Lagere EPV is niet voor iedere huurder een korting
In het kort
Het kabinet wil de energieprestatievergoeding voor zeer duurzame huurwoningen verlagen om de gevolgen van het einde van salderen te beperken. De uitwerking hangt sterk af van wat een huurder nu werkelijk betaalt. Wie al onder het nieuwe maximum zit, krijgt door een lager plafond niet vanzelf een lagere rekening. Voor verhuurders ontstaat tegelijk de vraag hoeveel extra verduurzaming de resterende inkomsten nog kunnen dragen.
Het einde van salderen raakt niet alleen mensen die zelf zonnepanelen hebben gekocht. Ook huurders kunnen een deel van het voordeel verliezen, terwijl hun maandelijkse betaling voor een duurzame woning doorloopt. Het kabinet probeert dat nu te verzachten. Op 16 oktober 2026 stemde de ministerraad in met een voorstel om de maximale energieprestatievergoeding te verlagen en het voor advies naar de Raad van State te sturen. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027. Het is dus nog geen definitieve regeling.
Dat is een begrijpelijke ingreep, maar geen eenvoudige oplossing. Een lagere vergoeding kan de huurder ontlasten. Dezelfde euro ontbreekt vervolgens bij de verhuurder die de woning heeft verduurzaamd. Bovendien zegt een lager wettelijk maximum nog niet hoeveel een individuele huurder minder gaat betalen. Juist dat verschil verdient aandacht voordat de aangekondigde verlichting als een vaste korting wordt gezien.
Inhoudsopgave
Waarom een huurder voor energiebesparing betaalt
De energieprestatievergoeding, meestal afgekort tot EPV, is bedoeld voor woningen die aan strenge energie-eisen voldoen. Denk aan een goed geïsoleerde, gasloze woning die zelf veel elektriciteit opwekt. De verhuurder doet de investering, terwijl de huurder profiteert van een lagere energierekening. De EPV brengt een deel van dat voordeel terug naar degene die de verbouwing of nieuwbouw betaalt.
Volgens RVO staat deze maandelijkse vergoeding naast de huur en servicekosten. Zij telt niet mee voor de huurtoeslag. Er gelden maximale bedragen per vierkante meter en technische voorwaarden. De verhuurder moet jaarlijks met metingen aantonen dat de vereiste prestaties zijn gehaald. De EPV is daarmee iets anders dan simpelweg een maandbedrag voor een aantal panelen op het dak.
Voor de beoordeling van dit nieuws is dat onderscheid belangrijk. Een huurder die zonnepanelen via een andere afspraak betaalt, valt niet automatisch onder deze maatregel. Binnen de EPV betaalt de huurder volgens het kabinet niet daarnaast nog via huur of servicekosten voor diezelfde panelen. Het voorstel is dus geen algemene compensatieregeling voor alle huurders met zonnestroom.
Het onderliggende probleem ontstaat doordat de financiële waarde van die stroom verandert. De salderingsregeling eindigt op 1 januari 2027. Teruggeleverde stroom kan dan niet meer worden verrekend met afgenomen elektriciteit zoals nu. De woning kan technisch precies hetzelfde blijven presteren, terwijl het financiële voordeel voor de bewoner kleiner wordt. Een goede isolatielaag wordt niet slechter, maar een kilowattuur die op het verkeerde moment wordt opgewekt kan minder geld opleveren.
De kabinetsraming is geen persoonlijke jaarafrekening
Het kabinet raamt voor huurders die de maximale EPV betalen zonder aanpassing een extra last van ongeveer €42 tot €75 per maand. Met de voorgestelde verlaging resteert circa €8 tot €13. Cruciaal is de vergelijking: dit is tegenover een situatie mét salderen en zónder terugleverkosten. Het is niet automatisch het verschil tussen de eigen rekening van december 2026 en januari 2027.
Die bedragen geven richting, maar de persoonlijke uitkomst vraagt meer gegevens. Wie in 2026 al terugleverkosten betaalt, begint niet bij dezelfde uitgangssituatie. Ook stroomverbruik, opwek en het energiecontract verschillen. De berekening moet daarom de totale woonlasten vergelijken, niet alleen de EPV of alleen het voorschot van de energieleverancier.
Het achterliggende onderzoek van DGMR gebruikt praktijkgegevens van 259 woningen in zestien projecten. Dat is nuttiger dan uitsluitend een theoretische voorbeeldwoning, maar het is geen volledige telling van alle EPV-huishoudens. Voor één categorie was slechts een onvolledig meetjaar beschikbaar, dat rekenkundig is aangevuld. Voor basisappartementen ontbraken praktijkgegevens.
