Een huis kopen als starter? Het wordt steeds moeilijker

In het kort:

• In oktober 2024 stegen de prijzen met 11,5%, mede door hogere lonen, woningkrapte en groeiend consumentenvertrouwen.

• De hoge prijzen maken het voor starters steeds moeilijker om een woning te kopen, terwijl de kloof tussen inkomens en huizenprijzen blijft groeien.

• Verkoop van huurwoningen door beleggers verhoogt het aanbod van appartementen, maar het tekort aan grondgebonden woningen blijft groot.

De huizenmarkt in Nederland blijft problemen veroorzaken, met nieuwe recordstijgingen van de huizenprijzen. In oktober 2024 stegen de prijzen van koopwoningen met maar liefst 11,5% ten opzichte van hetzelfde moment vorig jaar. Dit is de grootste prijsstijging sinds de zomer van 2022. De gemiddelde woning kost nu bijna €43.000 meer dan een jaar geleden, met een gemiddelde transactieprijs van €467.355. Dit geeft aan dat de woningmarkt, ondanks enkele periodes van stagnatie, onverminderd opwaarts blijft bewegen.

De grote vraag is natuurlijk: waarom blijven de huizenprijzen stijgen? Het antwoord ligt in een combinatie van factoren die de huizenmarkt blijven aandrijven. Een belangrijke reden is de stijging van de lonen. De afgelopen jaren zijn de lonen flink gestegen, waardoor mensen meer kunnen lenen op basis van hun inkomen. Dit heeft hun koopkracht vergroot en hen meer mogelijkheden gegeven om een woning aan te schaffen. Daarnaast speelt het consumentenvertrouwen een grote rol. Mensen die vertrouwen hebben in de toekomst van de woningmarkt, zullen sneller geneigd zijn om nu een woning te kopen, vooral als ze verwachten dat de prijzen blijven stijgen. Dit zorgt voor een sneeuwbaleffect waarbij steeds meer kopers actief worden, wat de vraag blijft aansteken.

Maar de belangrijkste reden is waarschijnlijk de kwestie van woningkrapte. Hoewel het aantal woningen op de markt is gestegen ten opzichte van de crisis in 2021, blijft het aanbod historisch laag. Er zijn simpelweg te weinig woningen om de vraag te dekken, wat de prijzen omhoog blijft drukken. Dit wordt versterkt door de beperkte beschikbaarheid van grondgebonden woningen zoals rijtjeshuizen, die vaak sneller verkocht worden dan appartementen. Hieronder zie je het alsmaar toenemende woningtekort - de voorspellingen zijn dat het in 2024 nog groter is geworden.

De stijgende huizenprijzen zorgen ervoor dat het voor starters steeds moeilijker wordt om een woning te kopen. De grote vraag is of ze in een markt als deze nog wel kunnen doorstoten. In sommige gevallen is het zelfs zo dat starters geen andere optie hebben dan een woning te kopen, simpelweg omdat ze te veel verdienen voor sociale huur, maar niet genoeg om in de vrije huursector een fatsoenlijk huis te vinden. Voor deze groep wordt de stap naar een koopwoning steeds zwaarder, vooral gezien de stijgende prijzen meestal niet in lijn liggen met de gemiddelde inkomens van starters.

Voor deze starters zijn de huizenprijzen een obstakel. Met de huidige prijslijst is het moeilijk om een woning te vinden die binnen het bereik van het gemiddelde inkomen ligt, en zelfs met een goed inkomen hebben starters te maken met een steeds groter wordende kloof tussen hun budget en de huizen die te koop staan. Dit creëert een vicieuze cirkel, waarbij ze niet snel kunnen doorstromen naar de woningmarkt vanwege de torenhoge prijzen die niet aansluiten bij hun financiële situatie.

Een interessante trend die ook de woningmarkt beïnvloedt, is de verkoop van huurwoningen door beleggers. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024, zijn huurwoningen in het middensegment minder aantrekkelijk geworden voor investeerders. Dit heeft hen ertoe aangezet om hun huurappartementen te verkopen, wat het aantal woningen op de markt vergroot. Maar ook dit heeft zijn keerzijde. Het is niet zo dat het aanbod in alle segmenten toeneemt. De stijging van het aantal beschikbare woningen komt vooral uit de verkoop van appartementen, terwijl het aanbod van grondgebonden woningen, zoals rijtjeshuizen en hoekwoningen, aanzienlijk lager blijft.

Voor beleggers biedt de huidige situatie kansen, maar ook uitdagingen. Terwijl de prijzen stijgen, kunnen ze profiteren van het verkoopklimaat, vooral met de stijging van de vraag naar appartementen. Maar het beperkte aanbod van grondgebonden woningen kan hen voor uitdagingen stellen. Beleggers moeten zich daarom goed voorbereiden op een mogelijk verschuivende markt, waarin appartementen de boventoon zullen voeren.

Lees ook: De beste vastgoedfondsen in 2024

Voor de woningmarkt in 2025 wordt een lichte toename van het aantal verkopen voorspeld, maar de groei zal minder snel zijn dan in 2024. ING Research verwacht een stijging van ongeveer 2,5% in het aantal verkochte woningen en een stijging van 5,5% in de huizenprijzen, voornamelijk gedreven door de verkoop van appartementen. De verwachting is dat de woningmarkt in 2025 vooral uitgedaagd zal worden door de continue druk op de prijzen, het beperkte aanbod van grondgebonden woningen en de verschuiving van beleggers in de huurmarkt.

De huizenprijzen in Nederland blijven stijgen, en met de toegenomen vraag en het beperkte aanbod zullen ze waarschijnlijk nog enige tijd blijven stijgen. Dit biedt kansen voor beleggers, maar maakt het voor starters steeds moeilijker om een woning te kopen. Het is een complex samenspel van factoren die de huizenmarkt aandrijven, en hoewel de markt relatief sterk blijft, blijft het voor veel Nederlanders een uitdaging om een woning te vinden die binnen hun budget past. De vraag is of de overheid en de markt in staat zullen zijn om de kloof te verkleinen en de markt toegankelijker te maken voor de starters van de toekomst.