Dit artikel is enkel een paar uur gratis te lezen voor iedereen. Dus profiteer altijd mee en word lid via debelegger.nl/lid

ING komt met opvallend goed nieuws voor de Nederlandse huizenmarkt in 2026 en 2027

Arne Verheedt
41 minuten geleden
5 minuten om te lezen

In het kort:

ING verwacht in 2026 ongeveer 245.000 verkochte bestaande woningen, een nieuw record.
Meer aanbod en hogere hypotheekrentes remmen de huizenprijsstijging duidelijk af.
Voor 2027 verwacht ING nog slechts 1,5 procent prijsstijging.

De Nederlandse huizenmarkt laat dit jaar een opvallende combinatie zien volgens ING. Het aantal woning-verkopen kan naar een record stijgen, terwijl de huizenprijzen juist veel minder hard oplopen dan een jaar geleden. ING verwacht voor 2026 ongeveer 245.000 verkochte bestaande woningen, tegenover 239.000 in 2025. Tegelijk rekent de bank op een prijsstijging van ongeveer 3 procent dit jaar en nog slechts 1,5 procent in 2027.

Dat betekent niet dat de woningmarkt plots zwak wordt. De vraag blijft groot en woningen worden nog steeds snel verkocht. Wat wel verandert, is de verhouding tussen koper en verkoper. Meer aanbod, hogere hypotheekrentes en een wat zwakker sentiment halen een deel van de spanning uit de markt.

Woningverkopen op weg naar een nieuw record dit jaar:

Waarom worden er zoveel woningen verkocht?

De belangrijkste reden is het grotere woningaanbod. In het tweede kwartaal werden via NVM makelaars 9 procent meer woningen te koop gezet dan een jaar eerder. Eind juni stonden er circa 20 procent meer woningen te koop dan twaalf maanden daarvoor. Daardoor krijgen woningzoekers meer keuze en komt de doorstroming beter op gang.

Een opvallend deel van het extra aanbod komt van beleggers die huurwoningen verkopen. Volgens ING was in het tweede kwartaal ongeveer één op de zes nieuw aangeboden woningen een voormalige huurwoning, goed voor circa 13.000 woningen. Dat extra aanbod helpt vooral in steden waar beleggers de afgelopen jaren relatief veel woningen bezaten.

Meer aanbod zorgt vervolgens voor een kettingreactie. Huiseigenaren durven sneller een volgende woning te kopen en zetten daarna hun eigen huis te koop. In het tweede kwartaal wisselden ongeveer 59.000 bestaande woningen van eigenaar, 3 procent meer dan een jaar eerder. ING verwacht daardoor dat het oude verkooprecord van circa 242.000 woningen uit 2017 dit jaar wordt verbroken.

Dit staat de Nederlandse huizenmarkt te wachten volgens ING

Het grotere aanbod haalt druk van de ketel. Waar kopers enkele jaren geleden vaak uit een handvol woningen moesten kiezen, groeit de voorraad nu sneller dan het aantal transacties. Daardoor ontvangen verkopers gemiddeld minder biedingen en neemt de kans op forse overbiedingen af.

Dat is duidelijk terug te zien in de prijsontwikkeling. In juni lagen de huizenprijzen 4,1 procent hoger dan een jaar eerder, terwijl de stijging een jaar daarvoor nog ruim 9 procent bedroeg. ING verwacht dat de afkoeling doorzet en dat huizen eind 2026 ongeveer 3 procent duurder zijn dan eind 2025.

Voor 2027 voorziet de bank nog maar 1,5 procent prijsstijging. Dat is nog steeds positief, maar veel gematigder dan beleggers en huiseigenaren de afgelopen jaren gewend waren. De markt beweegt daarmee langzaam van extreme schaarste naar een situatie waarin prijs, rente en kwaliteit van de woning weer meer gewicht krijgen.

Gematigde huizenprijsstijging verwacht tot eind volgend jaar:

Wat doet de hypotheekrente met de markt?

De hypotheekrente is de tweede belangrijke rem. De gemiddelde rente voor een annuïtaire hypotheek met tien jaar rentevast en NHG ligt momenteel rond 4,0 procent. Dat is ongeveer 25 basispunten hoger dan begin dit jaar en het hoogste niveau in twee jaar.

Voor kopers betekent dat direct hogere maandlasten en een lagere maximale hypotheek. Bij een hypotheek van €375.000 komt de rentestijging volgens ING neer op ongeveer €55 extra bruto maandlasten in het eerste jaar. Tegelijk ligt de maximale leencapaciteit naar schatting circa 3 procent lager.

