De Belgische vastgoedmarkt in transitie: deze factoren beslissen over jouw rendement
- Arne Verheedt
- 5 okt
- 5 minuten om te lezen
In het kort
In het eerste semester van 2025 bedroeg de mediaanprijs voor appartementen € 249.000, voor halfopen of gesloten woningen € 280.000 en voor vrijstaande woningen € 385.000.
Energiezuinige woningen met EPC-label A tot C kennen een duidelijk hogere marktwaarde en sterkere waardegroei dan slecht scorende panden.
Een nieuwe 6 % btw-regeling op sloop- en heropbouwprojecten voor verhuur geldt vanaf juli 2025, wat het investeringslandschap fundamenteel verandert.
De vastgoedmarkt in België ondergaat een structurele verschuiving. Wat vroeger draaide om locatie en vierkante meters, wordt vandaag bepaald door energieprestaties, fiscaliteit en toegang tot financiering.
Statbel rapporteerde voor het eerste semester van 2025 een mediaanprijs van € 249.000 voor appartementen, € 280.000 voor gesloten of halfopen woningen en € 385.000 voor vrijstaande woningen. De sterkste procentuele prijsstijging vond plaats bij halfopen woningen (+7,7 %), gevolgd door vrijstaande woningen (+4,8 %) en appartementen (+3,8 %).
Sterke stijging vastgoedprijzen in België tijdens eerste semester 2025:
Maar deze cijfers vertellen slechts een deel van het verhaal. De prijs per vierkante meter toont hoezeer locatie, regio en type vastgoed samen het rendement bepalen. In Brussel kost een appartement gemiddeld € 3.423/m², tegenover € 3.133 in Vlaanderen en € 2.387 in Wallonië. Voor woningen loopt dat uiteen van € 3.308 in de hoofdstad tot € 1.642 in het zuiden van het land.
Vrijstaande woningen verliezen terrein bij investeerders en gezinnen met een gemiddeld budget, omdat ze hogere onderhoudskosten en zware renovatieverplichtingen met zich meebrengen. Appartementen blijven interessant in stedelijke context, maar de winst zit vandaag vooral in halfopen bebouwing in mobiliteitsvriendelijke gemeenten.
Regionale spreiding en ongelijkheid in prijsevolutie
De vastgoedmarkt is geografisch diep versnipperd. In Brussel liggen de prijzen het hoogst, met uitschieters tot boven de € 900.000 voor vrijstaande woningen. In Vlaanderen bepaalt vooral de nabijheid van economische centra en infrastructuur het prijsniveau, met steden als Leuven en Gent die blijven groeien ondanks verzadiging. In Wallonië blijft vastgoed gemiddeld goedkoper, maar is de prijsevolutie in sommige zones sneller dan verwacht, vooral in gemeenten met een sterke treinverbinding of nabij grote economische assen.
Statbel registreerde in het tweede kwartaal van 2025 een jaarlijkse prijsinflatie van 6,8 % in Wallonië, tegenover 3,0 % in Vlaanderen en 3,1 % in Brussel. De verklaring ligt in een samenstellingseffect: in Wallonië worden steeds meer kwalitatieve panden verkocht, waardoor de gemiddelde prijs sneller stijgt.
Woningprijzen stijgen het snelst in Wallonië:
De verschuiving tussen regio’s beïnvloedt het investeringspotentieel. Waar klassieke centrumsteden verzadigd raken en hoge instapprijzen kennen, bieden middelgrote steden en goed ontsloten gemeenten steeds vaker kansen voor wie inzet op langetermijnwaarde, duurzaamheid en stabiele huurvraag.
Energie-efficiëntie als hefboom of struikelblok
De EPC-score (energieprestatiecertificaat) is in 2025 niet langer een bijzaak, maar een beslissende factor in waardebepaling, verhuurbaarheid en financieringsvoorwaarden.
Volgens recente data van Immoweb bedraagt de prijsverschil tussen een appartement met EPC-label A en EPC-label D in Vlaanderen gemiddeld 15,5 %, in Wallonië zelfs 17,3 %. Voor huizen met label A ligt de prijs in Vlaanderen gemiddeld 19,2 % hoger dan voor een vergelijkbaar pand met label D. Dit bevestigt dat de markt duidelijke waarde toekent aan energiezuinigheid.
De EPC-score bepaalt vandaag niet alleen de huurcapaciteit maar ook de marktwaarde van vastgoed. In Brussel en Vlaanderen is volledige indexatie verboden voor woningen met slechte labels, wat het rendement van verhuurprojecten drukt. Banken volgen dezelfde lijn: energieprestaties worden steeds vaker meegenomen in de kredietbeoordeling, met gevolgen voor leencapaciteit en rente. Voor investeerders is het EPC daarmee uitgegroeid tot een structurele rendementsfactor. Die druk wordt nog versterkt door het beleid: in Vlaanderen geldt sinds 2023 een renovatieverplichting voor woningen met label E of F, waardoor energieverslindende panden systematisch waarde verliezen ten opzichte van energiezuinige alternatieven.
