Dit aandeel betaalt al 12 jaar bizar veel dividend

Jelger Sparreboom
60 minuten geleden
4 minuten om te lezen

In het kort

Rithm Capital schuift op van hypotheek-REIT naar een bredere financiële groep met ruim $100 miljard aan belegbaar vermogen.
De hypotheekservicingtak levert veel kasstroom zolang huizenbezitters hun lening aanhouden.
De groei van vermogensbeheer en vastgoedkrediet bepaalt steeds sterker hoe het bedrijf straks wordt gewaardeerd.

Rithm Capital begon ooit als eigenaar van hypotheekrechten en draagt dat verleden nog steeds mee. Inmiddels bestaat het bedrijf uit een grote hypotheekverstrekker, een krediettak voor vastgoedprojecten en een vermogensbeheerder met ruim $60 miljard van externe klanten. Op de eigen balans en voor klanten beheert Rithm samen meer dan $100 miljard aan belegbare activa. Dat maakt het bedrijf lastiger te doorgronden dan een doorsnee hypotheek-REIT, en precies daar zit de interessante spanning.

Koers Rithm Capital

De grootste motor heet Newrez. Die onderneming verstrekt hypotheken en int daarna jarenlang betalingen voor zichzelf of voor andere partijen. Het recht om die betalingen te verwerken heet een mortgage servicing right, meestal afgekort tot MSR. Rithm ontvangt daarvoor een vergoeding zolang de hypotheek loopt. Bij hoge rentes blijven huiseigenaren vaker zitten waar ze zitten, omdat oversluiten weinig oplevert. De kasstromen uit servicing blijven dan langer binnenkomen.

Rithm heeft ongeveer $865 miljard aan eigen en extern beheerde MSR’s. Zo’n bedrag klinkt absurd groot, al vertegenwoordigt het de onderliggende hypotheken waarop Rithm servicewerk verricht. Het is dus geen leningboek van $865 miljard dat volledig op de eigen balans staat. In het tweede kwartaal daalde de boekwaarde van de MSR-portefeuille stevig, terwijl een groot deel daarvan samenhing met ontvangen kasstromen en het verstrijken van de looptijd. Een MSR wordt vanzelf korter zodra maandbetalingen binnenkomen, zoals een telefoonabonnement dat iedere maand dichter bij de einddatum kruipt.

Dat verklaart het vreemde verschil tussen de nettowinst van $0,04 per aandeel en de zogenoemde earnings available for distribution van $0,60. Die laatste maatstaf haalt diverse boekhoudkundige waardeschommelingen uit het resultaat. Voor een bedrijf met omvangrijke MSR-posities geeft dat een bruikbaarder beeld van de operationele kasstroom. Na correctie voor een incidentele prestatievergoeding lag het onderliggende kwartaalresultaat rond $0,50 per aandeel.

Dividend Yield

Newrez verdiende in het kwartaal ongeveer $308 miljoen vóór belastingen en boekhoudkundige herwaarderingen. De onderneming verstrekte voor $15,9 miljard aan nieuwe hypotheken. De marges bij hypotheekverstrekking blijven onder druk door stevige concurrentie. Rithm trok daarom het dagelijkse productievolume terug toen de vergoeding voor nieuwe MSR’s te krap werd. Dat is een belangrijk detail: schaal alleen zegt weinig wanneer iedere nieuwe lening dunner rendeert.

De volgende stap bij Newrez draait om automatisering. Rithm verhuist de servicingactiviteiten naar het platform van Valon en verwacht daarmee jaarlijks ruim $65 miljoen aan kosten te besparen. De directe kosten per lening zouden met ongeveer 21% dalen. Hypotheekservicing bestaat uit betalingen verwerken, klantvragen afhandelen en achterstanden beheren. Iedere handmatige stap die verdwijnt, verlaagt de kosten over miljoenen leningen.

Nettomarge

Genesis Capital is kleiner en groeit harder. Deze tak verstrekt kortlopende leningen aan vastgoedontwikkelaars die woningen bouwen of renoveren. De leningen hebben vaak een looptijd van ongeveer twee jaar en coupons rond 8%. Met geleend geld erbovenop kunnen de rendementen voor fondsen in de midden-tien procent uitkomen. Verzekeraars tonen veel belangstelling voor dit soort leningen, omdat de looptijd kort is en de rente-inkomsten relatief hoog liggen.

Rithm kocht Genesis in 2022, toen de jaarlijkse productie ongeveer $1,7 miljard bedroeg. In het afgelopen kwartaal kwam de productie al uit op $1,9 miljard. Voor heel 2026 mikt de onderneming op iets minder dan $7 miljard. Het kredietrisico zit vooral bij bouwers die hun project niet afkrijgen of hun woning te duur hebben ingekocht. Genesis probeert dat af te vangen met een gemiddelde lening van 68% van de huidige woningwaarde en 63% van de verwachte waarde na renovatie. Er blijft zo een buffer over wanneer verkoopprijzen tegenvallen.

Genesis voedt inmiddels ook de fondsen van Rithm. Dat verandert de economie van het bedrijf. Wanneer Rithm een lening volledig op de eigen balans houdt, is veel eigen kapitaal nodig. Wanneer extern geld de lening financiert, verdient Rithm beheervergoedingen en houdt het ruimte over voor nieuwe activiteiten. Die verschuiving past bij de groei van Sculptor en Crestline, de twee grote vermogensbeheerders binnen de groep. Ongeveer 71% van het beheerde vermogen heeft een langere looptijd, waardoor klanten hun geld niet morgen uit het raam kunnen trekken zodra de markt een slechte ochtend heeft.

De vastgoedthese leunt sterk op de aankoopprijs. Rithm kocht gebouwen volgens eigen berekeningen op ongeveer 75% korting ten opzichte van de kosten om ze opnieuw te bouwen. Daardoor kan het geld steken in lobby’s en vergaderruimtes zonder meteen tegen een torenhoge kostprijs aan te lopen. Een eerder gekocht kantoor in Virginia kostte ongeveer $26 miljoen tot $27 miljoen en zou voor circa $55 miljoen tot $60 miljoen worden verkocht. Dat voorbeeld bewijst niets over de rest van de portefeuille, al laat het wel zien hoe laag de instap soms lag.

Rithm blijft ondertussen kapitaal vasthouden voor groei. Een aandeleninkoop staat voorlopig laag op de agenda en ook een hoger dividend krijgt geen voorrang. De reden is simpel: een REIT keert al veel winst uit en heeft voortdurend nieuw kapitaal nodig om leningen te verstrekken of vastgoed te verbeteren. Dat beleid houdt de onderneming in beweging, terwijl de beurs haar nog vaak behandelt alsof ze vooral een verzameling hypotheekrechten is.