Dit aandeel profiteert van Las Vegas zonder zelf ook maar één casino te runnen

In het kort

• De beroemdste casino’s van Las Vegas behoren vaak toe aan een vastgoedbedrijf waar veel bezoekers nog nooit van hebben gehoord.

• Achter iedere draai aan een roulettetafel schuilt een huurcontract dat soms tientallen jaren doorloopt.

• VICI Properties verdient geld aan de stenen, terwijl exploitanten zich bezighouden met het casino zelf.

• Via Raisin profiteren spaarders tijdelijk van 2,85% rente per jaar op een vrij opneembare spaarrekening met Europees depositogarantiestelsel.

Wie voor het eerst naar VICI Properties kijkt, ziet vaak een vastgoedfonds met een opvallend grote blootstelling aan casino’s. Daarmee lijkt het bedrijf op het eerste gezicht sterk afhankelijk van de gokindustrie. De werkelijkheid ligt genuanceerder. VICI is in essentie een verhuurder van vastgoed met een focus op zogenoemd experiential real estate: locaties waar mensen geld uitgeven aan beleving, ontspanning en entertainment. Daaronder vallen casinoresorts, hotels, golfresorts en enkele andere recreatieve bestemmingen.

Koers VICI Properties

Bron: Google Finance

Het bedrijf ontstond uit de herstructurering van Caesars Entertainment en groeide vervolgens uit tot een van de grootste eigenaren van casinovastgoed ter wereld. Tot de portefeuille behoren iconische locaties aan de Las Vegas Strip, waaronder Caesars Palace, MGM Grand en The Venetian. Voor veel bezoekers zijn dat bestemmingen waar herinneringen worden gemaakt. Voor VICI zijn het vastgoedobjecten die huurinkomsten genereren.

De kern van het bedrijfsmodel is verrassend eenvoudig. VICI koopt vastgoed en verhuurt dat vervolgens terug aan exploitanten via zeer langlopende contracten. Daarbij wordt vaak gebruikgemaakt van triple-net leases. Dat betekent dat de huurder verantwoordelijk is voor onderhoud, verzekeringen en belastingen. Hierdoor blijven de operationele kosten voor VICI relatief beperkt en ontstaat een voorspelbare inkomstenstroom.

Nettowinst

Bron: Seeking Alpha

Dat model zorgt ervoor dat de prestaties van VICI minder afhankelijk zijn van de dagelijkse gang van zaken in een casino dan veel beleggers vermoeden. Een zwakke maand aan de speeltafels raakt in eerste instantie de exploitant. Voor VICI staat centraal of de huurder zijn contractuele verplichtingen blijft nakomen. De onderneming richt zich daarom sterk op de kredietwaardigheid van huurders en de kwaliteit van de onderliggende locaties.

Raisin RenteBoost is een tijdelijke actie gestart waarbij je op een vrij opneembare Duitse spaarrekening de eerste 3 maanden lang een gegarandeerde rente van 2,85% p.j. krijgt, beschermd onder het Europese garantiestelsel. Je spaargeld blijft dagelijks opvraagbaar en je kunt vrij storten en opnemen. Na deze periode kun je via één Raisin-account verder sparen bij meer dan 50 Europese banken, met actuele variabele rentes tot 1,96% p.j., of kiezen voor spaardeposito’s met looptijden van één maand tot tien jaar en rentes tot 3,42% p.j.

De groeidrijvers van VICI zijn verdeeld over meerdere gebieden. De eerste groeimotor bestaat uit huurverhogingen die al in de contracten zijn vastgelegd. Veel overeenkomsten bevatten jaarlijkse escalatoren die gekoppeld zijn aan een vast percentage of aan inflatie. Daardoor kan de huurinkomst geleidelijk stijgen zonder dat daarvoor nieuwe acquisities nodig zijn.

Een tweede groeidrijver is de uitbreiding van de vastgoedportefeuille. VICI heeft de afgelopen jaren regelmatig nieuwe transacties aangekondigd. Daarbij gaat het zowel om directe vastgoedaankopen als om sale-leasebackconstructies. Bij zo'n transactie verkoopt een exploitant zijn vastgoed aan VICI en huurt het vervolgens terug. De exploitant ontvangt kapitaal voor andere doeleinden, terwijl VICI een nieuwe inkomstenbron toevoegt.

Funds from operations verwachtingen

Bron: Seeking Alpha

Daarnaast verstrekt het bedrijf steeds vaker vastgoedgerelateerde leningen. Dat lijkt op het eerste gezicht een afwijking van het traditionele verhuurmodel, maar de gedachte erachter is logisch. Door financiering te verstrekken aan ontwikkelaars of exploitanten ontstaat toegang tot toekomstige vastgoedkansen. In sommige gevallen kan zo'n lening uiteindelijk leiden tot eigendom van het onderliggende vastgoed.

Een interessant aspect van VICI is de verschuiving richting bredere vormen van vrijetijdsbesteding. Het management spreekt al enige tijd over experiential real estate als investeringscategorie. Daarachter schuilt de gedachte dat consumenten een groeiend deel van hun budget besteden aan ervaringen. Resorts, wellnessbestemmingen en recreatieve locaties passen binnen die ontwikkeling. Hierdoor ontstaat een grotere vijver van potentiële investeringen dan uitsluitend casinovastgoed.

De concentratie in Las Vegas vormt eveneens een belangrijk kenmerk van het bedrijf. Voorstanders zien de stad als een unieke bestemming met een wereldwijd merk. Critici wijzen op economische gevoeligheid en veranderingen in reisgedrag. Beide perspectieven maken duidelijk waarom de regio zo'n prominente plaats inneemt in discussies over VICI.

Op financieel vlak presenteert VICI zich als een onderneming die sterk inzet op balansdiscipline. Vastgoedbedrijven gebruiken doorgaans aanzienlijke hoeveelheden vreemd vermogen om groei te financieren. Daarom kijken beleggers vaak naar schuldniveaus, looptijden van leningen en beschikbare liquiditeit. VICI benadrukt regelmatig dat het voldoende financiële ruimte wil behouden om kansen te kunnen benutten wanneer die zich voordoen.