Rabobank komt met een belangrijke update over de huizenmarkt

In het kort:

• Het extra aanbod door de uitpondgolf zorgt voor meer transacties en minder extreme prijsstijgingen, maar neemt de structurele woningkrapte niet weg.

• Huizenprijzen blijven stijgen omdat de vraag hoog blijft, de nieuwbouw achterloopt en het tijdelijke aanbod in 2026 weer afneemt.

• Starters krijgen meer kansen door betaalbaarder aanbod, maar de betaalbaarheid blijft knellen door inkomens die achterblijven bij huizenprijzen.

De Nederlandse woningmarkt lijkt op papier wat rustiger te worden, maar wie beter kijkt ziet vooral een verschuiving in de samenstelling van het aanbod. Rabobank beschrijft in het kwartaalbericht van 10 december 2025 dat er de afgelopen vier kwartalen per saldo ongeveer 34.000 ex huurwoningen zijn verkocht aan eigenaar bewoners. Dat is veel extra aanbod, en toch blijft het gevoel op de markt dat woningen schaars zijn. De kern is dat dit aanbod de markt wel iets meer ademruimte geeft, maar niet genoeg om de onderliggende krapte echt weg te nemen.

De afgelopen jaren was het beeld simpel. Er waren te weinig woningen, te weinig nieuwbouw, en de vraag bleef hoog. Dat patroon is nog steeds zichtbaar. Alleen komt er nu tijdelijk extra aanbod bij, omdat beleggers huurwoningen verkopen. Dat drukt de prijsstijging, maar het verandert niet het fundament van de markt. De woningmarkt koelt niet af, hij schuift vooral een stukje op.

De uitpondgolf bepaalt het aanbod en het transactievolume

De grootste verandering in 2025 is de verkoopgolf van voormalige huurwoningen. Rabobank schat dat in de afgelopen vier kwartalen per saldo zo’n 34.000 huurwoningen van woningbeleggers naar de koopsector zijn gegaan. Dat is direct terug te zien in het aantal transacties. Naar verwachting wisselen dit jaar ongeveer 240.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat zijn er veel meer dan vorig jaar, en die stijging hangt één op één samen met de uitpondgolf.

Ook op kortere termijn zie je dat effect. In oktober gingen bijna 22.000 bestaande koopwoningen over naar een nieuwe eigenaar, ruim 20 procent meer dan een jaar eerder. In de eerste tien maanden van 2025 waren dat er zelfs bijna 29.000 meer dan in dezelfde periode het jaar ervoor. Dat soort cijfers krijg je niet alleen door meer enthousiasme bij kopers. Dit is vooral aanbod dat ineens op de markt komt, en dat wordt nog steeds opvallend goed opgenomen.

Wat hier belangrijk aan is, is dat extra aanbod niet automatisch betekent dat kopers ineens kunnen onderhandelen alsof het 2014 is. De markt kan dit aanbod absorberen, maar het tempo waarin woningen worden verkocht is ongeveer gelijk gebleven aan vorig jaar. De NVM noemt de markt nog altijd zeer krap. Dat is precies waarom Rabobank spreekt van “geen afkoeling ondanks meer aanbod”.

Waarom de huizenprijzen minder hard stijgen maar niet dalen

De prijsstijging vlakt wel af. Begin 2025 zaten we nog tegen dubbele groeicijfers aan. In oktober waren bestaande koopwoningen volgens de cijfers nog 6,6 procent duurder dan een jaar eerder. Dat is nog steeds stevig, alleen voelt het minder spectaculair dan wat mensen gewend waren.

Rabobank legt die afkoeling van de groei vooral uit met klassieke vraag en aanbod. Meer aanbod drukt de prijsgroei. In de eerste drie kwartalen van 2025 zouden beleggers volgens schattingen ruim 30.000 woningen extra te koop hebben gezet ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Dat is een toename van ongeveer 19 procent. Als er meer keus is, loopt de spanning uit de markt en stijgen prijzen minder hard.

Toch is dit geen situatie waarin prijzen ineens breed dalen. De vraag naar koopwoningen blijft hoog. De meeste woningen worden nog steeds snel verkocht. De markt voelt dus minder oververhit, maar blijft krap. Dat is ook waarom Rabobank voor 2025 nog altijd uitkomt op een gemiddelde huizenprijsstijging van 8,8 procent. Voor 2026 verwacht de bank 4,8 procent en voor 2027 5,5 procent. Dat is minder dan 2025, maar nog steeds groei.

Dat 2027 weer hoger uitkomt dan 2026 is ook logisch binnen dit verhaal. Rabobank verwacht dat de uitpondgolf in de loop van 2026 afneemt, waardoor het extra aanbod langzaam verdwijnt. Als de vraag hoog blijft en de nieuwbouw niet versnelt, dan wordt de markt vanzelf weer krapper. En in een krappe markt lopen prijzen weer sneller op.

