Schokkende voorspelling voor de huizenmarkt in 2025 door de Rabobank

12 mrt

In het kort:

Rabobank voorspelt dat huizen in 2025 gemiddeld 8,6% duurder worden en in 2026 nog eens 5,7% stijgen, gedreven door krapte op de markt.
De sterkste prijsstijgingen worden verwacht in Flevoland, Noord- en Midden-Limburg en delen van Groningen, waar de vraag toeneemt door de relatief lagere huizenprijzen.
Hoewel particuliere verhuurders huurwoningen verkopen en extra aanbod creëren, blijft de vraag groter dan het aantal beschikbare huizen door trage nieuwbouw.

De Nederlandse huizenmarkt blijft in 2025 volop in beweging. De prijzen stijgen opnieuw fors, gedreven door een combinatie van krapte in het aanbod, stijgende lonen en een groeiend aantal huishoudens. Volgens Rabobank zullen huizen dit jaar gemiddeld maar liefst 8,6 procent duurder worden, gevolgd door een verdere stijging van 5,7 procent in 2026.

Voor veel huizenkopers voelt dit daarom ook als een race tegen de klok. Wie vandaag wacht, betaalt morgen waarschijnlijk meer. Maar wat drijft deze aanhoudende prijsstijgingen? En zijn er regio’s waar de stijging nog harder gaat dan elders? In dit artikel gaan we uitgebreid in op de verwachtingen van de huizenmarkt volgens Rabobank.

Een van de belangrijkste factoren achter de prijsstijgingen is de loonontwikkeling. In 2024 stegen de cao-lonen met bijna zeven procent, en in 2025 wordt opnieuw een stijging van bijna vijf procent verwacht. Dit vergroot de leencapaciteit van huizenkopers, waardoor hogere biedingen op woningen mogelijk worden. Omdat banken de maximale hypotheek baseren op het inkomen, leidt een stijging van de lonen automatisch tot hogere huizenprijzen.

In 2024 stegen de cao-lonen met 6,7 procent en in 2025 wordt opnieuw een stijging van 4,8 procent verwacht. Dit is een belangrijke factor voor de huizenmarkt, omdat hogere lonen direct invloed hebben op de maximale hypotheek die kopers kunnen krijgen. Wanneer huishoudens meer kunnen lenen, leidt dat automatisch tot hogere biedingen. Vooral in de populaire regio’s waar veel concurrentie is tussen kopers, kan dit effect zich sterk laten voelen. Dit heeft een prijsopdrijvend effect en zorgt ervoor dat huizen steeds duurder worden.

Door nieuwe belastingregels en strengere huurregulering verkopen steeds meer particuliere beleggers hun huurwoningen. Dit leidt tot meer aanbod in het lagere segment van de koopmarkt, vooral in steden waar veel investeerders actief waren.

Toch betekent dit niet dat de krapte in de markt verdwijnt. De vraag naar koopwoningen blijft veel groter dan het aanbod, mede door de groeiende bevolking en het tekort aan nieuwbouw. Hierdoor worden de extra woningen die op de markt komen razendsnel opgenomen door kopers, zonder dat dit een rem zet op de prijsstijgingen.

Een belangrijke oorzaak van de krapte is dat er simpelweg te weinig wordt gebouwd. Ondanks politieke beloftes blijft de nieuwbouw achter door hoge bouwkosten, lange vergunningsprocedures en de impact van stikstofregels. In sommige regio’s waar wél veel nieuwbouw plaatsvindt, zoals in delen van de Randstad, zorgt dit voor een iets lagere prijsdruk. Maar in de meeste gebieden stijgt de vraag sneller dan het aantal opgeleverde woningen. Dit zorgt ervoor dat de schaarste blijft en prijzen blijven oplopen.

Hoewel de huizenprijzen overal in Nederland stijgen, zijn er duidelijke regionale verschillen. Rabobank verwacht dat bepaalde regio’s in 2025 aanzienlijk snellere prijsstijgingen zullen zien dan andere.

In regio’s zoals Flevoland, Noord- en Midden-Limburg en delen van Groningen wordt een gemiddelde prijsstijging van 11 procent verwacht. Dit zijn gebieden waar de huizenprijzen in vergelijking met de Randstad nog relatief laag zijn, maar waar de vraag snel toeneemt.

Flevoland trekt bijvoorbeeld steeds meer starters en jonge gezinnen aan die de hoge prijzen in Amsterdam en Utrecht niet meer kunnen betalen. Dit zorgt voor een sterke stijging van de vraag, terwijl het aanbod beperkt blijft. Ook in Groningen en Limburg zoeken steeds meer kopers een betaalbaar alternatief buiten de grote steden, wat de huizenprijzen in deze regio’s omhoog drijft.

In gebieden zoals de Kop van Noord-Holland, regio Alkmaar en Groot-Rijnmond is de verwachte prijsstijging lager, rond de 7 procent. Dit komt deels doordat de prijzen hier al hoog zijn, waardoor er minder ruimte is voor extreme stijgingen. Daarnaast heeft de overheid in sommige steden ingezet op extra woningbouwprojecten, zoals in Rotterdam en Den Haag. Dit helpt om de prijsdruk iets te verlagen. Toch blijft het aanbod in deze regio’s nog steeds krap, waardoor ook hier voorlopig geen daling van de huizenprijzen wordt verwacht.

Voor kopers: blijven wachten of nu kopen?

Voor mensen die een huis willen kopen, wordt de situatie steeds uitdagender. De prijzen stijgen door, en er is weinig zekerheid over wanneer de markt afkoelt. Voor veel mensen, vooral starters, is dit een frustrerende situatie: hoe langer ze wachten, hoe hoger de prijzen worden.

