Er gebeurt momenteel iets belachelijks op de huizenmarkt

In het kort:

• Ongeveer twaalfduizend sociale huurders bezitten ook één of meerdere koopwoningen, wat wringt in een markt met lange wachtlijsten.

• In een deel van de gevallen gaat het om actief verhuurde woningen en hogere inkomens, wat botst met het doel van sociale huur.

• De cijfers wakkeren de discussie aan over een vermogenstoets en strengere regels binnen het sociale huurstelsel.

  
  

De Nederlandse woningmarkt kampt al jaren met een groot tekort aan sociale huurwoningen. Juist daarom zorgen recente cijfers van het Centraal Planbureau voor veel discussie. Bijna twaalfduizend mensen die huren bij een woningcorporatie blijken ook eigenaar te zijn van één of meerdere koopwoningen. In absolute aantallen is dit een kleine groep, maar in een markt met lange wachtlijsten en beperkte doorstroming voelt dit voor veel woningzoekenden wrang.

Hoe groot is het probleem in perspectief

In Nederland wonen ongeveer 2,3 miljoen huishoudens in een corporatiewoning. De groep huurders die daarnaast ook een koopwoning bezit, komt neer op iets meer dan een half procent van het totaal. Toch noemt het CPB deze groep relevant. Sociale huurwoningen zijn immers bedoeld voor mensen die niet zelfstandig op de vrije markt kunnen huren. Iedere woning die wordt bewoond door iemand die daar eigenlijk niet voor in aanmerking komt, vergroot de druk op de rest van de wachtlijst.

Volgens het CPB gaat het in ongeveer tweeduizend gevallen om situaties die goed te verklaren zijn. Denk aan een gedeelde koopwoning na een scheiding of een geërfde woning waarin een ouder blijft wonen. In die gevallen is er vaak geen realistisch alternatief en botst het woningbezit niet direct met de doelstelling van woningcorporaties.

Wanneer het wringt met de bedoeling van sociale huur

In circa tienduizend gevallen is de situatie anders. Deze huurders bezitten een koopwoning waarin zij in principe zelf zouden kunnen wonen, maar kiezen ervoor om in de sociale huurwoning te blijven. Vaak wordt de koopwoning verhuurd, soms met als doel om extra inkomen te genereren. In een deel van de gevallen gaat het zelfs om meerdere koopwoningen. Enkele tientallen huurders blijken zelfs eigenaar te zijn van meer dan tien huizen.

Volgens het CPB botst dit direct met de kern van het sociale huurstelsel. Deze woningen zijn niet bedoeld als goedkope woonoplossing voor mensen die vermogen opbouwen via vastgoed. Ook het huisvesten van familieleden of het gebruik als tweede woning past niet binnen die oorspronkelijke doelstelling.

Inkomens en woonkwaliteit spelen ook mee

Opvallend is dat deze groep huurders gemiddeld een stuk meer verdient dan andere corporatiehuurders. Hun inkomen ligt gemiddeld ruim driekwart hoger. Daarnaast wonen zij vaak in aantrekkelijkere corporatiewoningen, bijvoorbeeld op betere locaties of in grotere huizen. Dit versterkt het gevoel van ongelijkheid binnen de sociale huursector.

Hoewel de inkomensgrenzen voor sociale huur helder zijn vastgelegd, bestaat er geen vermogensgrens. Wie voldoet aan de inkomenseis, kan in principe in aanmerking komen, ook als diegene over aanzienlijk vermogen beschikt. Juist dat zorgt voor wat het CPB omschrijft als een bijzondere vorm van scheefhuur.

Mag dit eigenlijk wel?

Het bezit van een koopwoning is voor huurders van een corporatiewoning niet strafbaar. Huurders genieten in Nederland vergaande bescherming. Een woningcorporatie kan een huurcontract niet zomaar beëindigen. Alleen een rechter kan daartoe besluiten, na een zorgvuldige belangenafweging.

In de praktijk gebeurt dat zelden. Wel was er recent een zaak waarbij een corporatie met succes een huurovereenkomst liet ontbinden van een huurder met meerdere verhuurde koopwoningen. Dat laat zien dat ingrijpen mogelijk is, maar het blijft complex en tijdrovend.

Handhaving lastig door privacy en capaciteit

Volgens woningmarktdeskundigen ligt de focus van gemeenten en corporaties in de praktijk vooral op illegale onderverhuur. In populaire steden leveren sociale huurwoningen bij doorverhuur aan expats soms extreem hoge bedragen op. Dat probleem komt vaker voor en is zichtbaarder dan huurders met verborgen vastgoedbezit.

Controle op koopwoningen is bovendien lastiger geworden door strengere privacyregels. Corporaties hebben beperkt inzicht in het vermogen van hun huurders en kunnen dat niet eenvoudig controleren zonder duidelijke wettelijke grondslag.

De discussie over vermogenstoetsen laait op

Steeds vaker klinkt de roep om niet alleen naar inkomen te kijken, maar ook naar vermogen bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Opvallend genoeg speelt vermogen bij het toekennen van huurtoeslag wél een rol, terwijl dit bij sociale huur ontbreekt. Volgens experts is die tegenstelling moeilijk te verdedigen.

Deze discussie wordt urgenter door demografische ontwikkelingen. Steeds meer oudere huurders verkochten in het verleden een koopwoning met flinke overwaarde en kwamen later, met een relatief laag pensioeninkomen, in de sociale huursector terecht. Formeel voldoen zij aan de regels, maar feitelijk beschikken zij over aanzienlijke financiële buffers.

Een klein aantal met een grote symbolische lading

Hoewel het aantal sociale huurders met koopwoningen beperkt is, raakt het onderwerp een gevoelige snaar. In een woningmarkt waar honderdduizenden mensen jarenlang wachten op een betaalbare woning, staat elke vorm van oneigenlijk gebruik onder een vergrootglas.

De cijfers van het CPB maken duidelijk dat het sociale huurstelsel steeds vaker schuurt met de realiteit van vermogensongelijkheid en woningnood. Zonder aanpassingen in beleid en controle zal deze spanning waarschijnlijk verder toenemen. De komende jaren zal daarom niet alleen de bouw van nieuwe woningen, maar ook de herinrichting van de regels rond sociale huur centraal staan in het debat over een eerlijkere woningmarkt.

Lees ook: ABN AMRO doet een belangrijke voorspelling voor de huizenmarkt

De discussie rond sociale huur laat zien hoe groot de spanning is op de Nederlandse woningmarkt. Schaarste, beperkte doorstroming en ongelijke toegang zorgen ervoor dat wonen steeds vaker een verdelingsvraagstuk wordt. Juist in zo’n markt wordt zichtbaar hoe waardevol vastgoed met voorspelbare vraag en duidelijke functie is.

SynVest richt zich daarom op Nederlands supermarktvastgoed en zorgvastgoed. Dit zijn segmenten waar de vraag structureel is, los van inkomensdiscussies, wachtlijsten of beleidswijzigingen binnen de sociale huursector. Huurinkomsten zijn gebaseerd op dagelijkse basisbehoeften en langdurige contracten, wat zorgt voor stabiliteit en overzicht.

Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.