Starters krijgen meer kansen maar de betaalbaarheid blijft knellen

Een opvallend effect van de verkoopgolf is dat er relatief veel woningen op de markt komen die gemiddeld goedkoper zijn dan het reguliere aanbod. Uitpondwoningen zijn vaak kleiner, liggen vaker in stedelijke gebieden en zaten eerder in het middensegment van de huurmarkt. Dat past voor veel starters beter bij hun budget dan een doorsnee eengezinswoning.

Daarom ziet Rabobank dat starters sinds 2024 weer vaker een woning kopen. Dat is een belangrijke verschuiving, want in de jaren daarvoor werd deze groep vaak uit de markt gedrukt door hogere rentes en snel stijgende prijzen. Meer aanbod helpt dus echt, vooral omdat het aanbod beter aansluit op het type woning waar starters naar zoeken.

Maar het blijft een probleem dat veel jonge huishoudens simpelweg niet genoeg kunnen lenen. Rabobank stelt dat huurders onder de 35 jaar die nu een woning huren in het midden of dure segment een ex huurwoning lang niet altijd kunnen financieren op basis van hun huishoudinkomen. Gemiddeld komen zij ongeveer 120.000 euro tekort. Dat is een enorm gat. Het laat zien dat extra aanbod wel kansen geeft, maar dat het geen wondermiddel is zolang inkomens en prijzen zo ver uit elkaar blijven lopen.

Wat je ook ziet, is dat betaalbaarheid niet alleen gaat over de prijs van de woning. Het gaat ook over de leennormen, de rente en het vertrouwen dat mensen hebben dat ze een aankoop aankunnen. De markt kan dus best druk blijven, terwijl een deel van de vraag eigenlijk “geblokkeerd” is omdat mensen het niet rond krijgen.

Vraag en vertrouwen blijven hoog ondanks economische onzekerheid

Rabobank noemt de woningmarkt een vertrouwensmarkt. Mensen kopen niet alleen omdat ze een huis nodig hebben, maar ook omdat ze geloven dat de woning op lange termijn waarde houdt. Interessant is dat geopolitieke en economische onzekerheid dat vertrouwen niet structureel lijkt te breken. Het consumentenvertrouwen is weliswaar laag, maar de marktindicator van Vereniging Eigen Huis staat bijna op neutraal. Dat komt waarschijnlijk doordat de arbeidsmarkt krap blijft en de loonontwikkeling relatief stevig is.

Er zijn wel signalen dat de vraag iets meer onder druk staat. Voor het eerst in twaalf jaar daalt de koopgeneigdheid onder woningzoekenden en de Koopintentie index van Funda laat al vijf kwartalen een licht dalende trend zien. Dat zijn zachte signalen die passen bij een markt waarin het lastiger wordt om rond te rekenen. Maar zolang woningen ongeveer even snel verkocht blijven worden en de krapte hoog blijft, lijkt dit geen echte omslag.

Ook de hypotheekmarkt geeft volgens Rabobank geen beeld van een gevaarlijke bubbel. De totale hypotheekschuld stijgt nog, maar dat is te verklaren doordat er meer starters kopen. Starters lenen relatief veel ten opzichte van de koopsom, waardoor de hypotheekschuld harder kan stijgen zonder dat je meteen hoeft te concluderen dat de prijsstijging kredietgedreven is. Rabobank zegt daarom dat er geen aanwijzingen zijn dat de huizenprijzen nu vooral door kredietgroei worden opgejaagd, wat juist een geruststellend signaal is voor de houdbaarheid.

Al vanaf €100 beleggen in Nederlands vastgoed, vertel mij meer!

Regionale verschillen blijven groot, vooral door uitponden in steden

De uitpondgolf speelt niet overal even sterk. In en rond de grootste steden van de Randstad is de vrije huursector relatief groot, en daarom komt daar ook relatief veel uitpondaanbod op de markt. Dat drukt daar de prijsstijging sterker dan in regio’s waar minder beleggerswoningen in de verhuur zaten.

Rabobank verwacht voor 2025 de hoogste procentuele prijsstijgingen in Delfzijl en omgeving met gemiddeld 13 procent. Amsterdam is hekkensluiter met ongeveer 5 procent. Dat verschil is groot, maar het is belangrijk om te beseffen dat een lage procentuele stijging in een dure regio nog steeds veel euro’s kan betekenen. Rabobank noemt dat de absolute stijging in Delfzijl en omgeving naar verwachting 37.000 euro is, terwijl Utrecht richting 52.000 euro gaat. In Amsterdam zou het om ruim 27.000 euro gaan.

Voor 2026 verwacht Rabobank in alle regio’s verdere stijgingen, grofweg van 4 tot 7 procent. Groningen wordt genoemd als koploper. In regio’s waar de uitpondgolf groot is, wordt 2026 een soort tussenjaar. Het extra aanbod neemt naar verwachting af, waardoor de markt daar geleidelijk weer krapper kan worden. Dat mechanisme kan juist in de grote steden op termijn weer voor meer prijsdruk zorgen, zeker als de nieuwbouw achterblijft.

