Achter de schermen: Zo verschillen deze twee dividend REITs écht

In het kort:

• Beide bedrijven genereren hun inkomsten uit de verhuur van bedrijfspanden onder zogenaamde 'triple-net lease'-contracten, waarbij de huurder de meeste kosten betaalt.

• Realty Income is een groter bedrijf dat zich richt op brede diversificatie en een hoog direct dividend, terwijl Agree Realty kleiner is en zich focust op snellere dividend- en vermogensgroei.

• Beide bedrijven hebben een sterke aanwezigheid in de retailsector, maar Realty Income is breder gespreid over sectoren zoals industrieel vastgoed en gaming.

Zowel Agree Realty (ADC) als Realty Income (O) zijn erg populaire aandelen, en dat komt vooral door de stabiele en betrouwbare dividenden die ze uitkeren. Deze bedrijven zijn wat men noemt 'triple-net lease' vastgoedfondsen, wat betekent dat ze bedrijfspanden bezitten en verhuren. Het speciale aan deze contracten is dat de huurder, naast de huur, ook de meeste kosten betaalt zoals onderhoud, verzekeringen en belastingen. Dit zorgt voor een voorspelbare geldstroom voor de vastgoedfondsen, wat op zijn beurt een vast inkomen oplevert voor de aandeelhouders.

Hoewel de bedrijven op elkaar lijken, hebben ze een andere aanpak. Realty Income is de reus van de twee en staat bekend als 'The Monthly Dividend Company'. Ze richten zich op diversificatie met duizenden panden en hebben een lange geschiedenis van het verhogen van hun dividend. Dit maakt ze ideaal voor beleggers die een vast, betrouwbaar inkomen zoeken met weinig risico. Agree Realty is kleiner, maar groeit snel. Zij focussen meer op het verwerven van nieuwe, hoogwaardige panden. Dit leidt tot een snellere groei van het dividend, wat aantrekkelijker is voor beleggers die vooral gericht zijn op de groei van hun vermogen op de lange termijn.

Wat is een REIT?

Laten we bij het begin, beginnen. Een REIT (Real Estate Investment Trust) is in feite een bedrijf dat inkomsten genereert uit onroerend goed. Zie het als een vastgoedfonds dat op de beurs verhandeld wordt, net als een gewoon aandeel. Door te beleggen in een REIT, koop je een klein stukje van een grote portefeuille met vastgoed, zoals kantoorgebouwen, winkelcentra, appartementencomplexen of distributiecentra. Het grote voordeel is dat je de voordelen van beleggen in vastgoed ervaart, zoals een stabiele inkomstenstroom, zonder dat je zelf huizen hoeft te kopen en te beheren.

Het speciale aan een REIT is dat het bedrijf verplicht is om een groot deel van zijn winst, meestal 90% of meer, uit te keren aan de aandeelhouders in de vorm van dividend. Hierdoor ontvang je als belegger een regelmatige en vaak hoge dividenduitkering, wat het aantrekkelijk maakt voor mensen die op zoek zijn naar een passief inkomen. REITs zijn er in verschillende soorten, gespecialiseerd in bijvoorbeeld woningen, kantoren of zelfs ziekenhuizen. Dit biedt beleggers de mogelijkheid om hun portefeuille te diversifiëren over verschillende vastgoedsectoren.

Welke bedrijven hebben zij in portefeuille?

Beide bedrijven hebben een sterke focus op de retailsector, wat betekent dat veel van hun klanten grote winkelketens zijn. Agree Realty richt zich vooral op "recessiebestendige" winkels, zoals supermarkten en doe-het-zelfzaken. Realty Income heeft een bredere aanpak en investeert naast retail ook in andere sectoren, zoals industrieel vastgoed en de gamingsector. Hierdoor is de portefeuille van Realty Income breder gespreid.

Agree Realty

Agree Realty (ADC) heeft een indrukwekkend portfolio met veel bekende namen. Tot hun belangrijkste huurders behoren grote Amerikaanse retailers zoals Walmart, Best Buy en Kroger. Daarnaast werken ze samen met andere grote bedrijven zoals Tractor Supply Co., Dollar General, CVS, Lowe's en Home Depot. Deze bedrijven zijn gekozen omdat ze als 'recessiebestendig' worden beschouwd; mensen hebben immers altijd levensmiddelen en basisgoederen nodig, zelfs in moeilijke economische tijden. Deze sterke, stabiele huurders zorgen voor een constante en betrouwbare inkomstenstroom. Zie hier een overzicht van de bedrijven:  