Ook de prijsbasis doet ertoe. DGMR rekende met energieprijzen en EPV-bedragen van oktober 2025 om het aantal aannames te beperken. Dynamische contracten en daltarieven bleven buiten beschouwing. De studie helpt daardoor het mechanisme begrijpen, maar geeft geen garantie voor de tarieven die een huishouden in 2027 krijgt aangeboden. Een nauwkeurige berekening kan nog steeds een onzekere toekomst beschrijven.
Een lager plafond is niet voor iedereen korting
De sterkste tegenwerping komt van huurders die al minder dan het maximum betalen. De Woonbond wees daar op 17 juli 2026 op, tijdens de consultatie. Volgens de belangenorganisatie hebben verhuurders bij renovaties geregeld lagere vergoedingen afgesproken om voldoende draagvlak te krijgen. Het is een bezwaar tegen de verdeling van de compensatie, niet tegen energiebesparing zelf.
Een eenvoudig rekenvoorbeeld maakt duidelijk wat daarmee wordt bedoeld. Veronderstel dat een woning nu een maximumvergoeding van €100 per maand heeft en dat dit plafond naar €70 gaat. Een huurder die €100 betaalt, kan in dit vereenvoudigde voorbeeld €30 verlichting krijgen. Een buur die al €60 betaalt, zit ook onder het nieuwe maximum. Alleen het verlagen van dat maximum dwingt zijn betaling niet nog eens €30 omlaag.
Dit zijn fictieve bedragen, geen aangekondigde tarieven. De kern is dat de ruimte boven het bestaande contract wordt verkleind, niet dat iedere huurder dezelfde korting ontvangt. Voor de tweede huurder kan het verdwijnen van salderen daardoor wel voelbaar worden op de stroomrekening, terwijl de afgesproken EPV gelijk blijft. Eventuele aanvullende afspraken over verlaging moeten afzonderlijk worden bekeken.
De toelichting bij het consultatievoorstel erkent dit probleem expliciet. Daarin staat dat een al lagere vergoeding onder het nieuwe plafond kan blijven, waardoor de herijking voor die huurder geen voordeel oplevert. Die toelichting beschrijft het voorstel uit de zomer, niet een afzonderlijk vastgesteld recht op compensatie. De definitieve tekst na het adviestraject blijft bepalend.
Minder inkomsten veranderen de renovatierekensom
De andere kant van de afweging is eveneens serieus. Een verhuurder die minder ontvangt, heeft minder geld om een investering terug te verdienen. Dat maakt niet iedere renovatie onrendabel. Het betekent wel dat dezelfde technische verbetering met een andere financiële dekking moet worden beoordeeld.
De consultatietoelichting presenteert de herijking als een verdeling van het verlies. Het kabinet kiest daarin niet voor volledige compensatie van alle effecten via de EPV, mede omdat de woningen hun hoge kwaliteit en een deel van hun financiële voordelen behouden. Dat is een beleidskeuze. Het bewijs dat een woning comfortabel blijft, is niet hetzelfde als het bewijs dat de rekening van iedere huurder gelijk blijft.
Het kabinet wijst ook op bredere maatregelen die de investeringscapaciteit van corporaties met €28 miljard moeten verbeteren, waaronder aangepaste fiscale regels. Warmte365 beschrijft die toelichting bij het besluit. Dat is niet hetzelfde als een geoormerkte vergoeding voor iedere EPV-woning. Een betere financiële positie van de sector kan ruimte geven, maar bepaalt nog niet hoe een afzonderlijk project wordt betaald.
Voor een nieuwe investering helpt het om achteruit te rekenen. Neem een extra verduurzamingsstap van €10.000 per woning, boven op een renovatie die sowieso plaatsvindt. Veronderstel een economische looptijd van twintig jaar, een vereist rendement van 4% en geen restwaarde. Dit zijn uitsluitend rekenaannames, geen offertes of sectorgemiddelden. De jaarlijks benodigde netto kasstroom is dan €10.000 × 0,04 / (1 − 1,04 tot de macht −20), oftewel ongeveer €736.
Met daarnaast €300 per jaar aan extra beheer en onderhoud zou gemiddeld circa €1.036 aan jaarlijkse inkomsten nodig zijn, ongeveer €86 per maand. Dat bedrag is geen advies voor een EPV-tarief en zegt niet dat het wettelijk gevraagd mag worden. Het laat zien wat de investering in dit model financieel verlangt. De huurdersrekening en het toegestane plafond vormen aparte grenzen.