Nieuwbouw blijft de zwakke plek en dat houdt de krapte in stand

Als er één reden is waarom de markt niet echt kan afkoelen, dan is het dat de woningbouwproductie al jaren achterblijft. Het doel van 100.000 woningen per jaar wordt niet gehaald. Rabobank noemt dat vorig jaar slechts 82.000 woningen aan de voorraad zijn toegevoegd. En tot 2028 ziet het er niet naar uit dat dit snel verandert.

Er zitten wel veel woningen in de pijplijn, zelfs gemiddeld zo’n 205.000 over de afgelopen twaalf maanden. Alleen is een pijplijn geen oplevering. Bij veel projecten zijn vergunningen nog niet onherroepelijk en lopen bezwaar en beroepsprocedures. Rabobank verwijst naar schattingen dat ongeveer een derde van de geplande woningen hiermee te maken heeft.

Daarnaast is er het probleem dat de opleveringen al jaren achterblijven bij wat je op basis van vergunningen zou verwachten. De nieuwbouwproductie schommelt rond 72.000 woningen per jaar, en sinds 2023 neemt het aantal opgeleverde woningen zelfs weer wat af. Dat wijst op vertraging tijdens de bouw en op stagnatie bij verkopen van nieuwbouwkoopwoningen.

Dit is precies waarom Rabobank verwacht dat de markt in 2027 weer krapper wordt. Als het extra aanbod uit uitponden wegvalt, maar de bouw blijft achter, dan ontstaat opnieuw het bekende probleem van te weinig woningen voor te veel huishoudens.

Vooruitblik: minder transacties, lagere groei in 2026, daarna weer wat sneller

De verwachting van Rabobank is dat 2025 en 2026 nog jaren zijn met relatief veel transacties door de uitpondgolf, maar dat het tempo er daarna uitloopt. Voor 2026 voorziet Rabobank 227.000 transacties, en voor 2027 ongeveer 205.000. Dat is een duidelijke daling, en het past bij het idee dat de verkoopgolf bijna zijn piek bereikt.

Rabobank legt uit waarom die golf waarschijnlijk afzwakt. De Wet betaalbare huur en het inperken van tijdelijke contracten gingen per 1 juli 2024 in. Tijdelijke contracten mochten maximaal twee jaar duren, waardoor vooral vanaf de zomer van 2026 minder woningen “vanzelf” vrijkomen om uit te ponden. Bij huurders met vaste contracten is verkopen lastiger, tenzij de huurder zelf wil kopen. In de praktijk betekent dit dat het extra aanbod geleidelijk opdroogt.

Het gevolg is een markt die in 2026 nog iets wordt geholpen door aanbod, waardoor de prijsstijging gemiddeld terugvalt naar 4,8 procent. Daarna komt de krapte weer meer naar voren en trekt de prijsstijging in 2027 weer aan naar 5,5 procent. Dat is geen spectaculaire voorspelling, maar wel een logisch verhaal. Het laat zien dat het huidige extra aanbod vooral een tijdelijke buffer is, en geen structurele oplossing.

Als je alles bij elkaar neemt, dan is de belangrijkste boodschap dat de woningmarkt in Nederland nog steeds draait op schaarste. De uitpondgolf zorgt tijdelijk voor extra aanbod en meer transacties, en daardoor stijgen prijzen minder hard dan in de piekjaren. Maar zolang nieuwbouw niet versnelt en inkomens maar langzaam de kloof met huizenprijzen dichten, blijft de markt fundamenteel krap. Dat is ook waarom Rabobank spreekt van geen afkoeling, maar eerder van een periode waarin de druk even iets anders verdeeld wordt.

Het kwartaalbericht van Rabobank laat zien dat de Nederlandse woningmarkt niet fundamenteel afkoelt, maar tijdelijk wordt ondersteund door extra aanbod dat vooral voortkomt uit beleid en niet uit structurele verbetering. De onderliggende schaarste blijft bestaan, omdat nieuwbouw achterblijft en de vraag hoog blijft. Dat maakt de markt minder oververhit dan in eerdere jaren, maar zeker niet ontspannen. Voor beleggers betekent dit dat wonen een schaars goed blijft, met waarde die vooral wordt gedragen door structurele tekorten en demografische druk.

Juist in zo’n markt kijken veel beleggers naar vastgoedvormen die minder afhankelijk zijn van koopprijzen en transacties, maar draaien op stabiele huurinkomsten. SynVest richt zich met zijn fondsen op Nederlands supermarktvastgoed en zorgvastgoed, sectoren die profiteren van langlopende huurcontracten en een blijvende vraag, ongeacht schommelingen op de koopwoningmarkt.

Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.