De afgelopen jaren hebben laten zien dat voorspellingen over de huizenmarkt moeilijk te maken zijn. Er zijn altijd factoren die een onverwachte invloed kunnen hebben, zoals overheidsbeleid, renteschommelingen of economische ontwikkelingen. Toch wijzen de huidige trends erop dat de huizenprijzen voorlopig niet zullen dalen. De krapte op de markt blijft groot, nieuwbouw loopt achter, en de leencapaciteit stijgt door hogere lonen. Dit maakt het voor veel kopers riskant om te wachten in de hoop op een prijsdaling die misschien niet komt.

Voor starters is de situatie extra moeilijk. Zij hebben vaak minder eigen vermogen en moeten concurreren met doorstromers die hun nieuwe woning kunnen financieren met de overwaarde uit hun vorige huis. Dit maakt het lastiger om in biedingen mee te gaan, zeker in gewilde regio’s waar huizen vaak boven de vraagprijs verkocht worden.

Toch zijn er ook kansen, vooral in het lagere segment van de markt. Doordat steeds meer particuliere verhuurders hun huurwoningen verkopen, komt er extra aanbod vrij. Dit kan gunstig zijn voor starters en kopers met een beperkter budget, mits zij zich goed voorbereiden en snel handelen. Voor wie flexibel is in locatie en woningtype, kunnen er mogelijkheden zijn om een betaalbare woning te vinden voordat de prijzen verder stijgen.

Een andere overweging voor kopers is de hypotheekrente. Hoewel de rente de afgelopen tijd redelijk stabiel is gebleven, blijft het een factor die de betaalbaarheid van woningen sterk beïnvloedt. Een verdere stijging van de rente zou kunnen betekenen dat kopers uiteindelijk minder kunnen lenen, wat de koopkracht beperkt. Dit maakt het voor veel mensen aantrekkelijker om nu te kopen, voordat de leencapaciteit mogelijk afneemt.

Voor verkopers: een ideaal moment om te verkopen?

Voor huiseigenaren die overwegen hun woning te verkopen, is dit misschien wel het perfecte moment. De vraag naar koopwoningen is groot en het aanbod blijft beperkt, waardoor verkopers vaak in een sterke onderhandelingspositie zitten.

In veel regio’s, vooral daar waar de prijzen het hardst stijgen zoals Flevoland, Noord- en Midden-Limburg en delen van Groningen, worden woningen snel verkocht en zijn kopers bereid hoge biedingen te doen. Dit kan betekenen dat verkopers hun woning niet alleen tegen een goede prijs kunnen verkopen, maar ook snel een geschikte koper kunnen vinden.

Een bijkomend voordeel is dat door de huidige marktontwikkelingen veel kopers bereid zijn om flexibel om te gaan met voorwaarden. Dit betekent dat verkopers minder snel te maken krijgen met lange onderhandelingen of ontbindende voorwaarden, zoals financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuringen die voor vertraging kunnen zorgen.

Toch moeten verkopers ook nadenken over hun volgende stap. Wie zijn huis verkoopt, zal zelf ook een nieuwe woning moeten vinden, en dat kan in deze krappe markt een uitdaging zijn. In sommige gevallen kan het daarom interessant zijn om eerst een nieuwe woning te bemachtigen voordat de huidige woning in de verkoop gaat.

Voor investeerders die huurwoningen bezitten en twijfelen over hun strategie, kan dit ook een goed moment zijn om te verkopen. De strengere regelgeving rondom verhuur en de veranderende fiscale regels maken het minder aantrekkelijk om woningen aan te houden als belegging. Door nu te verkopen, kunnen investeerders profiteren van de hoge huizenprijzen en een eventuele verdere aanscherping van het huurbeleid voor zijn.

Hoewel de woningmarkt altijd onvoorspelbaar blijft, lijkt het erop dat verkopers in 2025 nog steeds in een gunstige positie zitten. De vraag blijft hoog, en zolang het aanbod beperkt is, zullen verkopers over het algemeen weinig moeite hebben om hun woning tegen een goede prijs te verkopen.

Hoe lang houdt deze trend aan?

De grote vraag is hoe lang deze prijsstijgingen nog zullen doorgaan. Verschillende externe factoren kunnen hier invloed op hebben:

Ontwikkeling van de rente – Als de hypotheekrente verder stijgt, kan dat de betaalbaarheid van woningen verminderen en de prijsstijgingen afremmen.
Overheidsbeleid – Nieuwe maatregelen rondom woningbouw en huurregulering kunnen de markt beïnvloeden. Als de overheid de bouwproductie weet op te schroeven, kan dit op termijn zorgen voor meer evenwicht tussen vraag en aanbod.
Economie en werkgelegenheid – Zolang de economie sterk blijft en de werkloosheid laag is, blijven huishoudens bereid om te kopen en stijgen de prijzen waarschijnlijk verder.

Voorlopig wijst alles erop dat de woningkrapte de huizenprijzen in 2025 en 2026 nog verder omhoog zal duwen. Zolang er te weinig nieuwbouw is en de leencapaciteit blijft toenemen, zullen de prijzen waarschijnlijk blijven stijgen.

Voor kopers betekent dit dat ze goed voorbereid de markt moeten betreden, terwijl verkopers voorlopig in een sterke onderhandelingspositie blijven. De huizenmarkt blijft een speelveld waar timing en strategie cruciaal zijn, maar één ding is zeker: wie nu niet koopt, betaalt in 2026 waarschijnlijk meer.