oogt duidelijk rustiger dan bij eerdere prijsrecords.

• Meer aanbod door uitponding zorgt voor minder hectiek, al wordt nog steeds vaak boven de vraagprijs geboden.

• De prijsstijgingen vlakken af richting 2026, maar structurele krapte en achterblijvende nieuwbouw blijven de markt bepalen.

  
  

De Nederlandse woningmarkt heeft eind 2025 een belangrijke psychologische grens doorbroken. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning kwam uit op 502.000 euro, zo blijkt uit de nieuwste cijfers van de NVM. Voor het eerst ligt het landelijke gemiddelde boven de vijf ton. Dat is een mijlpaal, maar wel één die gepaard gaat met een duidelijk ander marktsentiment dan in de jaren daarvoor.

Waar eerdere prijsrecords vaak samenvielen met extreme schaarste en hevige concurrentie, laat de markt nu een rustiger beeld zien. De prijzen stijgen nog steeds, maar het tempo is zichtbaar lager. Tegelijkertijd krijgen kopers iets meer ademruimte, al blijft de woningmarkt structureel krap.

Meer aanbod brengt rust in het koopproces

Een belangrijke verklaring voor die rust is het fors toegenomen woningaanbod. In het vierde kwartaal van 2025 werden via NVM-makelaars ongeveer 49.500 woningen te koop gezet. Dat is het hoogste aantal ooit voor een vierde kwartaal. Door dit grotere aanbod verspreidt de vraag zich over meer woningen, waardoor de druk per object afneemt.

Dat is goed zichtbaar in het gedrag van kopers. Het gemiddelde aantal bezichtigingen per woning daalde in een jaar tijd van ruim tien naar ongeveer zeven en een half. Ook het aantal biedingen per woning nam af. Dit betekent niet dat de interesse is verdwenen, maar wel dat woningzoekers meer keuzemogelijkheden hebben en minder snel tot overhaaste beslissingen worden gedwongen.

Die ontwikkeling zorgt voor een minder hectisch aankoopproces. Kopers krijgen vaker de kans om meerdere woningen te bekijken en aanbiedingen beter met elkaar te vergelijken. Daarmee lijkt een deel van de extreme spanning van de afgelopen jaren uit de markt verdwenen.

Recordaantal transacties door uitponding

Het grotere aanbod leidde in het laatste kwartaal van 2025 tot een uitzonderlijk hoog aantal verkopen. In totaal wisselden ongeveer 47.600 woningen van eigenaar. Dat is het op één na hoogste niveau sinds het begin van de metingen in 1995. Alleen in 2016 werden er meer woningen verkocht.

De belangrijkste motor achter deze verkoopgolf is het uitponden van voormalige huurwoningen. Veel particuliere beleggers kiezen ervoor hun woningen te verkopen vanwege strengere huurregels en hogere fiscale lasten. Deze woningen komen vaak terecht bij starters en doorstromers en zorgen tijdelijk voor extra aanbod op de koopmarkt.

Dat effect is vooral zichtbaar in stedelijke gebieden, waar veel kleinere appartementen op de markt zijn gekomen. Bijna de helft van alle verkochte woningen ging naar starters, wat aangeeft dat deze groep profiteert van het extra aanbod. Tegelijkertijd geldt dat veel starters alleen kunnen kopen als zij beschikken over eigen vermogen of financiële steun vanuit de familie.

Prijsstijgingen vlakken verder af

Hoewel de gemiddelde woningprijs nu boven de vijf ton ligt, neemt de stijging steeds verder af. Ten opzichte van een jaar eerder stegen de prijzen met 3,9 procent. Vergeleken met het derde kwartaal van 2025 bedroeg de stijging slechts 1,8 procent. Het is inmiddels het zesde kwartaal op rij waarin de prijsstijging minder sterk is dan in het kwartaal ervoor.

Deze afvlakking hangt direct samen met het grotere aanbod. Meer keuze betekent minder opwaartse druk op prijzen. Toch wordt nog altijd in een groot deel van de transacties boven de vraagprijs geboden. In het vierde kwartaal gebeurde dat bij 72 procent van de verkopen.

Gemiddeld betaalden kopers ongeveer 4,7 procent meer dan de vraagprijs. Dat percentage ligt het hoogst bij tussenwoningen en in het lagere prijssegment, waar de concurrentie nog altijd stevig is. Bij vrijstaande woningen ligt het aandeel overbiedingen een stuk lager.