Bron: Agree Realty IR

De portefeuille van Agree Realty is verdeeld over diverse sectoren. De grootste sector is supermarkten en warenhuizen, zoals te zien is aan de eerder genoemde huurders. Daarnaast hebben ze ook aanzienlijke investeringen in sectoren zoals autodiensten, thuisverbetering en gemakswinkels. Deze brede spreiding over verschillende sectoren vermindert het risico voor beleggers, omdat de prestaties van de portefeuille niet afhankelijk zijn van één enkele sector. Zie hier de verdelingen van de sectoren:

Bron: Agree Realty IR

Realty Income

Realty Income heeft een zeer diverse portefeuille van bedrijven. Tot de grootste huurders behoren bekende namen zoals Walgreens Boots Alliance, Dollar General en Dollar Tree. Ook heeft het bedrijf panden in bezit die verhuurd worden aan grote spelers zoals 7-Eleven, FedEx, Walmart en Home Depot. De focus ligt op bedrijven met een sterke financiële positie, wat zorgt voor een stabiele en betrouwbare huurinkomstenstroom die de maandelijkse dividenden ondersteunt. Zie hier een overzicht van de bedrijven:

Bron: Realty Income IR

Wat betreft de sectoren, is de portefeuille van Realty Income breed gespreid. De nadruk ligt op de retailsector, waaronder detailhandel, restaurants en theaters. Dit vormt de meerderheid van hun huurinkomsten. Daarnaast heeft Realty Income de afgelopen jaren steeds meer geïnvesteerd in andere sectoren, waaronder industrieel vastgoed en gaming, om de diversificatie te vergroten en het risico te spreiden. Deze spreiding helpt het bedrijf om veerkrachtig te zijn in verschillende economische omstandigheden. Zie hier de verdelingen van de sectoren:

Bron: Realty Income IR

Wat is het dividendrendement?

Het dividendrendement is een belangrijk verschil tussen Agree Realty en Realty Income. Op dit moment heeft Realty Income een hoger rendement van ongeveer 5,4%, terwijl dat van Agree Realty rond de 4,1% ligt. Dit betekent dat je bij een investering in Realty Income per euro een hoger direct inkomen ontvangt. Dit hoge rendement maakt Realty Income vooral aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar een stabiel en direct inkomen uit hun investering. Agree Realty biedt een lager direct rendement, wat typerend is voor een bedrijf dat sneller groeit.

Naast het dividendrendement is het ook belangrijk om te kijken naar het dividend per aandeel. Agree Realty keert momenteel ongeveer $0,77 per kwartaal uit, terwijl Realty Income een kwartaaldividend van ongeveer $0,81 uitkeert. Hoewel het dividend per aandeel van Realty Income momenteel iets hoger is, is de groei van het dividend bij Agree Realty over het algemeen sneller. Dit komt doordat Agree een kleiner bedrijf is dat zich richt op agressieve uitbreiding van hun portefeuille. Deze snellere groei kan op lange termijn een hoger dividend per aandeel opleveren, wat het bedrijf aantrekkelijk maakt voor beleggers die zich richten op vermogensgroei.

Opzoek naar een ETF welke maandelijks dividend betaald? Wellicht is deze ETF iets voor jou! Lees hier meer over deze ETF: Underperformance alert - Waarom deze ETF het rendement drukt

Wat is het verschil?

Het voornaamste verschil tussen Agree Realty en Realty Income zit in hun omvang, strategie en, als gevolg daarvan, hun groeipotentieel en dividendrendement. Realty Income is de absolute gigant in de sector, met een veel groter portfolio van duizenden panden wereldwijd. Door deze schaalgrootte kan Realty Income een brede diversificatie aanbieden, niet alleen over verschillende huurders en sectoren (naast retail ook industrieel en gaming), maar ook geografisch. Hun strategie is gericht op stabiliteit en het bieden van een betrouwbaar en hoog huidig dividendrendement.

Agree Realty is een kleinere, maar snelgroeiende speler. De strategie van Agree is om zich te concentreren op het verwerven van hoogwaardige panden in de retailsector, met een sterke nadruk op huurders met een 'investment-grade' rating, zoals Walmart en Home Depot. Dit maakt hun portfolio als geheel minder risicovol dan dat van Realty Income.

De keuze tussen deze twee aandelen komt neer op de persoonlijke voorkeur van de belegger. Zoek je naar een stabiel, hoog passief inkomen en maximale diversificatie, dan is Realty Income de logische keuze. Als je meer waarde hecht aan snellere dividendgroei en vermogensgroei op de lange termijn, dan is Agree Realty waarschijnlijk een betere optie.