top of page

Nieuwe regelgeving gaat het rendement van vastgoedbeleggers bepalen

In het kort:

  • De overheid wil de middenhuurmarkt reguleren om betaalbare huurprijzen en voldoende woningen voor middeninkomens te waarborgen.

  • Regulering via het woningwaarderingsstelsel (WWS) zal leiden tot lagere maand huren, gemiddeld met € 146 bij een WOZ-cap van 33%.

  • Beleggers zullen te maken krijgen met een daling in rendement, vooral merkbaar in regio's met hoge WOZ-waarden zoals Amsterdam.


De discussie rondom de regulering van de middenhuurmarkt in Nederland is de afgelopen maanden weer sterk opgelaaid. De overheid streeft ernaar om meer grip te krijgen op de vrije huurmarkt, die momenteel voor veel huurders niet aantrekkelijk is. Huurders in het middensegment missen de fiscale voordelen van de koopwoning en betalen vaak hogere huren dan in de sociale huursector.


Een goed functionerende vrije huursector is cruciaal voor de Nederlandse economie. Huurders in de vrije sector zijn vaak flexibel en bereid om te verhuizen als hun werk daarom vraagt. Daarnaast fungeert deze sector als een ventiel voor mensen die nog niet zeker zijn van hun woonplaats of relatie. De vrije huurmarkt biedt ook een oplossing voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar nog niet kunnen of willen kopen.



Huurders in het vrije segment zijn dus duurder uit dan bewoners van andere segmenten. Om dit probleem aan te pakken, wil de overheid het middensegment reguleren. Deze regulering zal alleen gelden voor nieuwe contracten. De overheid heeft hierin drie doelstellingen:


  • Zorgen voor betaalbare huurprijzen voor middeninkomens.

  • Voldoende midden huurwoningen beschikbaar stellen.

  • De prijs-kwaliteitsverhouding van de woningen in het middensegment verbeteren.


De overheid wil de huurprijzen gaan reguleren via het woningwaarderingsstelsel (WWS), dat momenteel alleen voor de sociale huursector geldt. Dit stelsel schrijft een maximale huurprijs voor op basis van woning kenmerken zoals kwaliteit en marktwaarde. De regulering zal gelden voor woningen met een puntenaantal tot 187, wat overeenkomt met een huurprijs grens van ongeveer € 1.000,- per maand.


Het is vrijwel zeker dat regulering het rendement voor beleggers zal gaan beïnvloeden. Volgens een analyse van de Nederlandsche Bank (DNB) zal het rendement van vastgoed investeerders namelijk onder druk komen te staan. De DNB-analyse is gebaseerd op factoren zoals de Huurenquête van het CBS, WOZ-waarde, WWS-punten, maandhuur en locatie. Voor het rendement hanteert DNB het bruto aanvangsrendement (BAR). Bruto aanvangsrendement (BAR) is het rendement dat een belegger verwacht te krijgen uit de verhuur van een woning, berekend als percentage van de investeringskosten.


De DNB-analyse toont aan dat huur regulering in het middensegment leidt tot een daling van de maand huren. Gemiddeld daalt de maandhuur met € 146 als de WOZ-cap van 33% geldt. Bij een variant van 40% bedraagt de daling € 122 en zonder WOZ-plafond € 109. De spreiding in de daling is groot: voor huurders met de 25% grootste huur daling bedraagt deze tenminste € 187, terwijl voor de 25% kleinste daling dit slechts € 40 is. De gemiddelde huur daling bedraagt € 92.


Het beeld verandert nog meer wanneer we gaan kijken naar de uitkomsten bij een bewoners wissel. Gemiddeld genomen is de daling van het bruto aanvangsrendement (BAR) dan beperkt. Wanneer de huurprijs wordt verlaagd bij een mutatie, daalt het aanvangsrendement van een huurwoning gemiddeld van 5,1% naar 4,5%. Dit is inclusief de WOZ-plafond regeling. Deze daling is aanzienlijk, maar kan nog verder beperkt worden door een hoger WOZ-plafond of het afschaffen ervan. Bij een WOZ-plafond van 40% wordt de rendement daling minder sterk, en zonder plafond is het effect op het rendement zelfs nog kleiner.


De verschillen in rendement dalingen tussen regio’s zijn aanzienlijk in Nederland; de WOZ-cap heeft meer effect in West-Nederland dan in de rest van het land. Zo daalt de BAR voor woningen die wegens de regulering met de huidige WOZ-cap de huur moeten verlagen, van 5,8% naar 5,3% in Noord-Nederland, terwijl in West-Nederland die daling groter is, van 4,9% naar 4,3%. Dit komt doordat de WOZ-waarden in West-Nederland, en met name in de Randstad, over het algemeen veel hoger liggen dan in andere delen van het land. Hierdoor heeft het WOZ-plafond in deze regio’s een grotere impact op de huurprijzen en daarmee op het rendement.


Een hoger WOZ-plafond van 40% of juist het invoeren van de regulering zonder WOZ-cap heeft hierdoor vooral invloed in West-Nederland, terwijl dit weinig effect heeft in Oost- en Noord-Nederland. In regio's zoals Amsterdam en Rotterdam, waar de WOZ-waarden zeer hoog zijn, zou een hoger WOZ-plafond ervoor zorgen dat huurprijzen minder snel dalen, waardoor het rendement voor beleggers minder onder druk komt te staan. In contrast, in gebieden met lagere WOZ-waarden, zoals in Oost- en Noord-Nederland, zou het verhogen van het WOZ-plafond minder effect hebben op de huurprijzen en het rendement, omdat de huurprijzen hier al relatief lager zijn en minder afhankelijk van de WOZ-waarde.



Voor vastgoed beleggers zal de impact van huur regulering sterk afhankelijk zijn van de locatie van hun vastgoed. Beleggers in West-Nederland zullen waarschijnlijk een grotere rendement daling ervaren dan beleggers in andere delen van het land. Dit maakt investeringen in de midden huur markt complexer en regio-specifiek. Vastgoed beleggers zullen dus nog zorgvuldiger moeten gaan overwegen waar ze in investeren en hoe de regionale verschillen in huur regulering hun rendementen kunnen beïnvloeden.


De nieuwe regulering heeft hierdoor twee kanten: het biedt voordelen voor huurders door betaalbare huurprijzen te garanderen, maar legt tegelijkertijd druk op de rendementen van beleggers, vooral in regio's met hoge WOZ-waarden. Het blijft essentieel dat de belangen van zowel huurders als beleggers in balans worden gebracht om een gezonde en duurzame midden huur markt te waarborgen.


De analyse van de Nederlandse Bank toont aan dat huurregulering in het middensegment kan leiden tot aanzienlijke huurprijsdalingen voor sommige huurders. De grootste rendementsdalingen zijn te vinden in de regio Amsterdam, waar de WOZ-waarden veel hoger zijn dan in de rest van het land. Dit betekent dat het plafond minder vaak een rol speelt in de Randstad. De regulering van het midden huursegment heeft dus zowel voordelen voor huurders, zoals lagere huren, als nadelen voor beleggers, namelijk lagere rendementen vanuit huurinkomsten.


Heb je vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar rens@debelegger.nl

Comments


Meld je aan voor onze dagelijkse nieuwsbrief!

Bedankt voor het abonneren!

Net binnen..