De Amerikaanse woningmarkt loopt vast op de maandlast
In het kort
De Amerikaanse woningmarkt krijgt opnieuw een klap van de hypotheekrente. In september daalde de index voor getekende koopcontracten volgens NAR met 7,3%, meldt Reuters. Minder transacties betekenen niet automatisch een even grote prijsdaling: bestaande eigenaren kunnen besluiten te blijven zitten. Voor beleggers zit de eerste schade daarom vaak bij makelaars, hypotheekverstrekkers en bedrijven die verdienen aan verhuizingen.
Een woning kan op papier nog steeds veel waard zijn, terwijl bijna niemand bereid of in staat is haar te kopen. Dat is de spanning op de Amerikaanse huizenmarkt. De verkoper kijkt naar wat de buurman ooit kreeg. De koper kijkt naar wat er de komende dertig jaar iedere maand van zijn rekening gaat. Als de hypotheekrente snel stijgt, lopen die twee werkelijkheden verder uit elkaar.
De septembercijfers maken die botsing zichtbaar. Reuters rapporteert op 20 oktober een daling van de Pending Home Sales Index naar 66,0, tegenover een verwachte maanddaling van slechts 0,5%. Het gaat om getekende contracten voor bestaande woningen, niet om reeds afgeronde overdrachten. Volgens de verslaggeving is dit het laagste niveau sinds de reeks in 2001 begon. Die recordkwalificatie betreft dus deze index en deze meetperiode, niet de hele Amerikaanse woningmarkt sinds mensenheugenis.
Het huis wordt niet duurder, de financiering wel
Het mechanisme is eenvoudiger dan de cijfers suggereren. Neem een koper die $400.000 leent en de lening in dertig jaar annuïtair aflost. Bij 3% rente bedraagt de bruto maandtermijn ongeveer $1.686. Bij 7% is dat ongeveer $2.661. Hetzelfde geleende bedrag vraagt bijna duizend dollar meer per maand. Belastingen op de woning, verzekering, onderhoud en eventuele verenigingskosten zitten daar nog niet in.
Wie maximaal $2.000 per maand aan rente en aflossing kan besteden, kan bij 3% ongeveer $474.000 lenen. Bij 7% blijft circa $301.000 over. Dat is geen voorspelling dat huizenprijzen met hetzelfde percentage moeten dalen. Inkomens, eigen geld, looptijden en de samenstelling van kopers veranderen ook. Het laat wel zien waarom een kleine rentebeweging op een dure markt zoveel koopkracht kan wegdrukken.
Het probleem werkt aan twee kanten. Een eigenaar met een oude goedkope hypotheek geeft die financiering meestal op zodra hij verhuist en opnieuw moet lenen. Zelfs een verhuizing naar een vergelijkbaar huis kan daardoor financieel onaantrekkelijk worden. Dat remt het aanbod van bestaande woningen, juist wanneer kopers behoefte hebben aan lagere prijzen.
Er ontstaat zo een markt met weinig beweging. Kopers stellen uit omdat de maandlast hoog is. Verkopers stellen uit omdat verhuizen eveneens duur is. Het aantal transacties kan sterk terugvallen zonder dat alle vraagprijzen meteen meebewegen. Een dunne markt maakt bovendien landelijke gemiddelden minder representatief voor wat er in een specifieke stad gebeurt.
De eerste rekening komt bij de verhuisketen
Voor een makelaar is een huis dat niet wordt verkocht vooral een verdwenen commissie. Voor een hypotheekverstrekker is het een gemiste nieuwe lening. Verhuisbedrijven, woninginrichters en verkopers van huishoudelijke apparaten missen een aanleiding voor een bestelling. De economische schade verspreidt zich dus veel verder dan de ontwikkelaar die zijn volgende project moet uitstellen.