Renovatieplicht in Vlaanderen drukt waarde van oudere woningen:
De impact verschilt per type vastgoed: appartementen zijn afhankelijk van gemeenschappelijke delen, halfopen woningen zijn vaak eenvoudiger te optimaliseren, terwijl vrijstaande woningen hogere renovatiekosten met zich meebrengen.
Financiering onder druk: rente en restwaarderisico’s
De betaalbaarheid van Belgisch vastgoed staat onder zware druk. Volgens de Deloitte Property Index 2024 moet een gemiddeld huishouden in België bijna acht jaarinkomens (7,9 keer het bruto jaarsalaris) opzijzetten om een nieuwe woning van 70 m² te kopen. Dat cijfer werd eind 2024 gepubliceerd, maar blijft ook in 2025 relevant omdat de structurele verhouding tussen inkomens en vastgoedprijzen op korte termijn nauwelijks verandert. Hierdoor behoort België tot de minst betaalbare markten in West-Europa.
Volgens KBC is de overwaardering van de Belgische vastgoedmarkt de afgelopen jaren sterk teruggelopen. Waar de markt in 2022 nog duidelijk overgewaardeerd was, schatte het econometrisch model van KBC de overwaardering in het tweede kwartaal van 2024 op amper 0,4 %. Daarmee leek de markt op dat moment opnieuw min of meer in evenwicht te zijn gekomen. Sindsdien zijn de inkomensgroei en de stabilisatie van de vastgoedprijzen grotendeels in lijn gebleven met die trend, zodat de conclusie ook vandaag, eind 2025, nog relevant is. Toch blijft het structurele risico aanzienlijk: wanneer hogere hypotheekrentes worden meegerekend, wijzen alternatieve modellen nog steeds op een structurele overwaardering van circa 17 %. Dat betekent dat de Belgische woningmarkt ondanks de recente afkoeling kwetsbaar blijft bij blijvend hoge rentes of nieuwe economische schokken.
Over- en onderwaardering op de Belgische vastgoedmarkt: cijfers en inzichten
De toegenomen rente treft vooral jonge kopers en particuliere beleggers, die moeilijker aan financiering komen. Banken reageren met strengere kredietnormen en hogere renteopslagen voor panden met lage energie-efficiëntie of in minder liquide regio’s.
Voor investeerders betekent dit dat de hefboomwerking van krediet, jarenlang een troef, vandaag sneller tegen hen kan werken. Wie te veel leent voor een pand met een lage prestaties riskeert negatieve cashflow en vertraagde waardegroei. Daardoor worden grondige due diligence, stressanalyses en correcties op basis van energie-efficiëntie cruciale onderdelen van elke vastgoedstrategie.
De nieuwe 6 % btw-regeling herschikt het speelveld
Vanaf 1 juli 2025 geldt de 6 % btw op sloop- en heropbouwprojecten in België ook structureel voor verhuur, mits strikte voorwaarden: volledige sloop en heropbouw, maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte en verhuur als hoofdverblijf voor minstens 15 jaar. Dit verlaagt de btw op de constructiewaarde van 21 % naar 6 % en kan investeerders tot 15 % besparen op de projectkost.
6% btw op nieuwbouw in België nu ook voor verhuur aan natuurlijke personen:
De maatregel creëert duidelijke kansen in steden met heropbouwpotentieel, maar ook risico’s. Projecten die niet in aanmerking komen of verhuurders die hun panden niet energetisch opwaarderen, verliezen terrein. Wie binnen 15 jaar verkoopt of contractueel fouten maakt, riskeert het voordeel volledig te verliezen.
Daarmee verschuift het investeringslandschap: rendement draait minder om locatie en meer om energie-efficiëntie, fiscale optimalisatie en juridische naleving. Verouderd vastgoed wordt afgestraft, kwalitatief en duurzaam vastgoed beloond. Wie snel inspeelt op deze nieuwe spelregels, kan nog steeds sterke rendementen realiseren.
Belgische vastgoedmarkt in transitie: wie zich niet aanpast, verliest
De Belgische vastgoedmarkt evolueert van een klassiek groeiverhaal naar een veeleisend speelveld waar alleen wie anticipeert op energie-eisen, regelgeving en fiscale stimulansen overeind blijft. De tijd van blind kopen en automatisch winst boeken is voorbij. Rendement wordt vandaag verdiend door scherp te investeren in kwaliteit, duurzaamheid en juridische juistheid.
Wie blijft vasthouden aan verouderde vastgoedlogica, zal vroeg of laat de prijs betalen. Maar voor wie bereid is zich aan te passen, vooruit te denken en de spelregels echt te begrijpen, liggen er ook nu nog volop kansen. Die conclusie trek ik niet alleen op basis van cijfers, maar ook uit wat ik elke dag zie bij investeerders die het verschil maken: ze denken niet alleen in stenen, maar in strategie. En dat maakt het verschil in een markt die sneller verandert dan ooit.