Omgekeerd ondersteunen €600 netto per jaar bij dezelfde twintig jaar en 4% ongeveer €8.154 aan investering. Dat is circa €1.846 minder dan de veronderstelde €10.000. Het verschil moet dan komen uit lagere bouwkosten, een andere financieringsbron of andere aantoonbare baten. Een subsidie kan helpen, maar is hier niet verondersteld. Financieringskosten worden niet nogmaals van de kasstroom afgetrokken: de 4% verwerkt de tijdswaarde en rendementeis al.
Zo wordt ook duidelijk waarom een lagere vergoeding niet uitsluitend een administratieve verandering is. Zij kan bepalen welke extra stap nog past binnen het budget. Tegelijk is deze rekensom bewust beperkt tot de aanvullende investering. Zij waardeert niet de hele woning en telt huurinkomsten, waardestijging of maatschappelijke baten niet stilzwijgend mee.
Drie jaren laten zien waar de ruimte verdwijnt
Voor 2027, 2028 en 2029 zijn drie illustratieve scenario’s gemaakt. De jaarlijkse bruto inkomsten uit de aanvullende stap bedragen respectievelijk €600, €900 en €1.200. De extra uitgaven lopen in alle scenario’s van €300 via €315 naar €330. De inkomsten blijven bewust constant; er is geen toekomstige indexatie of verhoging van wettelijke maxima voorspeld.
Na deze uitgaven resteert in het lage scenario €300, €285 en €270 per jaar. In het midden is dat €600, €585 en €570. In het hoge scenario blijft €900, €885 en €870 over. Over drie jaar gaat het om respectievelijk €855, €1.755 en €2.655, vóór een eventuele projectgebonden belasting. De vereiste jaarlijkse netto kasstroom van circa €736 uit het twintigjaarsmodel wordt alleen in het hoge scenario gehaald.
Dat maakt het hoge scenario niet waarschijnlijker en de investering niet automatisch verantwoord. Het toont welke inkomsten nodig zijn om de gekozen kosten en rendementeis te dragen. In een echt project moeten ook vervangingen, uitval en de resterende technische levensduur worden verwerkt. Als een warmtepomp eerder vervangen moet worden, is een eenvoudige onderhoudspost onvoldoende.
De bruikbare vraag voor een verhuurder is daarom niet alleen of een woning het vereiste energieniveau haalt. Het gaat ook om de extra investering die werkelijk door de vergoeding wordt gedekt. Voor de huurder ligt de vraag aan de andere kant: welk voordeel blijft na die vergoeding en de energierekening daadwerkelijk over?
De uitkomst moet zichtbaar worden in de totale woonlasten
Voor huurders begint een controle bij de eigen overeenkomst. Staat daar daadwerkelijk een EPV in, hoeveel wordt betaald en welke prestaties zijn afgesproken? Leg vervolgens de jaarafrekening en de gemeten opwek en afname ernaast. Vraag de verhuurder om de vergelijking voor 2027 met dezelfde woning en hetzelfde verbruik, maar met de nieuwe contracttarieven en de uiteindelijk vastgestelde EPV-regels. Zo worden een veranderend voorschot en een echte jaarlijkse kostenstijging niet door elkaar gehaald.
Meer stroom direct gebruiken kan helpen, maar is geen reden om een ongunstige contractuitkomst weg te rekenen. Een huishouden kan niet al zijn winterverwarming naar zonnige zomermiddagen verschuiven. De consultatietoelichting concludeert ook dat meer eigen verbruik de gevolgen kan beperken, maar niet volledig opheft. Een besparingsbelofte vraagt dus om meetgegevens, geen veronderstelling dat iedereen zijn verbruik voldoende kan aanpassen.
Het voorstel is een gerichte poging om een bestaande afspraak weer beter te laten aansluiten op veranderende energieregels. Dat is waardevol voor huurders wier betaling daadwerkelijk daalt. Het overtuigt minder als algemene bescherming: daarvoor verschillen contracten en stroomrekeningen te veel. Het doorslaggevende bewijs komt straks uit de definitieve regeling én uit berekeningen op basis van werkelijk betaalde vergoedingen. Pas dan blijkt of de verlichting bij de getroffen huishoudens terechtkomt zonder de volgende renovatie onnodig moeilijk te maken.
Opmerkingen