Grote verschillen tussen gemeenten blijven bestaan

Achter het landelijke gemiddelde gaan grote regionale verschillen schuil. In 173 van de 342 Nederlandse gemeenten ligt de gemiddelde transactieprijs inmiddels boven de vijf ton. Dat zijn er 37 meer dan een jaar eerder. Vooral in de Randstad en populaire woongebieden rondom grote steden zijn de prijzen snel opgelopen.

Bloemendaal blijft de duurste gemeente van Nederland met een gemiddelde verkoopprijs van ruim 1,18 miljoen euro. Ook gemeenten als Blaricum en Laren bevinden zich ruim boven het landelijke gemiddelde. Aan de andere kant van het spectrum staan gemeenten als Pekela, Heerlen en Kerkrade, waar de gemiddelde prijzen nog onder de drie ton liggen.

Structurele krapte blijft voelbaar

Ondanks het grotere aanbod blijft de woningmarkt structureel krap. Aan het einde van het vierde kwartaal stonden bij NVM-makelaars minder dan 30.000 woningen te koop. Dat is hoger dan een jaar eerder, maar historisch gezien nog steeds laag. De krapte-indicator staat op 1,9, wat betekent dat een woningzoekende gemiddeld uit slechts twee passende woningen kan kiezen.

Ook de verkooptijden bevestigen dat beeld. Woningen worden gemiddeld binnen 28 dagen verkocht. Alleen vrijstaande woningen staan iets langer te koop, met een gemiddelde verkooptijd van 35 dagen. Dit laat zien dat vraag en aanbod nog altijd uit balans zijn, ondanks de tijdelijke verlichting door uitponding.

Nieuwbouw blijft het grootste knelpunt

De nieuwbouwmarkt blijft de zwakke schakel in het geheel. In het vierde kwartaal van 2025 werden ongeveer 6.000 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is het laagste niveau in twee jaar. Over heel 2025 bleef het totaal steken rond 27.000 verkochte nieuwbouwwoningen, vrijwel gelijk aan het jaar ervoor.

Daarbij verschuift het aanbod steeds meer richting appartementen. Twee derde van de nieuwbouwwoningen bestaat inmiddels uit appartementen, vaak kleiner van formaat. Grondgebonden woningen en gezinswoningen blijven schaars, wat de doorstroming belemmert. Makelaars beoordelen de aansluiting tussen vraag en aanbod met een onvoldoende.

Hoge bouwkosten, trage vergunningstrajecten, stikstofproblematiek en netcongestie zorgen ervoor dat een echte versnelling in de nieuwbouw uitblijft. Zolang dat niet verandert, blijft de druk op de bestaande woningmarkt bestaan.

Vooruitblik op 2026

Voor 2026 verwacht de NVM dat de afvlakking van de prijsstijgingen doorzet. Zolang het aanbod op peil blijft en er geen grote macro-economische schokken optreden, lijkt een gematigde prijsontwikkeling het meest waarschijnlijk. Banken als ABN Amro en ING rekenen op stijgingen van ongeveer 3 tot 3,5 procent.

Dat betekent dat prijzen waarschijnlijk blijven stijgen, maar in een rustiger tempo dan in de afgelopen jaren. Voor kopers biedt dat iets meer ruimte, al blijft eigen geld vaak noodzakelijk om kans te maken. Voor verkopers blijft de markt aantrekkelijk, maar de tijd van extreme overbiedingen en bliksemsnelle verkopen lijkt voorlopig voorbij.

De conclusie is duidelijk. De grootste gekte is van de woningmarkt af, maar structurele problemen zoals schaarste, betaalbaarheid en achterblijvende nieuwbouw blijven het fundament bepalen. Zonder een echte versnelling in de bouw zullen die spanningen ook in de komende jaren voelbaar blijven.

Lees ook: Er gebeurt momenteel iets belachelijks op de huizenmarkt

De recente woningmarktcijfers laten zien dat de hectiek is afgenomen, maar dat de onderliggende schaarste onverminderd groot blijft. Meer aanbod zorgt voor iets meer rust in het koopproces, terwijl prijzen door structurele tekorten en achterblijvende nieuwbouw hoog blijven. Voor veel beleggers bevestigt dit dat wonen in Nederland een schaars goed blijft, ook in een minder overspannen markt.

Juist in zo’n omgeving groeit de belangstelling voor vastgoedvormen die minder afhankelijk zijn van koopprijzen en transactiedynamiek. SynVest richt zich met zijn fondsen op Nederlands supermarktvastgoed en zorgvastgoed, sectoren waarin de vraag stabiel blijft en huurinkomsten voortkomen uit dagelijkse basisbehoeften. Langlopende huurcontracten en voorspelbare kasstromen zorgen daarbij voor continuïteit, ook wanneer de koopwoningmarkt afkoelt.

Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.