Lees ook: 3,60% spaarrente in Nederland: waarom miljoenen spaarders mogelijk te weinig rente krijgen

Dat beperkt hoeveel kopers kunnen bieden. Zolang de rente rond het huidige niveau blijft, verwacht ING daarom geen nieuwe versnelling van de huizenprijzen. De bank gaat er voorlopig vanuit dat kapitaalmarktrentes tot eind volgend jaar redelijk stabiel blijven, zolang geopolitieke spanningen niet verder oplopen.

Waarom dalen de huizenprijzen dan niet?

De woningmarkt blijft ondanks het extra aanbod krap. Woningen worden gemiddeld nog steeds binnen ongeveer vier weken verkocht. Dat laat zien dat er nog altijd veel meer vraag is dan in een echt ontspannen woningmarkt.

Ook stijgende lonen ondersteunen de prijzen. ING verwacht dat de inkomensgroei tot eind volgend jaar rond 3 procent op jaarbasis blijft. Hogere lonen geven huishoudens meer financiële ruimte en vangen een deel van het negatieve effect van hogere hypotheekrentes op.

Daarnaast brengen starters steeds vaker eigen geld mee. Ook gemeentelijke startersleningen spelen een grotere rol. Daardoor is de maximale hypotheek niet altijd de enige grens voor wat een koper kan betalen. De combinatie van schaarste, hogere inkomens en meer eigen vermogen voorkomt voorlopig dat de huizenprijzen breed gaan dalen.

Grafiek gemiddelde huizenprijs in Nederland:

Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?

Voor vastgoedbeleggers wordt de markt daardoor interessanter om op kasstroom te beoordelen dan op snelle waardestijging. Wie jarenlang gewend was aan forse prijswinsten op woningen, moet rekening houden met een omgeving waarin directe huurinkomsten, bezettingsgraad en kwaliteit van huurders belangrijker worden. Dat geldt zeker wanneer de huizenprijsstijging richting 1,5 tot 3 procent zakt.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met een focus op supermarkten en zorgcentra, met een brede spreiding over solide huurders en een gemiddeld rendement van 8,2% per jaar, waarvan 6,3% maandelijks wordt uitgekeerd. Deze maand geldt een actie waarbij deelname mogelijk is vanaf € 10.000. Vraag vrijblijvend de gratis brochure aan voor meer informatie over het fonds en de beleggingsstrategie.

Zo’n fonds staat los van de vraag of koopwoningen volgend jaar precies 1,5 of 3 procent duurder worden. Voor beleggers draait het daar vooral om huurinkomsten, kwaliteit van de huurders en de waarde van het onderliggende vastgoed. Juist wanneer prijsstijgingen afzwakken, wordt dat onderscheid tussen direct rendement en waardegroei belangrijker.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Voor kopers wordt de markt iets gunstiger, maar zeker niet goedkoop. Meer aanbod betekent meer keuze en minder noodzaak om op iedere woning agressief te overbieden. Tegelijk blijven hypotheeklasten hoog en is de betaalbaarheid nog altijd een groot probleem.

Voor verkopers verandert vooral de verwachting. Een jaarlijkse prijsstijging van bijna 5 procent of meer is voorlopig niet meer het basisscenario. Wie zijn woning verkoopt, krijgt waarschijnlijk nog steeds een sterke markt, maar moet realistischer kijken naar vraagprijs, locatie en vergelijkbare woningen in de buurt.

De interessantste ontwikkeling is daarom niet alleen het verwachte verkooprecord. De Nederlandse woningmarkt lijkt langzaam normaler te worden. Meer aanbod zorgt voor meer transacties, terwijl hogere rente en minder schaarste de prijsstijging temperen. Als ING gelijk krijgt, verschuift de markt de komende jaren van snelle waardegroei naar een omgeving waarin betaalbaarheid en direct rendement veel zwaarder gaan tellen.

Krijg meer grip op je beleggingen met De Belegger. Als lid krijg je toegang tot diepgaande aandelenanalyses, concrete aandelentips, praktische trainingen, exclusieve premium content en live inzicht in de portfolio. Daarnaast kun je ideeën en kansen bespreken met een actieve community van beleggers.

Start vandaag nog en ontvang tijdelijk 50% korting met de code WINST. Klik op de button en krijg direct toegang.