Huizenmarkt slaat onverwacht om: hypotheekrente stijgt hard

In het kort:

• De Nederlandse huizenmarkt koelt af doordat hogere hypotheekrentes en lagere leencapaciteit de prijsstijgingen afremmen.

• Jongeren onder de 25 vormen een uitzondering, mede dankzij meer aanbod van starterswoningen en financiële steun van ouders.

• Het woningtekort blijft groot, terwijl problemen zoals netcongestie en onzeker overheidsbeleid de nieuwbouw en huurmarkt onder druk zetten.

• Via SynVest kunnen beleggers vanaf €10.000 investeren in Nederlands vastgoed met een historisch gemiddeld rendement van 8,2% per jaar.

  
  

Na een sterke start van het jaar koelt de Nederlandse woningmarkt af. De gestegen hypotheekrente knijpt de leencapaciteit van huizenkopers steeds verder dicht, en dat begint door te werken in de prijsontwikkeling. ABN Amro verwacht dat huizenprijzen dit jaar gemiddeld met slechts 3 procent stijgen, gevolgd door 4 procent in 2026. Ter vergelijking: in de jaren ervoor lagen de stijgingen een stuk hoger.

Leencapaciteit raakt uitgeput

De kern van het probleem is simpel. Geld lenen is sinds 2022 gestaag duurder geworden, en veel huishoudens zitten inmiddels tegen het maximale bedrag aan dat ze kunnen lenen. Er is daardoor weinig ruimte om de vraag verder op te stuwen, ook al blijft het woningaanbod structureel te laag.

ABN Amro wijst op nog twee aanvullende factoren. De loongroei zwakt dit jaar en volgend jaar naar verwachting af, wat de leencapaciteit verder beperkt. Bovendien zijn huishoudens door economische onzekerheid minder bereid om spaargeld in te zetten voor een woningaankoop. Die combinatie zorgt ervoor dat de markt afkoelt, zelfs zonder dat de vraag naar woningen fundamenteel daalt.

Minder hypotheekaanvragen, maar niet overal

Voor het eerst in drie jaar daalde het totale aantal hypotheekaanvragen op jaarbasis, meldt hypotheekadviseur De Hypotheker. Vooral de vraag naar hypotheken voor woningverbetering en verduurzaming kromp fors: begin dit jaar werden 13 procent minder van dit soort aanvragen ingediend dan een jaar eerder.

Commercieel directeur Mark de Rijk van De Hypotheker wijst daarvoor mede naar de overheid. De onduidelijkheid over subsidiemaatregelen maakt mensen terughoudend om geld te lenen voor verbouwingen of het verduurzamen van hun woning. Zolang het beleid niet helder is, wachten veel huiseigenaren af.

Het gemiddelde hypotheekbedrag bedraagt momenteel 365.850 euro, slechts 1 procent meer dan een jaar geleden. Regionaal zijn er opvallende verschillen. Utrecht en Drenthe lieten de sterkste stijgingen zien, met respectievelijk 9 en 6 procent. In Groningen, Overijssel, Zeeland en Zuid-Holland leenden mensen juist minder dan vorig jaar.

Jongeren onder 25 vormen de uitzondering

Te midden van de afkoeling is er één opvallende uitzondering: kopers jonger dan 25 jaar. Zij vroegen begin dit jaar bijna twee keer zo veel hypotheken aan als in dezelfde periode vorig jaar. Dat is een ontwikkeling die zelfs insiders verrast.

De verklaring is meervoudig. Jonge kopers profiteren van het grotere aanbod van kleinere woningen die voormalige huurwoningen zijn, nadat particuliere verhuurders die massaal van de hand deden als gevolg van ongunstige belastingwijzigingen. Daarnaast springen vermogende ouders bij, hebben veel jongeren een lagere studieschuld dan voorgaande generaties en hebben zij eigen spaargeld opgebouwd.

De oudere starter die geen toegang heeft tot dergelijke middelen, heeft het juist moeilijker. De Rijk maakt zich daar zorgen over. Vroeg toetreden tot de woningmarkt is belangrijk om vermogen op te bouwen en de doorstroming te bevorderen. Voor een groeiende groep starters is dat steeds lastiger te realiseren.

Randstad versus regio

ABN Amro constateert een interessante verschuiving in de regionale prijsontwikkeling. De kloof tussen de Randstad en landelijke regio's zoals Zeeland, Friesland, Groningen, Drenthe en Limburg wordt kleiner. Dat is een opvallende kentering na jaren waarin de grote steden de toon zetten op de woningmarkt.

De verklaring ligt deels in het inhaaleffect. Buiten de grote steden stegen de prijzen sinds 2020 juist sneller dan in de Randstad, aangedreven door mensen die de stad verlieten op zoek naar meer ruimte en lagere prijzen. Thuiswerken maakte het mogelijk om verder van het werk te wonen, wat de aantrekkelijkheid van landelijke regio's vergrootte.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met een focus op supermarkten en zorgcentra, met een brede spreiding over solide huurders en een gemiddeld rendement van 8,2% per jaar, waarvan 6,3% maandelijks wordt uitgekeerd. Deze maand geldt een actie waarbij deelname mogelijk is vanaf € 10.000. Vraag vrijblijvend de gratis brochure aan voor meer informatie over het fonds en de beleggingsstrategie.

Nu lijkt die beweging tot rust te komen. De prijsgroei in steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht vlakt af, terwijl landelijke gebieden relatief hard blijven stijgen. Dat heeft te maken met het feit dat de uitwijkmogelijkheden ook daar steeds beperkter worden. Wie een betaalbare woning zoekt buiten de Randstad, merkt dat ook die markt krapper en duurder is geworden dan enkele jaren geleden.

Tegelijkertijd speelt de bereikbaarheid een rol. Niet iedereen kan of wil volledig op afstand werken, en de afstand tot grote werkgevers blijft voor veel huishoudens een praktische beperking. Dat houdt de vraag in de Randstad op peil, ook al groeit die minder hard dan voorheen.

Structurele problemen stapelen zich op

Achter de korte termijn ontwikkelingen schuilt een dieper probleem. Het woningaanbod blijft structureel te laag, maar uitbreiding stuit op nieuwe obstakels. Op veel plekken in Nederland is het elektriciteitsnet overvol als gevolg van de energietransitie, waardoor nieuwe woningen niet kunnen worden aangesloten. Dat remt de nieuwbouw op een moment dat die juist hard nodig is.

Tegelijkertijd trekt de particuliere beleggersmarkt zich terug. Ongunstige belastingwijzigingen hebben ertoe geleid dat beleggers de afgelopen twee jaar massaal huurwoningen hebben verkocht. Het kabinet wil de huurprijsregulering herzien en buitenlandse investeerders aantrekken, maar het is nog onduidelijk of dat beleid er daadwerkelijk komt en wat het effect ervan zal zijn.

Vastgoedexperts pleiten al geruime tijd voor het terugdraaien van de huurwet die onder voormalig woonminister Hugo de Jonge werd ingevoerd. Die wet was bedoeld om huurders te beschermen, maar werkte volgens experts juist averechts en vergrootte het woningtekort. Het debat daarover is nog altijd niet beslecht.

Wil je slimmer beleggen en direct vooroplopen? Als lid van De Belegger krijg je toegang tot deepdives, aandelentips, trainingen, premium content én live portfolio-inzicht, samen met een actieve community van beleggers.

Pak je kans! klik op de button, start direct en pak tijdelijk 50% korting met de code 'VOORSPRONG'.

Word lid!