Stel dat een dienstverlener bij honderd transacties gemiddeld $8.000 omzet per transactie behaalt. Bij twintig procent minder transacties verdwijnt $160.000 omzet, zolang de vergoeding gelijk blijft. Wanneer personeel, kantoorruimte en technologie grotendeels vast zijn, daalt de winst veel harder dan de omzet. Dat is operationele hefboomwerking: vaste kosten blijven doorlopen terwijl de inkomsten terugvallen.
Bij bouwers ligt het anders. Zij hebben vaak grond, onafgebouwde woningen en financiering op de balans staan. Wachten kost geld. Een ontwikkelaar kan daarom kiezen voor een lagere verkoopprijs, een tegemoetkoming in de hypotheekrente of extra afwerking. Die prikkels maken een woning aantrekkelijker, maar drukken de economische marge, ook wanneer de geadverteerde verkoopprijs onveranderd blijft.
Een voorbeeld maakt dat concreet. Op een woning van $450.000 met $360.000 bouw- en grondkosten lijkt $90.000 over te blijven. Een kopersprikkel van $20.000 haalt daar ruim een vijfde vanaf. Daarna moeten algemene kosten, rente en belastingen nog worden betaald. Daarom zegt een redelijk verkoopvolume zonder informatie over kortingen weinig over de gezondheid van een bouwer.
Geen landelijke prijscrash afleiden uit één index
Er is ook een tegenargument tegen een al te sombere lezing. Minder transacties kunnen een tijdelijk rente-effect zijn. Als financieringskosten dalen, kan uitgestelde vraag terugkeren. Bovendien lopen regio’s sterk uiteen. Een stad met schaarse bouwgrond en sterke werkgelegenheid reageert anders dan een gebied waar veel nieuwe woningen tegelijk worden opgeleverd.
Realtor.com ziet in zijn septemberrapport dat 20,8% van de aangeboden woningen een prijsverlaging had. Dat is 0,9 procentpunt meer dan een jaar eerder. De mediane vraagprijs bedroeg $419.250, 1,4% lager dan een jaar eerder. Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen en het percentage woningen met een verlaging is geen percentage waardedaling. Die verschillen zijn essentieel om van een stagnerende markt geen onbewezen crashverhaal te maken.
Diezelfde dataset laat zien waarom twee ogenschijnlijk tegenstrijdige berichten allebei kunnen kloppen. Meer verkopers kunnen hun vraagprijs verlagen terwijl de mediane verkooptijd nauwelijks verandert. Het soort woningen dat op de markt komt, het lokale aanbod en de bereidheid om te onderhandelen beïnvloeden zulke gemiddelden. Voor bedrijven is uiteindelijk de combinatie van verkochte aantallen, netto-opbrengst en financieringskosten doorslaggevend.
Waar ik op zou letten als belegger
Ik zou een woninggerelateerd aandeel nu niet beoordelen op de winst van een uitzonderlijk goed verkoopjaar. Bij een cyclisch bedrijf kan een lage koers-winstverhouding juist betekenen dat de markt al rekent op lagere winst. Belangrijker zijn de kaspositie, de schuldlooptijden, de hoeveelheid vastgelegd kapitaal en de vraag hoeveel korting nodig is om transacties gaande te houden.
Mijn voorzichtige scenario is een langdurig hoge rente, waarbij volumes zwak blijven en bouwers meer moeten weggeven. In een middenscenario stabiliseren financieringskosten en trekt de markt langzaam bij. In een sterk scenario dalen de maandlasten voldoende om uitgestelde verhuizingen los te maken. Dat zijn economische scenario’s, geen voorspellingen voor één aandeel of voor iedere Amerikaanse regio.
De septembercijfers wijzen op een serieus probleem met betaalbaarheid en doorstroming. Ze bewijzen nog niet dat de waarde van alle Amerikaanse huizen instort. Mijn oordeel zou verbeteren bij meerdere maanden herstel in contracten, minder verkoopprikkels en gezondere kasstromen bij bouwers. Tot die tijd is de belangrijkste vraag wie lang genoeg kan wachten, en wie iedere maand moet betalen voor een woning die nog niet is verkocht.
Opmerkingen